Юрий Белышев: "О надежности марки можно говорить, когда гарантии закреплены юридически" Все новости
Городская ДомоСтроительная Компания в практическом применении 214-го закона была первопроходцем. То есть: собрала все «шишки», сгладила (насколько возможно) бюрократические неприятности. Может быть, отчасти и поэтому фирма чувствует себя на рынке более уверенно, чем многие другие. Плюсы и минусы закона анализирует генеральный директор ООО «ГДСК» Юрий Белышев.
– Вы в числе первых стали в массовом порядке применять 214-й закон на своих объектах. С какими трудностями пришлось столкнуться, какие проблемы решены, какие — остались?
– Первая проблема — работа наших госчиновников, прежде всего в регистрационной службе. Правда, если раньше регистрация занимала до 3-4 месяцев, сейчас — месяц (при нормативе 10 дней). Это конечно, прогресс. Но пока в городе по 214-му работает около 30 компаний. И если администрация заставит на него перейти всех — за что я двумя руками — и если при этом не будет нормально поставлена работа регистраторов (с дополнительными ставками, с нужным количеством экспертов, которые проверяют документы), — мы снова завалимся, вернемся к сроку в квартал, если не больше.
– Сколько договоров в месяц у вас получается?
– Сейчас, в период стагнации — 100-120. На пике доходило до 400 договоров в месяц. И если снова начнется рост, увеличатся объемы, если другие крупные компании тоже перейдут на работу по 214-му — система не справится…
Конечно, 214-й закон надо улучшать. Жизнь вносит свои коррективы. Но прежде всего его необходимо выполнять. Меня удивляет, как можно выпускать правильные законы и допускать, чтобы они не соблюдались?
Итак, первая проблема — долгий срок регистрации. И пока я не зарегистрировал первый договор, я не имею права продавать. Но сначала я должен пройти экспертизу проекта, получить разрешение УГАСН на производство строительно-монтажных работ. И только после этого я могу начать привлекать дольщиков. А у нас ведь как бывает: получат разрешение на подготовительные работы, поставят забор — и тут же начинают продавать. Еще ни ковша земли не выкопали, ни одной сваи не вбили — а уже собирают деньги дольщиков. Разница во времени привлечения денег между нами и компаниями, которые работают по другим схемам, около полугода. Конечно, удобнее работать иначе: предварительный договор, вексель… Надежнее ли — это вопрос. Вторая проблема: долевое участие в строительстве предполагает, что мы должны платить НДС. Предварительный договор позволяет уходить от НДС. И вот когда строители спокойно уходят от 18% выплат государству и государство с этим ничего не делает — я в шоке! Нарушается принцип честной конкуренции.
Когда мы принимали решение о переходе на 214-й, мы проанализировали и все другие возможные схемы — а их более десятка — и приняли однозначное решение. Мы решили: не будем заниматься обходными вариантами. Фирма стремится стать публичной, мы будем российской компанией, но с западной прозрачной отчетностью. Мы не собираемся обманывать ни клиентов, ни партнеров, ни государство. И я очень надеюсь, что в нашей стране не только будут издаваться правильные законы, но будет и контроль за их соблюдением. И правила игры для всех будут одинаковые.
Третья проблема — обременение. Каждый дольщик, который вступает с нами в правовые отношения, тут же становится совладельцем земельного участка. Объект находится в залоге. И пока я не передам последнюю квартиру дольщику, залог с меня не снимут. Что получается? Допустим, до сдачи мы 80% продали, 20% — не продали. И эти квартиры, оставшиеся к моменту ввода, я не могу реализовать, пока не сниму залог — то есть пока не передам последнюю квартиру дольщику. А дольщик может заболеть, развестись, куда-то уехать…
Возникает проблема: договор он исполнил, деньги внес, но в ФРС не идет. И что делать? Приходится внутри фирмы создавать дочернюю компанию, которой мы эти квартиры передаем на реализацию.
Четвертая проблема — неплатежи. Допустим, человек заключил ДДУ. Есть график. Договор зарегистрирован. Но клиент не платит. До 3 месяцев я не имею права расторгнуть с ним договор. После того как он не платит 3 месяца, я ему пишу уведомление: если еще в течение месяца не погасит задолженность — расторгнем договор. Допустим, он все равно не платит — я подаю в ФРС на расторжение. Проходит еще месяц (в лучшем случае!). Фактически квартира зависает на срок от 5 до 7 месяцев.
Это основные минусы, остальное — мелочь.
Мы принимали активное участие в разработке изменений и дополнений к этому закону в качестве экспертов, потому что мы работаем все-таки дольше всех в этой тематике, с момента принятия закона. Поправки нужны не только в 214-й, но и в Налоговый кодекс, другие документы. Сейчас их продвижением занимается СРО, в которую мы входим.
При этом мы просим только одного: давайте играть по одним правилам, общим для всех. Пусть закон будет суровым — но для всех одинаково.
Неисполнение обязательств любой компанией может подорвать доверие ко всему строительному комплексу. И когда, например, сегодня энергетики отключают объекты некоторых фирм — это тоже бьет по всем. Потому что люди говорят: да, они построили, но не выполнили свои обязательства, технические условия. Не смогли решить проблемы с городом, монополистами. Такое отношение отражается на всем строительном комплексе.
А в 214-м четко прописано: 5 лет гарантии. Построил дом, передал сети, и еще 5 лет, если где-то что-то случится, изволь устранить за свой счет. По предварительному же договору — никаких обязательств…
– Доверие потребителей к 214-му дает вам какой-то дополнительный приток клиентов?
– В прошлом году проводился конкурс — «Доверие потребителей». Наша компания выиграла. Я узнал об этом, когда нам присудили первое место. Никаких дополнительных усилий к этой победе мы не прикладывали, просто работали.
Доверие потребителей — это один из основных критериев. Для любого человека, который покупает жилье, сейчас важны два момента. Первый — цена. И второй — гарантии, что объект будет построен вовремя, качественно и что он получит то, за что заплатил деньги. Поэтому мы и решились раньше других перейти на работу по 214-му. Мы прекрасно понимали все минусы для нас. Но мы считали, что этот плюс — доверие потребителей — перевесит. Я считаю, что доверие очень и очень важно в нашей работе. Особенно для тех компаний, которые пришли надолго, для кого этот бизнес не случайный.
– Вы сдавали в срок и до перехода на 214-й. Можно ли отделить доверие к закону (и к гарантиям, которые в нем заложены) от доверия к конкретной фирме, к положительной инерции имиджа, марки? Или закон сам жестко заставляет работать по правилам?
– Сейчас многие компании говорят — доверяйте нам, мы на рынке 15 лет. Но в сегодняшних экономических условиях история компании, которая много строила и выполняла обязательства, совершенно не гарантирует, что она и сейчас сдаст объект в срок, выполнит, что обещала. При этом ни одна фирма, закладывая дом, не собирается кого-то обманывать. Все начинают строить с самыми благими намерениями. Но 214-й, кроме благих намерений, предусматривает еще и жесткие гарантии для дольщиков. Когда тот или иной руководитель компании «гарантирует», не подкрепляя эти гарантии юридически, — это он не гарантирует, он просто говорит.
Поэтому о надежности марки можно говорить, когда у нее есть не только история — причем красивая, с вовремя выполняемыми обязательствами, — но и когда гарантии при этом подкреплены юридически. И если клиент хочет минимизировать риски, чтобы его деньги принесли конкретный результат, — есть 214-й. Все остальное — не защищает, а только подразумевает защиту.
– Насколько для ваших покупателей важно, что вы работаете по 214-му?
– Это очень важно, особенно в период кризиса, когда надежность выходит на первый план. Ведь задача дольщика не только подписать договор и оплатить покупку, но получить, и, что немаловажно, вовремя получить, свою квартиру в собственность. У нас до 30% клиентов приходят по рекомендациям тех, кто уже купил у нас жилье, — наверное, это о чем-то говорит.
– 214-й предусматривает довольно простой механизм возврата денег…
– Таким правом пользуются немногие. И на самом деле — это не просто и не так легко. Забрать свои деньги с легкостью дольщик может, если я вдруг не выполнил какие-то обязательства. А если я все выполняю — оснований для расторжения нет. У нас есть положительная судебная практика. У меня на объекте сто дольщиков — почему я должен кому-то одному возвращать деньги и наносить ущерб интересам остальных 99-ти? Но если дольщик не платит вовремя — тут я имею право расторгнуть договор с теми штрафными санкциями, которые предусмотрены.
Иногда мы идем навстречу. Бывают обстоятельства — человек потерял работу, заболел, мало ли что. Несколько таких случаев было. Но в любом случае, желание дольщиком расторгнуть договор для нашей компании скорее исключение.
– Государство стало основным игроком на рынке. И все конкурсы у нас проходят с таким условием: участвуют только фирмы, работающие по 214-му. Как вы относитесь к усилению роли государства в строительстве?
– Конкурсы идут по цене Минрегионразвития: 47 300 рублей за кв.м, 44 300 руб. К тому же на первых торгах требовались объекты со сдачей в 2009-м. А по таким домам себестоимость минимум 55-65 тысяч — в зависимости от участка. Участки покупались от $100 до $700/кв.м и выше, поэтому и цена такая. Есть еще стоимость денег. Все работали на развитие, банки давали, а строители легко и просто брали кредиты. Все считали: два года на проект, чистая прибыль — рассчитаемся, легко! Легко не получилось.
Теперь государство говорит: у вас себестоимость 55-65 тысяч, а вы мне отдайте по 47. За исключением нашей, ни одна крупная компания не принимала участие в конкурсах — себестоимость не позволила.
– Но вы же будете строить больше 1000 квартир для ветеранов на Ленинском проспекте.
– Мы еще 1700 будем строить для Минобороны. Но оба эти конкурса — другая история. Во-первых, другие сроки сдачи. Во-вторых, у меня уже были выполнены все фундаменты. В-третьих, нужно было загрузить работой комбинаты Группы ЛСР, в которую мы входим: Гатчинский ДСК и ДСК «Блок». Чтобы дать им объемы, чтобы не увольнять людей. То есть: комбинаты получили работу, а я вернул замороженные средства — вместо того, чтобы брать кредиты. Кроме того, схема оплаты — 70% + 20% + 10% — позволяет мне не брать авансы. Это несколько снизит себестоимость. И конечно, важно, что это оптовая сделка, которая, кроме всего прочего, не требует никаких расходов на маркетинг, рекламу и работу отдела продаж. Вот с учетом всех этих условий мы фактически вышли в ноль. Мы ничего не заработаем на этом, но мы продвигаем наши проекты. И мы продвигаем нашу компанию — как надежную, как способную работать в любых экономических условиях. Это и есть антикризисные меры.
Кроме того… Бог тоже смотрит на людей и крестики ставит. То, что ветераны будут жить в нормальных домах и в нормальных условиях, — это, я думаю, большой плюс. Нельзя все на деньги сводить.
– Ну, я не уверен, что это будут именно ветераны…
– Даже если ветеран отдаст квартиру сыну, или дочери, или внукам — в любом случае, он решит какую-то свою проблему. И у вас есть дети, и у меня, и мы о них думаем не меньше, чем о себе, не так ли? Пусть распорядится квартирой, как знает, — то ли детям, то ли продать и купить себе домик в деревне… Государство — с большим опозданием — выполняет свои обязательства. Отдает то, что давно задолжало.
– Участие государства поможет более уверенно разговаривать с монополистами — например, по поводу подключения?
– По этим объектам на Ленинском проспекте уже помогает. По условиям торгов я должен быть подключен по теплу от новой Юго-Западной ТЭЦ; при этом не факт, что ее сдадут в срок. А теперь я решаю вопрос с подключением от ТЭЦ-15, которая уже работает. Помогает город. Иначе у наших монополистов нашлось бы 28 причин — почему нельзя. Больная тема! Такое ощущение, что обеспечивать людей теплом, водой, электричеством — это для них не главная обязанность и основной способ зарабатывать деньги, а так, хобби. Мы создаем им дополнительную капитализацию, строим инженерные системы, прокладываем кабели… Потом все это им передается в безвозмездный дар — и они еще много лет зарабатывают, собирая деньги с граждан. А это все — в себестоимости строительства порядка 10%.
– А дольщики могут рассчитывать, что они придут к вам и купят по 44 300?
– Если единовременно смогут приобрести пару тысяч квартир, оплатить сразу не менее 70%, а нашим комбинатам при этом нужна будет работа — можем обсуждать.
– А по 30 000?
– По такой цене можно, наверное, купить в Рязанской области или в Тульской области, и то очень сомневаюсь. В любом случае, не в Петербурге. 30 000 — это как раз стоимость строительно-монтажных работ. Без внешней инженерии, без земли, без стоимости денег, без расходов на рекламу, на подготовку проекта, сбора различных согласований — а это иногда до двух лет работы сотрудников, надо считать их зарплату и многое другое.
Мы свои расчеты давали в Минэкономразвития, показывали, обосновывали. Но важно, чтобы тебя не только услышали, но и захотели понять. А если сверху директивно спускать цифру — ничего не будет.
– Из перечня антикризисных мер, который заявлял город: что работает, что нет?
– Каникулы по инвестиционным платежам на 6 месяцев дали в самый тяжелый период. Город в ущерб себе пошел навстречу строительному комплексу. Это сильная мера. Вопрос в другом: хватит ли компаниям полугода, чтобы расплатиться с городом. Долги ведь никто не прощает, они лишь отсрочены. У меня на конец года заложены большие платежи. Я заплачу. Как другие — не знаю.
Еще одна мера — это возможность сдавать без доплаты чуть больше метров, чем есть в проекте. Мы должны сделать градплан, сдать на экспертизу рабочий проект, только после этого получаем разрешение на строительство. Все прописано: в объемах, в квадратных метрах. В ходе стройки что-то может немножко измениться. Подчеркиваю — немножко. И когда из-за этого «немножко» начинается ерунда — это неправильно. Другое дело — когда тебе разрешают 18-этажное здание, а ты строишь 27 и потом пытаешься доказывать: а я уже квартиры продал… Когда вот таким образом нарушают — меры должны приниматься адекватные: лишние этажи надо срубить, деньги дольщиков и штрафы — выплачивать из карманов фирмы, потому что это не экономический кризис, а обыкновенное хамство.
Третья мера — соглашение, подписанное со Сбербанком, — тоже реальная помощь строителям. До кризиса я работал с 15 банками, и доля ипотечных договоров достигала 30%. Сейчас по ипотеке идут штучные сделки. Ипотека умерла. Первый, кто заявил о ее возрождении, — Сбербанк. И надо отметить заслугу губернатора Валентины Матвиенко, которая добилась этого соглашения.
Сегодня вопрос даже не в ставках: конечно, они выше, чем мы все хотели бы. Но по соглашению дольщики тех компаний, которые работают по 214-му, уже смогут получать кредиты в Сбербанке. Это — сигнал к атаке. Теперь и ВТБ, и Газпромбанк могут задуматься, за ними — коммерческие банки. Если не будет мировых тенденций к углублению кризиса — ипотека вернется.
– Что важнее: кредитовать строителей или через ипотеку поддерживать спрос?
– Проектное финансирование позволяет строить объект — что мы и делаем. Но оно не дает гарантии, что объект будет полностью реализован. Мне легко работать, потому что за мной стоит мощнейшая промышленно-строительная группа с очень высокой репутацией и кредитной историей. Иначе никто бы мне кредиты на приемлемых условиях не давал.
– Как меняются объемы ввода?
– За 8 лет мы уже сдали более 500 тысяч кв.м. В год 10-летия, через два года, эта цифра перевалит за миллион кв.м. В 2009-м мы введем более 100 тысяч метров, в 2010-м — более 300 тысяч. Дальше я планирую сдавать по 170-200 тысяч в год.
– У вас нет опасения, что возрождение ипотеки — в сочетании с сокращением объема ввода жилья по городу — приведет к росту цен?
– Не то чтобы опасения — у меня есть полная уверенность, что именно так и будет. Законы рынка, законы спроса и предложения изменить нельзя. Тот дикий рост, который мы наблюдали в 2008 году, не был обусловлен только ростом себестоимости. Действительно был ажиотаж. И сегодня я закладываю в проекты справедливую цену: 65-70 тысяч на кв.м. Вот столько должно стоить жилье эконом-класса на стадии строительства в Петербурге.
Если стоит вопрос, покупать или не покупать, я советую: три месяца раз в две недели делайте снимки объекта. Потом положите рядом и, как в детской игре, найдите десять отличий. Если найдете, если краны крутятся, стены растут — покупайте. Но если нет изменений — наверное, у компании проблемы. Надо расплатиться с банками и так далее.
По нашим домам мы обновляем все фотографии на нашем сайте раз в месяц.
– С вами конкурируют те, у кого изначально фора в 18% НДС. И что вы можете им противопоставить?
– А я всем, кто спрашивает, говорю: читайте сказку про Буратино. Про Поле чудес. Хочется закопать свой золотой — пожалуйста. Может, через год-два что-то и вырастет. В магазине покупать проще: выбрал товар, посмотрел, пощупал. Холодильник, колбасу — неважно. Товар в наличии. Машину выбрал, сел за руль, поехал.
В строительстве не так. Пришел смотреть 25-этажный дом на уровне 15-го этажа. Вроде супер, вроде дом-то почти виден. Деньги вложил и спрашиваешь: ребята, а когда вы достроите? — Достроим обязательно, отвечают тебе. Но ведь кризис — ну, на два года задержим, на три, может быть…
Я позитивно отношусь к конкуренции. К честной конкуренции. От нее все будет только улучшаться, будут лучше проекты, красивее фасады, будем бороться с издержками, снижать себестоимость.
– От чего зависит возвращение платежеспособного спроса?
– От возможности россиян пойти и купить. Основная масса у нас зарабатывает не очень много. И, скажем, 2-3 миллиона за однокомнатную квартиру — это большая сумма. Поэтому многое зависит все-таки от ипотеки. От возможности взять кредит.
С отложенным спросом, который за время кризиса сформировался в большом объеме, — другая проблема. Люди пойдут покупать жилье только в том случае, если они поймут, что у них есть завтра. Должна быть уверенность в нем. Иначе этот отложенный спрос снова заморозится. По одной простой причине. Да, сегодня живу в однокомнатной, мне нужна «двушка». И у меня даже есть деньги. Но если завтра меня уволят с работы, если я заболею и не смогу купить лекарства?
В первую очередь деньги тратятся (или откладываются) на предметы первой необходимости.
Так что тут несколько факторов. Человеку нужна уверенность, что экономика начинает подниматься, что заканчиваются мероприятия по увеличению числа безработных — не в статистике, а в реальности. Что у него есть гарантированная зарплата, что завтра она не уменьшится, а может, даже вырастет, что он может взять кредит и по нему рассчитаться.
Конечно, важна и ценовая политика. Стоимость жилья должна быть справедливой. Если государство хочет, чтобы жилье было доступно более широким слоям населения, — оно должно думать и о цене земли, и о цене энергоресурсов, и о доступности кредитов для компаний и для населения.
Наша компания строит массовое жилье. Мы не можем зарабатывать на высокой рентабельности, нам нужны обороты. Если я поставлю высокую цену — у меня будут меньше покупать. Значит, я должен найти золотую середину между стоимостью, которая бы позволяла мне вовремя выполнять свои обязательства, и объемами, чтобы компания могла развиваться. В конечном итоге я должен существовать не за счет банковских кредитов, а за счет продажи своего продукта.
Я не ожидаю всплеска. Я рассчитываю на увеличение продаж на 15-20% уже с середины октября. Август — отпуска; потом детей надо отправить в школы и институты, потом граждане начнут смотреть, как у кого идет стройка. Хотя положительные тенденции уже есть и сейчас — у нас продажи и летом шли с уверенным ростом. И этот спрос будет подогреваться дефицитом. При этом нельзя сказать, что дефицит уже сформировался. В общей массе квартиры есть. Но уже все чаще нет именно той квартиры, которая вам нужна. В дефиците — жилье на средних этажах, «единички», видовые квартиры.
У нас есть объект, который сдается в декабре этого года. Там остались единичные квартиры. И на одну из них — бронь, пять-шесть человек. Бронь бесплатна, если человек в течение 5 рабочих дней не заключил договор — она снимается. Подходит следующий в очереди…
Чем меньше остается жилья — тем больше спрос именно на этот объект. Это психологический фактор, такой же, который работает и на ожидание снижения цен. Всем объясняешь, что цены больше падать не будут, если, конечно, это не компания, которой надо срочно перекрутиться, отдать кредиты и т.д. (но ведь это значит, что и деньги дольщика не на стройку пойдут, а потом что?). С мая мы держим цены, не опускаем. Но граждане ждут, потому что сосед решил подождать с покупкой. А уже в сентябре мы начнем постепенно поднимать цены на некоторые объекты с высокой степенью готовности, потому что есть такой фактор, как инфляция...
– Значит, вы принимаете в расчет оптимистический сценарий?
– Скорее реалистический. Я уверен, что многие компании достроят начатое — и на этом уйдут с рынка. Или перейдут в другой бизнес. И если не с 2010-го, то с 2011-го мы точно увидим острый дефицит предложения на рынке жилья, я уверен. Потому что мало кто будет выводить новые продукты.
– Но вы — будете?
– Да, мы — будем.
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 35(569) | 07-09-2009 | c.14
