Надежда Косарева: "Гражданам, в отличие от застройщиков, государство поможет" Все новости
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье» существенно видоизменится в условиях кризиса. Немалые бюджетные средства будут сосредоточены на первичном рынке. Однако заявленная цель — понастроить социального жилья стоимостью до 30 000 рублей — пока выглядит утопично, а застройщикам не стоит всерьез рассчитывать на поддержку властей. О новой жилищной политике рассказывает Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города» (организации, принимавшей активное участие в разработке многих российских законов в сфере градостроительства, недвижимости, ЖКХ и пр.).
Правительство сосредоточило усилия на формировании абсолютно нового сегмента рынка — жилья эконом-класса, которое отвечало бы требованиям комфорта и безопасности и стоило бы не дороже 30000 рублей за 1 кв.м (по крайней мере, такая цифра названа на 2009 год).
Государство не хочет поддерживать отдельные строительные компании (и в целом стройиндустрию) в том виде, в котором они существуют. Оно ставит своей целью поддержать спрос на жилье, соответствующее новым стандартам качества и доступности, и тем самым помочь строительному бизнесу, который согласится производить и продавать такой продукт.
Идея состоит в том, чтобы средства, предусмотренные в бюджете на приобретение жилья по госпрограммам, поддерж¬ку спроса, развитие инфраструктуры и т.п., а также деньги, находящиеся в распоряжении АИЖК, Фонда развития ЖКХ (на расселение аварийного жилья) и Фонда содействия жилищному строительству, включая и государственные гарантии, по максимуму направить на первичный рынок жилья. (Естественно, если речь идет о жилищных сертификатах, гражданин сам делает выбор, покупать ему квартиру на «вторичке» или в новостройке.)
На этот год речь идет о сумме примерно в 450 млрд рублей. Причем поддерживать предполагается не строительный рынок в целом, а только его новый эконом-сегмент. Впервые государственная жилищная политика ставится столь четко ориентированной.
Одна из первых задач — разработать стандарты нового типа жилья (как качественные, так и финансовые). Минрегионразвития должен справиться с ней уже в ближайший месяц. Вторая — проанализировать, есть ли технологии, позволяющие производить такое жилье в промышленных количествах, поддержать их внедрение и при необходимости разработать новые.
Реализация этого проекта возможна только при стимулировании частного спроса на жилье за счет различных государственных программ, прежде всего — долгосрочного ипотечного кредитования. Речь идет о привлечении в ипотеку средств Фонда национального благосостояния (пока, правда, он предоставляет единственный заем АИЖК в размере 40 млрд), а также Пенсионного фонда.
Ипотечные кредиты должны стать более доступными для отдельных категорий граждан. Это и использование материнского капитала для погашения имеющихся ссуд и получения новых, и субсидирование молодых семей — опять же в основном для приобретения жилья на первичном рынке.
Государство может влиять через АИЖК и на размер ипотечных ставок в коммерческих банках. Конечно, прямых запретительных мер не будет, но, к примеру, АИЖК станет рефинансировать только кредиты со ставками не выше 15%. В нынешней ситуации это вполне разумно. Нельзя сказать, что ставка нерыночная, просто она соответствует возможностям самых крупных его участников.
Чрезвычайно важно сосредоточить на первичном рынке и государственный спрос на жилье. Сейчас его предъявляют более 20 федеральных министерств и ведомств. Основной заказчик, конечно, — Минобороны с объемом финансирования на этот год почти в 59 млрд рублей.
Другие государственные заказчики способны обеспечить еще 25 млрд. Кроме того, почти 50 млрд — это государственные жилищные сертификаты. Еще 60 млрд — средства на улучшение жилищных условий ветеранов войны, инвалидов и т.п. Плюс 40 млрд рублей — средства Фонда ЖКХ. В общей сложности получается более 230 млрд.
Чтобы скоординировать спрос разных заказчиков, предлагается действовать через единого государственного оператора. Министерства, субъекты РФ и Фонд ЖКХ будут направлять ему свои заявки. Единый оператор от их лица проведет котировки и аукционы по закупке жилья на первичном рынке. Обязательное условие — цена не выше 30 000 руб. При этом государственные деньги через такого оператора не проходят, и договоры с застройщиками он не заключает.
Какие меры можно предпринять для завершения начатых строек? Например, АИЖК будет предоставлять займы банкам-кредиторам, а Фонд содействия жилищному строительству даст им оферту на выкуп части жилья по цене до 30 000 руб./кв.м — на случай, если застройщик не сможет реализовать квартиры на свободном рынке.
Подобная схема может применяться и для проектов, начатых с нуля. С той разницей, что в них могут быть задействованы бывшие федеральные земли, вовлеченные в оборот Фондом содействия жилищному строительству.
В рамках новой жилищной политики активно обсуждается еще одно направление. Это строительство жилья (многоквартирного и малоэтажного) силами некоммерческих объединений граждан — как позабытых ЖСК, так и товариществ индивидуальных застройщиков. Преимущество этой схемы в том, что исключается прибыль девелопера. Гражданам, в отличие от застройщиков, государство помогать готово. В частности, давать им на льготных условиях участки, готовить за них градостроительную документацию и т.д.
Ко второму чтению подготовлен закон, в котором есть две модели. Первая — организовать в некоммерческие объединения очередников и льготников. Муниципалитеты могут сами учреждать такие кооперативы, бесплатно предоставлять им землю и курировать до завершения строительства.
Вторая форма более свободная: граждане объединяются сами и получают участки на закрытых по числу участников торгах, куда не допускаются коммерческие застройщики. Кризис — самое время заняться развитием некоммерческого сегмента строительства. Хотя, конечно, доминировать на рынке он не будет.
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 26(560) | 06-07-2009 | c.9