Функции технического заказчика на брошенных строителями объектах будет выполнять государственное унитарное предприятие. Кроме того, город возьмет на себя инженерное обеспечение участков и спишет долги застройщиков перед бюджетом.
Большинство таких домов будут достраивать за счет самих дольщиков. Для этого права на землю Смольный передает ТСЖ или ЖСК, сформированному самими гражданами. По словам председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, такая схема уже показала свою эффективность. «Однако ЖСК или ТСЖ не всегда могут грамотно вести технический контроль за стройкой,— говорит Вячеслав Семененко. — Теперь эти функции возложены на ГУП «УКС Реставрация» — предприятие, подведомственное Комитету. Оно будет выступать техническим заказчиком, поможет выбрать генподрядчика и проектировщика, вести мониторинг строительства, следить за тем, сколько денег на что потрачено. Это госструктура, и она не имеет экономической заинтересованности в проекте. Кроме того, у предприятия есть опыт строительства за бюджетные средства, а значит, оно умеет экономить». ГУП выступает заказчиком по разработке научно-исследовательской и проектно-сметной документации, ремонту, реставрации памятников за счет бюджетов всех уровней.
«Лежачий» застройщик
Тем не менее с реализацией такой схемы достройки тоже возникают проблемы. Никак не удается запустить достройку жилого комплекса «Кассиопея», начатого компанией «Источник-Строй» (готовность около 50%). Права на завершение объекта решено передать ЖСК, созданному дольщиками. «Застройщик не только бросил дом, но и пытается не допустить передачи прав на участок. Соответствующее постановление правительства оспорено в суде. При этом компания перевела свой офис в другой регион, ее руководство на контакт с властями не идет, ссылаясь на постоянные командировки. ЖСК уже подобрал нового подрядчика, определился с ценой — все готово, чтобы продолжить работы, однако из-за судов мы теряем время», — говорит Вячеслав Семененко.
Еще один проблемный объект, работы на котором не удается возобновить, находится на улице Архитектора Данини в Пушкине. Заказчиком выступало Управление ФСБ по Петербургу и области.
Строительство вела «Фирма Р.К.Г.» и ее дочерняя структура «Невский меридиан». В итоге все 576 квартир проданы, а сделан только фундамент. Город готов передать объект дольщикам и обеспечить участок инженерными сетями за свой счет. «Сначала там было два объединения дольщиков, которые никак не могли решить, на кого оформлять право застройки, потом три, теперь их еще больше. Причем для некоторых юридических лиц интересы дольщиков явно не на первом месте, они пытаются удовлетворить какие-то личные амбиции. Граждане ведут себя крайне эмоционально, попытки провести общее собрание дольщиков срываются», — поясняет Вячеслав Семененко. Рабочая группа по вопросам защиты прав участников долевого строительства с конца 2007 года рассмотрела 21 конфликтный адрес. 14 домов общей площадью 152 000 кв.м (более 2100 квартир) уже сданы, четыре достраиваются.
Застройщиков продолжает инспектировать Управление контроля и надзора в области долевого строительства. Проведено 22 проверки. 10 компаний оштрафованы за нарушение прав дольщиков. Однако изменения в федеральном законодательстве затруднили работу контролеров. «Закон запрещает нам инспектировать малые предприятия, работающие на рынке меньше трех лет. График проверок приходится согласовывать с прокуратурой и извещать компании за полгода. Это лишает нас необходимой оперативности», — сетует заместитель председателя Комитета Владимир Кузнецов.
«В скором времени «серые» схемы уйдут в прошлое. Компании будут разделяться на тех, кто работает по 214-ФЗ и нет. Покупатели тоже стали внимательнее к подписываемым документам. Мы получаем много обращений от граждан, которые интересуются: как им реагировать на тот или иной договор, предлагаемый застройщиком», — говорит Вячеслав Семененко. Сегодня в соответствии со всеми требованиями 214-го работают 32 девелопера, продающие квартиры по 70 адресам. Еще 20 компаний подготовили все необходимые для этого документы.
Не все так плохо
Комитет по строительству отслеживает ситуацию с приостановленными проектами. По словам Владимира Кузнецова, в городе возводятся 384 жилых объекта. Работы останавливались только по 38 адресам. 19 из них — это площадки ЛЭК. Чиновники совместно с руководством компании побывали на всех стройках. «Сейчас решено возобновить работы по всем адресам, где есть разрешительная документация. В ближайшие месяцы застройщик пройдет экспертизу и получит разрешение на строительство остальных домов. В июне 2009 года компания сдала 50 000 кв.м жилья, до конца года эта цифра должна составить 259 000 кв.м. Сегодня работы ведутся на 80% объектов ЛЭК», — говорит Вячеслав Семененко. По его словам, многие из них практически готовы, но не решены вопросы инженерного обеспечения. Не всегда это вина застройщика. По девяти объектам компании не выполнили условия договора сами монополисты.
Даже в нынешней сложной ситуации девелоперы умудряются находить средства для продолжения проектов. К примеру, «Квартира.ру» предоставила в Комитет документы, подтверждающие финансирование проекта «Ладожский парк».
Вячеслав Семененко сетует, что зачастую СМИ дают неверную информацию о ходе дел на крупных проектах. Многие из них реализуются, несмотря на кризис, решаются вопросы с проектным финансированием и т.д. «Строители отмечают, что в июле и августе квартиры неплохо продавались, спрос несколько активизировался. Это еще не повод для оптимизма — строительная отрасль не может существовать независимо от экономики страны. Но участники рынка привыкли к сложившейся ситуации, вышли из депрессии и начинают работать в новых условиях. А значит, будут запускаться новые проекты», — уверен он.
Город, в свою очередь, готов обеспечить строителей участками. До конца года на торги выставят площадки, пригодные для возведения примерно 600 000 кв.м жилья. Инвесторам предложат как крупные территории, так и небольшие наделы по 0,3-0,5 га. Будут продаваться земли под паркинги, административные здания и т.д.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 35(569) | 07-09-2009 | c.13
