Городской суд признал договоры предварительной продажи будущих квартир в новостройках законными и правильными. И отказался вернуть деньги дольщикам, которые решили выйти из проекта.
Предварительный договор был заключен в конце июля 2008-го. Трое дольщиков собирались приобрести у строительной корпорации «РосСтрой» трехкомнатную квартиру в строящемся доме на Пулковской улице (см. «НП», №35/2009).
Общая сумма должна была составить примерно 6 млн рублей. Дольщики сделали первый взнос: около 400 000 рублей. Затем начал сказываться кризис, у покупателей изменились планы, в общем, они решили свои деньги забрать. По договору такая возможность предусматривалась, но с учетом штрафных санкций — 10% от внесенной суммы.
Дольщики направили соответствующее заявление в компанию и стали ждать, когда им вернут деньги (за вычетом штрафа). Ждали с ноября 2008-го по март 2009-го. Не дождавшись, направили иск в суд.
Истцы требовали признать договор, заключенный между дольщиками и «РосСтроем», — притворным, а сделку — ничтожной на основании того, что предварительный договор просто прикрывал отношения долевого участия.
Московский районный суд (судья Ольга Андреева) решил иск удовлетворить. Суд постановил, что объекта на момент сделки не было, значит, и продавать его было невозможно; условия предварительного договора купли-продажи на самом деле соответствуют договору долевого участия.
Следовательно, договор надо признать незаключенным, строители должны вернуть дольщикам деньги в полном объеме, плюс индексация, плюс процент за пользование чужими средствами, плюс судебные издержки.
Строители обжаловали решение суда в кассационной инстанции. Городской суд повернул дело с точностью до наоборот.
По мнению коллегии городского суда (председательствующий — Наталья Корсакова), предварительный договор в отношении новостроек имеет право на существование; в нем достаточно четко расписано, какая квартира будет продаваться.
При этом у дольщика и строительной компании не было цели обойти требования 214-го закона. Деньги по такому договору выплачиваются как обеспечение выполнения дольщиком своих обязательств — то есть чтобы он вдруг не передумал. (В судебном определении несколько раз фигурирует термин «задаток».) Если бы из договора решил выйти застройщик — с него по закону удержали бы двойную сумму задатка…
«Городской суд не принял во внимание наши аргументы, — говорит адвокат Коллегии адвокатов «Юникс» Тимур Садиков. — Если это обеспечительный платеж, то деньги должны находиться на спецсчете, а не тратиться на нужды организации. (Хотя в суде представитель застройщика говорил, что деньги были потрачены на зарплату и т. д.)».
Коллегия решила: в иске дольщикам отказать.
Суд поставил положение Гражданского кодекса (о предварительном договоре) выше жестких норм 214-го. (В нем прямо запрещено привлекать средства в строительство иначе чем через ДДУ, кооперативы и сертификаты.)
Деньги остались у «РосСтроя». Скорее всего, аналогичные решения будут приняты по сотням похожих исков. (Только в отношении ЛЭК их более 100. И у ЛЭК штрафные санкции — 20% от всей суммы.)
Под серьезный удар поставлены усилия администрации по приведению застройщиков «к общему знаменателю» — то есть в рамки 214-го. Дольщикам, которые планировали заключать договоры с компаниями, работающими по альтернативным схемам (они возводят более 70% городских объектов), теперь придется серьезно подумать. Случись что — деньги из стройки будет не вытащить.
«Мы участвовали в этом суде, — говорит Александр Меденцев, начальник управления по контролю и надзору Комитета по строительству. — Мы заявили свою позицию в поддержку требований дольщиков. Но суд пришел к другому мнению. Мы будем продолжать работу по приведению строительного комплекса в рамки 214-го закона».
Решение коллегии будет обжаловаться — вплоть до Верховного суда, говорит Тимур Садиков.
«НП» мнение
По ходу обсуждения этой проблемы на «круглом столе», посвященном 214-му закону (подробности — в след. номере «НП»), высказывались предположения о политической мотивированности Коллегии городского суда. Не исключено. Разом поданные иски сотен дольщиков действительно могут обрушить строительный комплекс. Но как бы лечение этой напасти не оказалось хуже болезни…
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 38(572) | 28-09-2009 | c.6
