Популярность от бедности Все новости
Небольшие квартиры — «единички» и «двушки» — стабильно занимают 70% рынка новостроек. Это самый популярный товар на рынке жилья; цены на него взлетают в период роста в первую очередь, и даже во время стагнации он пользуется устойчивым спросом.
Большинство опрошенных «НП» застройщиков уверенно поставили на первое место в рейтинге популярности студии и небольшие однокомнатные квартиры, некоторые добавили к списку лидеров двухкомнатные.
По данным «Петербургской Недвижимости», в июле средняя цена продажи для студии (средняя площадь — 26,5 кв.м) составляла 2,08 млн рублей, для «единички» (41 кв.м) — 2,99 млн, для двухкомнатной (61,3 кв.м) — 4,15 млн рублей. Эти сведения практически полностью совпадают с данными службы «Квартирный вопрос» о предпочтениях горожан.
Малогабаритная доля
Застройщикам приходится формировать квартирографию заранее; закладывая основные параметры проекта в период бума, трудно предугадать радикальное сокращение платежеспособного спроса. Тем не менее распределение типов жилья в значительной части домов соответствует ожиданиям покупателей.
Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест», отмечает, что в 2007-м и в начале 2008 года даже в эконом-классе начался пересмотр квартирографии с увеличением доли двух- и трехкомнатных квартир, и само жилье стали проектировать более просторным.
«Тем не менее в среднем процент небольших однокомнатных квартир и студий оставался и остается на уровне 40-50% от общей площади проектов. Это специфика эконом-класса и стремление соответствовать потребностям рынка», — отмечает г-н Лелин.
В новом проекте компании «Мегалит» студии, небольшие «единички» и «двушки» занимают 60% площади, таких же характеристик придерживается компания «ЛенРусСтрой» в строящихся монолитно-каркасных домах.
«Невский Альянс» отводит под студии и «единички» в своих объектах 60-70%.
В жилом комплексе «Богатырский» на Коломяжском проспекте (компания «Строительный трест») более половины квартир — однокомнатные и студии, порядка 40% — двухкомнатные. Возможны вариации: в первом корпусе на Учительской улице однокомнатных квартир не предусмотрено, потому что в соседнем здании под них отведено 70-75% площадей. На Северном проспекте, в жилом комплексе «Сергей Есенин», процентное соотношение классическое: 50% — однокомнатные, 30% — двухкомнатные и 20% — трехкомнатные квартиры.
Заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин отмечает, что сейчас на рынок выходят проекты, в которых (по сравнению с 2007 годом) гораздо больше однокомнатных квартир и студий. «Девелоперы, объекты которых еще находились на стадии проектирования, провели реконцепцию и изменили распределение квартир. В начатых стройках это уже гораздо сложнее».
«Если реализация проекта ведется в соответствии с 214-ФЗ, то его изменение в части квартирографии — процесс крайне непростой и требует большого количества согласований. Это делает невозможным исполнение обязательств перед теми, кто уже заключил договор», — говорит коммерческий директор ГДСК Екатерина Немченко.
Впрочем, ГДСК не сталкивалась с необходимостью корректировать проекты. В среднем в комплексах, которые строит компания, небольшие «единички» и «двушки» занимают 60-70%, нюансы зависят от места, конструктивных особенностей и ценовой категории объекта. Студии ГДСК не строит.
Особняком можно поставить мнение менеджеров «Эталон-ЛенСпецСМУ». В холдинге «разумным метражом» считают 40-44 кв.м для однокомнатных и 58-64 — для двухкомнатных. Это несколько больше, чем получается по оценкам других участников рынка.
Возможно, в данном случае в стратегии холдинга нашли отражение личные взгляды президента «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова: он искренне не понимает, как можно считать достойным жильем тесноватую квартирку.
«У нас самая популярная покупка — 35-метровая «единичка», и не потому что гражданам она так уж нравится, а просто «двушку» площадью 45 кв.м они купить уже не могут», — уточняет ситуацию генеральный директор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов. (Подробнее см. интервью с ним на стр. 22.)
Ирина Онищенко, директор департамента инвестиций ЗАО «ЦУН» (входит в холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»), полагает, что сегодняшняя «диктатура цены», когда выбирается самое дешевое жилье из предложенного на рынке, может в будущем, когда наступят благополучные времена, создать покупателям проблемы с ликвидностью. В домах «ЛенСпецСМУ» небольшие квартиры составляют 40-50%.
Устойчивость к спаду
«Цены на небольшие квартиры росли быстрее в период подъема рынка и снижались медленнее во время падения, — говорит Ирина Онищенко. — Стоимость метра в небольших квартирах всегда самая высокая, так как они пользуются наибольшим спросом. В ближайшие полгода они будут дорожать, потому что предложение стремительно уменьшается».
По данным эксперта Дмитрия Житкова, с мая по сентябрь медленнее всего дешевело малогабаритное жилье в спальных районах: «единички» просели на 7%, «двушки» — на 5%. На дальних окраинах падение было более заметным: 14% — для двухкомнатных и 10,6% — для однокомнатных квартир. В пригородах снижение на уровне 10,6-10,7%, но к показателям по пригородам стоит относиться осторожно: часть строящегося здесь типового жилья примыкает или к «дворцовым» кварталам, или к зеленым зонам. Неслучайно и стоимость квадратного метра в пригородах выше.
Для сравнения: на вторичном рынке за те же пять месяцев общий ценовой индекс упал на 9,4%, «единички» подешевели на 8,7%, «двушки» — на 9,2%.
Получается, что степень устойчивости к кризисным явлениям зависит не только от метража, но и от местоположения. Важность локации для спроса даже на самое дешевое жилье отмечает и генеральный директор КЦ «Петербургской Недвижимости» Михаил Бимон.
Генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега говорит: «Ни для кого не секрет, что цены на квартиры больших площадей снизились гораздо ощутимее, чем на малогабаритные. По моему мнению, нет причин для дальнейшего падения».
«Мы не предполагаем снижения спроса на однокомнатные квартиры на наших новых объектах, — говорит заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров, — например, на Железноводской улице или проспекте Металлистов».
Специалисты «Невского Альянса» полагают, что в ближайшие полгода стоимость квадратного метра в малогабаритном жилье существенно не изменится: маловероятно, что она будет снижаться, больше шансов на то, что цены на первичном рынке начнут плавно увеличиваться (в зависимости от степени готовности объекта).
«Оказавшись наиболее востребованными, квартиры небольшой площади меньше всех менялись в цене, — согласна Екатерина Немченко. — В ближайшие полгода в связи с явным сокращением предложения подобных квартир последует рост стоимости».
Дополнительный стимул и новая волна спроса могут быть обеспечены постепенным возрождением ипотеки. Предложения кредитов под 10-10,5%, отмена «антикризисных мер» и снижение размера первоначального взноса в Сбербанке приведут на рынок десятки и сотни новых покупателей. Но их запросы, судя по состоянию рынка, вполне будут удовлетворены за счет скорректированной квартирографии.
«Сейчас многие застройщики пересмотрели свои проекты и увеличили долю малогабаритных квартир. Так что в ближайшие годы, когда эти дома будут достраиваться, ликвидное предложение таких квартир увеличится», — говорит Михаил Бимон.
По солидарному мнению участников рынка, тем, кто нацелился на приобретение небольшой квартирки, нет смысла тянуть с покупкой. Как, впрочем, нет резона и торопиться с выбором, опасаясь, что дефицитный товар скоро может исчезнуть с рынка.
Квартиры в домах низкой стадии готовности
|
Тип
|
Площадь, кв.м
|
Стоимость предложения, руб.
|
Цена 1 кв.м, руб.
|
| Студия |
26,94
|
2020752
|
75006
|
| 1к.кв. |
40,87
|
2898100
|
70909
|
| 2к.кв. |
65,80
|
4465349
|
67862
|
| 3к.кв. |
92,96
|
6048084
|
65058
|
Данные КЦ «Петербургской Недвижимости»
Динамика средних цен на типовое жилье в 2009 году (для домов со сроком сдачи до 1 года), руб./кв.м
|
Период
|
1-комн.
|
2-комн.
|
3-комн.
|
|
Спальные районы
|
| Май |
75407
|
71066
|
68137
|
| Июнь |
74674
|
70105
|
67297
|
| Июль |
71600
|
68284
|
65001
|
| Август |
70954
|
68249
|
64132
|
| Сентябрь |
70118
|
67522
|
63723
|
| Снижение, % |
-7
|
-5
|
-6,5
|
|
Удаленные городские районы
|
| Май |
51713
|
51544
|
49166
|
| Июнь |
50650
|
50086
|
48716
|
| Июль |
46960
|
46932
|
43896
|
| Август |
44172
|
44736
|
40648
|
| Сентябрь |
46276
|
44326
|
40690
|
| Снижение, % |
-10,5
|
-14
|
-17,2
|
|
Пригороды
|
| Май |
63759
|
60520
|
63021
|
| Июнь |
61293
|
58061
|
58971
|
| Июль |
55467
|
53988
|
56422
|
| Август |
55420
|
53153
|
56416
|
| Сентябрь |
56307
|
54121
|
52591
|
| Снижение, % |
-10,7
|
-10,6
|
-16,6
|
Данные Дмитрия Житкова, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 39(573) | 05-10-2009 | c.18
