ГУП «ГУИОН» продолжает оценивать объекты, выкупаемые представителями малого и среднего бизнеса. На конкретных примерах специалисты поясняют, из чего складывается цена помещений.
Первый вариант — продуктовый магазин на Старо-Петергофском проспекте, 37. Его площадь — 67,3 кв.м. Есть отдельные входы со двора и с улицы. Помещение расположено на первом этаже, есть все необходимые коммуникации, состояние удовлетворительное.
«Это классический середнячок. Расположение ни хорошее (периферия, рядом с промышленной зоной) ни плохое (недалеко от метро, напротив недавно построен бизнес-центр), — поясняет Владислав Мурашов, возглавляющий это направление работы управления. — Рыночная оценка 1 кв.м без учета обременений — 59 500 кв.м. Однако помещение сдано в аренду, причем по низкой ставке (около 3000 рублей за метр в год, при рыночной — 7600 рублей), оставшийся срок — 28 месяцев, это существенно понижает его стоимость, почти на 9000 рублей с метра. В результате вместо 4 млн рублей с учетом дисконта получается 3,4 млн. Речь идет о сумме без НДС».
Следующий объект — складское помещение на Сенной площади, 13 площадью 103 кв.м (отдельный вход со двора, цоколь). Высота потолков — 2,15 метра, заглубление 45 см. Нет воды, канализации, есть электричество и отопление, состояние удовлетворительное.
«Помещение в самом центре, однако вход только со двора, что существенно скажется на цене. Это склад (очень хороший) и менять его использование нецелесообразно, что тоже учитывается при оценке», — комментирует Владимир Жуковский, заместитель генерального директора Фонда имущества по экономике и финансам. «Помещение сдано в аренду, договор действует еще 20 месяцев, но контрактная ставка аренды находится на уровне рыночной, поэтому дисконта практически нет», — дополняет г-н Мурашов. Итоговая цена — 2,1 млн рублей.
Помещение на улице Рубинштейна, 25 площадью 115 кв.м оценено в 6,3 млн рублей (55 000 рублей за метр). В нем размещается стоматологическая клиника (по методике это офисная функция). Отдельный вход со двора, помещение на первом этаже. Состояние нормальное, имеются все коммуникации.
Еще один объект — кафе на Малом проспекте Васильевского острова, 10/62 размером 97, 5 кв.м. Отдельные входы с улицы и со двора, цокольный этаж, есть коммуникации, состояние удовлетворительное. «Это хороший торговый объект. Высота потолков не очень удачная, однако помещение используется под кафе, и на цену этот фактор существенно не влияет. Очень хорошая планировка. Объект расположен в лучшей части Малого проспекта», — поясняет г-н Мурашов. Оставшийся срок договора аренды — 30 месяцев, контрактная ставка чуть выше рыночной, поэтому обременение на стоимость также не влияет. Рыночная оценка 1 кв.м — 60 500 рублей, итоговая цена встройки — 5,9 млн рублей.
Прошли оценку и два соседних объекта в доме 58 по 3-й линии В. О. Первый — не используемое офисное помещение. Отдельный вход со двора (появился в результате перепланировки), первый этаж, отличное состояние. Второй — 41 кв.м на первом этаже, предназначен под торговлю. Отдельный вход с улицы и со двора (также появился после перепланировки), все коммуникации есть, состояние удовлетворительное. Первый объект оценен в 62 000 рублей за метр, второй — 73 000 рублей за метр.
«Такая существенная разница появляется за счет того, что во второй встройке есть отдельный вход с улицы — это существенный плюс. Преимущество обоих помещений — небольшой метраж», — поясняет Владислав Мурашов.
Евгения Иванова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 25(559) | 29-06-2009 | c.20
