Акт приема-передачи квартиры от застройщика покупателю — один из основных документов при совершении сделки на первичном рынке. Именно он подтверждает, что гражданин получил оплаченное жилье, причем надлежащего качества.
С дольщиков этого дома застройщик требовал доплаты в размере 500 000 рублей за квартиру.
О процедуре передачи квартиры нужно задуматься еще на этапе подписания договора с застройщиком (как долевого участия, так по другим легальным схемам). По словам руководителя Общественной приемной ЭСОН Леонида Медведева, строители, да и сами граждане, уделяют мало внимания этой процедуре: «Часто встречаются туманные формулировки, из которых следует, что дольщик обязан безоговорочно принять квартиру в назначенный срок, независимо от ее состояния».
Адвокат Коллегии адвокатов «Юникс» Тимур Садиков говорит, что в последнее время ситуация несколько изменилась: «В ФЗ-214 «О долевом участии…» процедура передачи квартиры прописана довольно подробно. Поэтому компании, особенно те, кто работает по этому закону, стали уделять акту больше внимания. Они учитывают в договоре все варианты: возможность отказа от подписания, одностороннего составления акта и т.д. Чем детальнее зафиксирована процедура, тем меньше будет споров между застройщиком и дольщиком. В принципе, в этом заинтересованы обе стороны».
Добровольно-принудительно
После подписания акта дольщик может заселиться в квартиру или начать ремонт, встать на очередь на подключение телефона и т.п. С этого момента на него ложатся риски повреждения или утраты жилья. Кроме того, возникает обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. До этого момента содержание дома — забота застройщика, и ему выгодно скорее «избавиться» от квартиры.
Зачастую строители предусматривают серьезную ответственность будущего собственника (вплоть до расторжения договора), если тот уклоняется от подписания акта. Или предусматривают возможность составления акта в одностороннем порядке. «Застройщик должен подстраховаться на случай, если дольщик не приходит на подписание документа. Такое случается, например, если покупатель проживает в другом городе, или по другим причинам», — говорит Тимур Садиков.
«В договоре нужно предусмотреть механизм уведомления дольщика о необходимости принять квартиру. А также указать, что одностороннее расторжение договора возможно только в случае необоснованного уклонения покупателя от приемки», — поясняет Леонид Медведев.
Тем не менее подписание акта — это обязанность, а не право покупателя. Отказаться он может только в одном случае — если в квартире обнаружены существенные недостатки, то есть если она не соответствует СНиПам, ГОСТам или проекту. В остальных вариантах, даже когда при приемке выявлены недочеты, он просто должен принять жилье. Кстати, если компания работает по 214-ФЗ и не устраняет недостатки, тогда уже дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и получить свои деньги обратно.
По словам Тимура Садикова, к существенным недостаткам можно отнести те, которые не позволяют покупателю заселиться в квартиру (если она продавалась с отделкой) или начать ремонт: «Был случай, когда дольщик на предварительном осмотре квартиры заметил, что отсутствует стояк для подключения полотенцесушителя. Дом уже был сдан в эксплуатацию, но на это никто не обратил внимания. Устранить такую недоделку самостоятельно дольщик не сможет, как и начать ремонт — устранение недочета затронет и соседние квартиры».
По словам Леонида Медведева, в договоре также следует прописать механизм осмотра квартиры перед приемкой, способы и сроки устранения дефектов. На осмотр желательно пригласить эксперта-строителя. Он поможет выявить и составить заключение с перечнем недоделок. «Можно привести пример со страховкой машины. Допустим, помяли крыло, это видно невооруженным глазом, но пока не будет заключения эксперта, страховая компания ничего не выплатит».
Выявленные при приемке несущественные недочеты нужно включить в акт. Дальше покупатель может требовать их устранения или же сделать все самостоятельно и потребовать возмещения расходов или снижения цены на эту сумму. «Все три схемы компенсации прописаны в 214-ФЗ, предусмотрены в Гражданском кодексе и в законе «О защите прав потребителей». Какой вариант выбрать, зависит от ситуации. Но в большинстве случаев граждане сами устраняют недоделки. Если застройщик в предбанкротном состоянии, можно только потерять время, а отстаивать компенсацию в суде иногда получается дороже», — поясняет Тимур Садиков.
А если не будут брать…
Без акта приема-передачи покупатель не сможет оформить право собственности на квартиру. По словам Леонида Медведева, в документе должно быть четко указано, какая именно квартира передается, в каком доме, по какому адресу, какова площадь жилья, число комнат и т.д. Характеристики в акте должны полностью совпадать с указанными в договоре. Зачастую в нем прописана проектная площадь, которая отличается от фактической. Тогда до подписания акта необходимо составить дополнительное соглашение об изменении размера квартиры.
В некоторых компаниях покупателям говорят, что акт приема-передачи квартиры с указанными в нем недоделками не примут в управлении Росрегистрации. Это не так. «У ФРС нет законных оснований отказывать в регистрации собственности по этой причине. Более того: строители включают в акт фразу о том, что гражданин не имеет претензий к качеству квартиры и общего имущества. Это лишает будущего собственника возможности требовать устранения каких-либо недоделок», — поясняет Леонид Медведев.
По его словам, некоторые компании фактически шантажируют дольщиков актом приема-передачи. Требуют сначала подписать договор на обслуживание дома с навязанной организацией. Дольщикам одной из новостроек на Васильевском острове предложили доплатить около 500 000 рублей с квартиры, в противном случае — не давали подписать акт. Граждане, обеспокоенные ситуацией на рынке, наличием брошенных объектов и опасаясь, что их квартиры перепродадут, как правило, платят. «Многое зависит от того, насколько юридически грамотен дольщик. В нашей практике были примеры, когда необоснованных доплат удалось избежать, а суммы за эксплуатацию, требуемые строителями, значительно снизить», — говорит Леонид Медведев.
Предприимчивые застройщики изобретают и новые формы договоров. Например, «временные акты передачи квартиры для проведения ремонтных работ». «Такой документ составляется, когда дом достроен, но официально не введен в эксплуатацию. Если дольщик хочет начать ремонт пораньше и заключает такое соглашение, то потом он к застройщику никаких претензий не предъявит. Гражданин по факту заранее соглашается со всеми недостатками, которые обнаружит при проведении работ. Такие акты практикуются как в небольших, так и довольно крупных компаниях. Причем это услуга для дольщика не бесплатная», — рассказывает Тимур Садиков.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 35(569) | 07-09-2009 | c.18
