Дмитрий Миронов: "Аукционы по продаже земли приведут к новому росту цен" Все новости
Правительство рассчитывает, что использование федеральных земель (через Фонд содействия развитию жилищного строительства) для жилой и коммерческой застройки приведет к снижению цен на жилье. Но как добиться этой цели, если — в соответствии с законодательством — земля будет распределяться через систему торгов? Генеральный директор компании «Питер Девелопмент» Дмитрий Миронов видит решение проблемы в разделении инженерной подготовки территории и собственно строительства.
Правительство Петербурга готовит законодательную базу для строительства жилья на федеральных землях.
Начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев утверждает, что антимонопольная служба разработала поправки в Земельный кодекс, которые обяжут местные власти использовать аукционы для передачи земли не только под жилую застройку, но и под коммерческую.
Предоставление земли под жилищное строительство исключительно через торги на повышение цены способствовало удорожанию жилья до того уровня, когда оно стало практически недоступным для среднестатистического россиянина. В том числе и потому, что застройщики далеко не всегда могли адекватно оценить затраты, необходимые для инженерного обеспечения.
Конечно, сыграли свою роль и дешевые кредиты, которые сформировали ажиотажный спрос. В отсутствие реальных возможностей для масштабного строительства (дефицит подготовленных земель) все это и привело к удорожанию…
Сейчас Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства выходит с гуманной и правильной инициативой — обеспечить доступное жилье по приемлемым ценам за счет освоения федеральных земель, которые находятся в черте поселений и сегодня используются неэффективно.
Но что будет, если новые территории снова начнут продавать на торгах, как того хочет ФАС? Правильно, снова рост цен, и для большинства конечных покупателей жилье по-прежнему останется недоступным.
Выход из создавшейся ситуации есть. Нужно разделить этапы инженерной подготовки земель и строительства конечных объектов (жилых и коммерческих).
Кстати, в Петербурге такой подход уже опробован: в Коломягах в конце прошлого века на средства Европейского Банка Реконструкции и Развития была проведена инженерная подготовка нескольких десятков гектаров. Если обобщить этот опыт и опыт последних торгов, то можно предложить нашим властям комбинированную двухэтапную схему (см. таблицу).
Она позволит минимизировать расходы на самом затратном этапе — на стадии инженерной подготовки. Возможно, на втором этапе законодатели должны дать возможность гражданам выбирать: или покупать готовое жилье у строительных компаний, что, естественно, будет дороже, но проще, или строить самим. Второй вариант предполагает введение ограничений — например, реализация подготовленных участков лишь под ИЖС. На такие торги надо допускать только физических лиц, желающих купить участок для себя, и исключить оптовую скупку земли.
Двухуровневая схема позволит весьма быстро нарастить объем предложения, оптимизирует затраты на инженерию и даст гражданам возможность адекватного выбора.
Применяя такую (или подобную) схему, можно рассчитывать удержать уровень цен на строящееся жилье на приемлемом для большинства россиян уровне.
По итогам июльского совещания по реализации нац-проектов президент Дмитрий Медведев поручил правительству до 10 ноября провести инвентаризацию участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных РАН, отраслевым академиям наук и подведомственным им организациям, учебным заведениям и пр. — для возможной их передачи под жилищное строительство. Ответственным за проведение инвентаризации президент назначил главу Правительства РФ Владимира Путина…
Двухуровневая экономия
Этап
|
Методика торгов
|
Заказчик строительства
|
Финансирование
|
Результат
|
ПЕРВЫЙ ЭТАП (ОБЩИЙ)
Инженерная подготовка территории |
Торги на понижение (по голландской схеме) |
Правительство Петербурга или правительство РФ |
Бюджет или кредитные средства под гарантии бюджета |
Цена инженерной подготовки понятна, по возможности минимизирована |
ВТОРОЙ ЭТАП
Для индивидуальных коттеджей |
Торги на повышение: продажа инженерно подготовленных наделов по 10-20-30 соток |
Конечный покупатель — физическое лицо (как вариант) |
Частные средства |
Граждане получают возможность построить дом самостоятельно. Цена получается приемлемой для покупателя, остается открытым вопрос сохранения единого стиля застройки |
ВТОРОЙ ЭТАП
Для девелоперов (разновысотное строительство) |
Торги на повышение: продажа инженерно подготовленных наделов по 5 -10 -15 -30 га |
Строительные фирмы |
Средства строителей или заемные (например проектное финанси-рование от Сбербанка в рамках соглашения с городом) |
На рынок попадает много типового жилья, уровень цен формируется рынком или государством |
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 31(565) | 10-08-2009 | c.11