Рационализация роскоши Все новости
В сегменте дорогих загородных проектов наметилась отчетливая тенденция к переоценке ценностей. Сошли на нет инвестиционные покупки, спрос постепенно смещается в сторону достойной и качественной «скромности». На этом фоне отчетливее виден штучный товар.
Еще год назад участок с неудачной локацией девелоперы пытались «вытащить» за счет бассейнов, SPA-комплексов и прочих излишеств. Интересное же место позволяло не вкладываться в тщательную проработку проекта.
Кризис заставил всех игроков активно искать свой путь к покупателю. Уже наметились несколько стратегий. Самая заметная — продажа участков в организованных городках с подрядом и без. «На фоне серьезного снижения спроса и цен на рынок было выброшено несколько проектов, которые, на мой взгляд, являются завуалированной попыткой собственников крупных сельхозугодий продать свои земли хотя бы в розницу», — полагает генеральный директор компании Village consulting Алексей Рогов.
Лишний подряд
По данным зам. генерального директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольги Трошевой, за первые шесть месяцев 2009 года продажи открылись в 37 коттеджных поселках, в подавляющем большинстве из них (73%) предлагаются только участки (рис. 1).
Эта волна захлестнула не только новые комплексы, но и еще 10-15% проектов, стартовавших до кризиса. Скорректировав концепцию, девелоперы наряду с готовыми домами и участками с подрядом стали предлагать и наделы для самостоятельного освоения. Всего в открытой экспозиции сегодня 161 организованное поселение — свыше 9000 объектов. Из них к элитному сегменту Ольга Трошева относит порядка 20 проектов на 570 домовладений. Наделы для самостоятельного освоения можно приобрести и в таких дорогих комплексах, как «Сан-Репино», «На Заречной» и др.
По оценке Алексея Рогова, в высшей ценовой категории сегодня насчитывается 32 коттеджных поселка, включающих 959 объектов. Но к элитным поселениям, по его словам, можно отнести менее трети из них.
Другой любопытный вектор — расслоение рынка с дифференциацией по цене внутри самой элиты и формирование нового подхода к предлагаемому продукту. Как и на городском рынке, в субурбии застройщики начинают переходить от предложения отдельного шоу-дома с полной «начинкой» к созданию комфортной среды обитания.
Компания «Петро-Стиль», предлагавшая почти в каждом проекте по одному «демонстрационному» дому, намерена организовать в строящемся поселке «Медовое» мини-поселок из семи коттеджей с отделкой «под ключ». ИСГ freeDom сдала в эксплуатацию десять домов первой очереди в городке Patrikki Club не только с отделкой, но и с благоустроенными придомовыми участками (см. материал на стр. 17). Компания «Попов и партнеры» планирует создать в Выборгском районе целое поселение, полностью подготовленное к проживанию.
Избранный спрос
Изменение покупательских настроений вынуждает застройщиков подстраивать концепции под реальность. Меняются параметры предлагаемых объектов (соотношение площадей домов и участков), предпочтения по конструктиву (каркас уже не так жестко ассоциируется с эконом-классом, как раньше), в рамках одного проекта формируются зоны разного ценового уровня (проект «Медовое»).
Появляется спрос на форматы нового типа: например, усадьба или даже ранчо — с сохранением функции фермерского хозяйства. Изменяется и представление о «необходимой достаточности» элементов инфраструктуры. Правда, среди застройщиков нет единого мнения по этому вопросу. Председатель совета директоров компании «Росса Ракенне СПб» Александр Царев считает, что городок, состоящий только из жилых домов, будет походить на садоводство, хотя в каждом проекте нужно учитывать особенности местоположения и окружения.
Появились новые требования: клиентам нужны гарантии того, что проект будет завершен в сроки, близкие к заявленным, важными становятся опыт и репутация застройщика, а также наличие солидного инвестора или партнера. Эксперты отмечают примерно ту же закономерность, которая наблюдается и на городском рынке: интерес есть, но до реальных сделок дело доходит редко.
Некоторые участники рынка говорят, что в элитном сегменте появилась группа клиентов, решивших воспользоваться снижением цен и возможностью торга. «Будут дальше падать цены или нет — доподлинно неизвестно, а здесь и сейчас можно получить скидку до 20%», — говорит Алексей Рогов.
Лукавые цены
Рынок luxury жив: идут сделки в запущенных проектах («Золотые пески», «Румболово»); в «Северном Версале» от «Конкорд менеджмент и консалтинг» более чем из четырех десятков особняков в продаже осталось лишь пять; в разгар кризиса распроданы все готовые дома в Вартемягах от Village consulting (средняя цена — 24-26 млн рублей); в начале месяца в поселке «Михайловское» сдали последний объект (отель), входящий в состав комплекса, а из 66 коттеджей не проданы восемь (средние цены — 36-37 млн руб.).
С начала года в высшем ценовом диапазоне появились четыре новых проекта. Honka запустила «Медное озеро-2» (см.«НП», №22/2009), продажи должны открыться на днях, цены на домовладения варьируются от $550 000 до $880 000 в зависимости от площади и проекта коттеджа. Компания freeDom приступает к строительству второй очереди поселка Patrikki Club в Выборгском районе, состоящей из семи домов. В поселке Репино открылись продажи сразу в двух городках: компания «ПетроСтиль» в качестве брокера реализует коттеджи в готовом поселке «Мои Пенаты», а ИСК «Стройкомплект»— апартаменты в комплексе Repino village, диапазон цен — от 16 до 135 млн рублей за объект.
Если судить по листингам, средняя стоимость элитных домовладений за последний квартал подросла на 8-10%. Однако это лукавая статистика. «В этом квартале в продаже появились очень дорогие объекты (например, «Мои Пенаты», средняя цена 1 кв.м — 236 000 руб.). Но в ряде случаев отмечено и понижение цены на 5-10%», — отмечает Ольга Трошева.
«С начала года застройщики особо не корректировали цены предложений, предпочитая предлагать бонусы вроде бесплатного монтажа системы «умный дом». Но в процессе переговоров можно получить дисконт до 20%»,— подтверждает Алексей Рогов. По словам Александра Царева, в результате «оптимизации» стоимость домовладения в проекте «Медное озеро» уменьшилось с начала года на 15%. «За период кризиса мы снизили цены на домовладения на 20% в евро, хотя в рублях они почти не менялись», — говорит Вадим Новиков, учредитель ИСГ freedom.
На уступки идут и арендодатели. «Невзирая на высокий сезон загородные объекты все еще мало привлекают клиентов. Интерес к аренде немного выше, чем к покупке, и в ходе переговоров можно получить хороший дисконт, в том числе и из-за переизбытка предложения»,— говорит руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Елизавета Масалимова. Клиенты интересуются большими виллами с участками в 25-40 соток в Юкках, в Курортном районе. Диапазон цен на аренду — 10 000-15 000 евро в месяц.
Большинство экспертов уверено, что кризис оздоровит загородный рынок, неинтересные проекты будут уценены и займут свою нишу, но обвала уже никто не прочит. По мнению Александра Царева, труднее всего будет неопытным компаниям, вышедшим на рынок на волне роста. «Возросшая конкуренция заставит пересмотреть позиционирование: в элитном сегменте останутся несколько проектов с дорогими объектами. Думаю, спрос начнет расти не раньше чем через два года», — резюмирует Вадим Новиков.
Структура предложения в поселках, где открыты продажи в 2009 г., %
Рис. 1
Средняя стоимость индивидуальных домовладений с участком в классе (элита/бизнес) по районам, млн руб.
Рис. 2
По данным КЦ «Петербургской Недвижимости»
Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 25(559) | 29-06-2009 | c.16
