Владимир Кузьмичев:"Работа по управлению начинается задолго до сдачи дома" Все новости
За последние несколько лет холдинг «ЛенСпецСМУ» несколько раз менял схему продаж и варианты управления построенными домами. С прошлого года в холдинге для работы в рамках 214-го закона на каждом адресе организуется кооператив. Но сохранится ли этот кооператив после сдачи домов в эксплуатацию — пока неясно: до такой стадии ни на одном объекте просто еще не дошли.
Проблемы, возникающие при управлении и эксплуатации построенного, комментирует Владимир Кузьмичев, руководитель компании «Сервис-Недвижимость», созданной в рамках холдинга.
– Как сегодня управляются дома, построенные «ЛенСпецСМУ»?
– Сегодня у нас в управлении около 40 домов (это все адреса вместе с корпусами). Это 1 млн 300 тысяч кв.м, здесь зарегистрировано около 30 000 граждан (фактически — живет больше).
В настоящее время для управления домами мы не создаем ни кооперативов, ни ТСЖ. Подчеркну: не создаем для управления. Общее собрание выбирает УК — этого достаточно. У нас накоплен большой и довольно разнообразный опыт.
Дома, возведенные до 2002 года, мы отпустили «на вольные хлеба». В них, как правило, сформированы ТСЖ; в товариществах, случалось, меняли председателя каждые три месяца. На мой взгляд, это неэффективная форма управления.
Дома, сданные с 2002-го и по 2007-й, — это преимущественно ЖСК. Люди выбрали такую форму управления, есть решения общих собраний. ЖСК создавались во время строительства, при участии застройщика. Потом, когда вышел Жилищный кодекс (в 2005 году), кооперативы передали нам по договорам основную часть своих полномочий.
С 2007 года мы ЖСК для управления не регистрировали. Жилищный кодекс позволяет гражданам решением общего собрания напрямую выбирать управляющую компанию. На первых порах (до сдачи дома) ее определяет застройщик. Затем, при заселении, мы проводим общее собрание, чтобы легализовать УК.
– Какие преимущества и недостатки у вашей схемы — если сравнивать ее с ТСЖ, с кооперативами?
– Мы работаем только по безналу, платим все налоги. С этой точки зрения и ТСЖ и ЖСК гораздо выгоднее. Они же некоммерческие организации, а я должен на каждую реализацию платить 24% — налог на прибыль.
Я, например, собрал деньги по текущему ремонту, а делать его буду только на следующий год (как правило, ремонт выполняется через год-полтора после сдачи, когда граждане закончат с отделкой квартир). Но пока я не начал собранные средства тратить — у меня идет налог на прибыль. Летом я собираю за отопление — идет налог на прибыль.
Для жильцов разницы нет, мы работаем по общим городским тарифам. (Плюс тарифы за дополнительные услуги.) Разница есть для нас.
– А на чем же вы отыгрываете эти дополнительные затраты?
– У нас, например, коэффициент собираемости выше, неплатежи случаются реже. Но граждане говорят: городские тарифы — это для неэффективных организаций, у нас должны быть ниже! Более того: на половине домов мы работаем все еще по тарифам 2006 года. Только в этом году будем через решение общего собрания их менять.
Жильцы сравнивают постоянно. У всех есть друзья, родственники, многие общаются на форумах. Мы все претензии отслеживаем, конечно. Осенью будем делать свой сайт. Там будет и гостевая страничка, и форум.
– У вас жилой фонд более новый и более качественный, если сравнивать с муниципальным?
– Это так, но мы больше вкладываем в благоустройство. Таких дворов, таких детских площадок у домов в городском управлении нет.
– Как вы конкурируете с другими управляющими компаниями?
– А мы не конкурируем. Город большой, места всем хватает.
– И как же вы совершенствуетесь — без конкуренции?
– У нас есть жильцы. Они предъявляют требования, сравнивают, заставляют шевелиться и совершенствоваться.
Кроме того, мы страхуем гражданскую ответственность. Случались ошибки — сантехник приехал по заявке, перекрыл в подвале не то, что нужно. Ущерб возместили по страховке. Отдельно страхуем общее имущество.
Филиалы работают автономно. Как правило, сотрудники аварийных служб живут в шаговой доступности от наших объектов.
– Если я не хочу выбирать УК — я должен подчиняться решению большинства?
– Да.
– И все выбирают вас — отчего такое единодушие?
– Обычно в голосовании участвуют 70% (положенный по закону минимум — 50% собственников). Как правило, 70% тех, кто участвуют, голосуют за нас.
Работа по управлению начинается задолго до сдачи дома. С первых месяцев реализации проекта мы сотрудничаем с проектировщиками, с подрядчиками, даем свои указания. И в обязательном порядке участвуем в работе комиссии по сдаче дома в эксплуатацию. Это же наш кровный интерес, чтобы все было в порядке, — нам потом все это обслуживать! Президент холдинга дал указание: подрядчикам на претензии «Сервис-Недвижимости» не жаловаться — бесполезно!
– Недавно уже в рамках вашей фирмы создали структуру, которая занимается отделкой. Зачем?
– Когда холдинг строит много жилья и потом управляет этими сотнями тысяч квадратных метров — необходимо подразделение, которое «подхватывало» бы отделочные работы. Раньше в этом не было необходимости — рынок рос, хватало других забот.
Мы делали SMS-рассылку покупателям квартир, заказы идут. Правда, конкуренция большая, причем со стороны наших же рабочих. Особенно — братья по бывшему соцлагерю активно предлагают свои услуги. В свободное от работы время (а то и в рабочее) и из тех же материалов.
– И дешевле, чем предлагаете вы.
– Это как посмотреть. Стартовая цена может быть и ниже, но есть вероятность, что, дав аванс, вы останетесь без всего. Или вот только что, с сайта одного из домов: гастарбайтеры перегрузили лифт, да еще залезли туда всемером; лифт сломался, теперь все остальные ждут ремонтников. Так что экономия условная.
За первые два месяца поступили заказы примерно на тридцать квартир, работаем, некоторые уже закончили.
Я никогда не стремился заниматься отделкой! У меня есть собственный опыт, я ремонтировал свою квартиру — мы разводились с женой по три раза на дню.
С одним из заказчиков мы месяц только уточняли объемы работ. Но раз надо — значит, надо. Мы, конечно, на этом что-то зарабатываем — 5-10% рентабельности, но не менее важно — лояльность наших клиентов. Те, кому мы сделали работу, становятся нашими очень эффективными рекламщиками.
– В следующем году будут сдаваться дома, которые строились по кооперативной схеме. Пока эти кооперативы возглавляют люди из «ЛенСпецСМУ». Как вы полагаете, будут попытки перехватить управление, поменять власть?
– Конечно, будут. Но это не из-за тяги жильцов к самостоятельности. Такое случается, если дела в доме обстоят плохо. Если все нормально — человек склонен доверять той компании, которая построила дом, а не соседу, который громко кричит.
Ну и случаются попытки, обусловленные желанием отдельных граждан самореализоваться или просто стремлением перевести на себя финансовые потоки.
На Коломяжском, 20 был у нас жилец, Алексей Дегтярев. Долго с нами воевал, под разными никами на разных сайтах — инструктировал, как бороться с застройщиками, с ТСЖ от застройщика. Оказалось — педофил. Его задержали…
Я, конечно, не считаю, что все «профессиональные борцы за правду» — люди с отклонениями, но какая-то неправильность, неуравновешенность в них обычно есть.
– Сколько домов «ушли» от вас?
– Из построенных в 2002 году и позднее, то есть с момента, когда «ЛенСпецСМУ» серьезно занялось эксплуатацией, — два адреса: Коломяжский, 26 и Луначарского, 52. Главное, что мы отстояли единство управления в комплексе «Морской фасад». Там и сейчас есть проблемы, а если бы создали «удельные княжества» в каждом доме — страшно даже представить…
– Собираетесь брать чужие дома на обслуживание?
– Такие предложения поступают. Но обычно, когда нас зовут куда-то поуправлять, — там такой бардак, что дальше некуда. Недавно обратилось ТСЖ, тоже с Васильевского острова. 50 квартир, дом дореволюционной постройки. Чего-то, чем можно заманить УК, — нет. Ни подвалов, ни чердака, мансарду строить — себе дороже. Возьмите нас, говорят. Посчитали, чего они хотят. Показали цифры. Спрашиваем: будете столько платить? Нет, говорят…
– Жилой фонд Петербурга стареет. Качество жизни в старых домах хуже, а расходов на них больше. Есть ли выход?
– Я не могу думать и решать за всех. Эти вопросы — в компетенции Жилищного комитета, губернатора. А нашей компании, поверьте, вполне хватает собственных проблем.
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 35(569) | 07-09-2009 | c.20
