Последние полгода рынок жилой недвижимости, включая элитный сегмент, демонстрирует отрицательную динамику. Противоположные ожидания покупателей и продавцов только усугубляют ситуацию. Рынок, конечно, восстановится. Но если спрос на массовое жилье гарантирован на многие годы вперед, то перспективы элиты не так очевидны.
Индекс цен на «элиту» с января по июнь
Динамика стоимости 1 кв.м жилья на вторичном рынке
|
Дата
|
Руб.
|
Евро
|
$
|
| январь 2009 |
363000
|
8362
|
11129
|
| 22 июня 2009 |
327000
|
7542
|
10577
|
Снижение за 6 месяцев — на 36000 рублей
Данные основаны на еженедельном мониторинге предложения 100 самых дорогих квартир.
Информация подготовлена компанией «Элитные квартиры. Рысев Риэлти».
Динамика стоимости 1 кв.м жилья на первичном рынке, руб.
|
Дата
|
Элита А
|
Элита В
|
Средняя по сегменту
|
| Конец января |
273910
|
177540
|
208960
|
| Конец мая |
246700
|
175835
|
206475
|
Снижение за 6 месяцев — на 2485 рублей
Данные основаны на еженедельном мониторинге предложения в новостройках.
Информация подготовлена КЦ «Петербургской Недвижимости».
По заверению специалистов, сегодня сегмент дорогого жилья выглядит достаточно сбалансированным. За неполные шесть месяцев исчезли пресловутые «листы ожидания» на топовые объекты; в продаже появились уникальные квартиры, которые раньше никогда не попадали в листинги (например, трехэтажная мансарда с персональным лифтом на Смольном проспекте, предлагаемая за $7,5 млн); цены перестали расти, а в большинстве случаев стали снижаться, позволив покупателям выбирать без спешки; появилась возможность торга.
По словам зам. генерального директора компании «Леонтьевский мыс» Владимира Федорова, сделок с бюджетом 1-2 млн у.е. проходит довольно много, продажи эксклюзивных квартир — единичны. Но такая картина больше характерна для вторичного рынка, да и то для престижных лакун исторического центра. Перспектива новостроек не столь радужна.
Пестрая картина
По данным директора по маркетингу холдинга RBI Екатерины Гуртовой, по итогам первого квартала в продаже находилось 90 элитных объектов общей площадью около 500 000 кв.м. По подсчетам директора департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, в экспозиции оказалось вдвое меньше — 37 жилых комплексов на 245 000 «квадратов». Нестыковка в цифрах, скорее всего, связана с разным подходом к классификации: в RBI к элите относят объекты уровня В, которые в трактовке АРИН числятся в бизнес-классе.
Весной специалисты АРИН объездили 226 стройплощадок города, из которых 21 относится к элитному сегменту (еще 16 дорогих объектов остались не охваченными). Аналитики пытались понять, где и насколько активно ведется стройка. Так, «бурная деятельность» замечена лишь на завершающихся объектах, проекты на уровне котлована практически замерли (табл. 1). Полученные данные вполне ожидаемы, но вряд ли полезны для серьезных выводов. Нередки и обратные примеры, когда новый проект растет как на дрожжах, а подведенный под крышу год назад дом и по сей день стоит без признаков жизни (жилые комплексы Diadema club house и «Малахит» на Крестовском острове).
В целом ситуация в элитных новостройках остается неопределенной. Спроектированные и даже построенные в условиях роста рынка жилые комплексы в большинстве своем остаются невостребованными. Особенно большой избыток предложения на Крестовском острове. Только в радиусе 200 метров вокруг одноименной станции метро возведено десять элитных домов, в которых не проданы от 30 до 50% квартир. И причины, видимо, не столько в качестве строительства, инженерии или планировках.
Большая скученность схожих по характеристикам объектов, не лучшая локация, просчеты в позиционировании, непродуманный маркетинг и пр. — эти недостатки стали очевидны для застройщика только сейчас, когда покупатель стал разборчив. Раньше формировались «листы ожидания», почти ежеквартально повышалась цена, квартиры в некоторых проектах раскупались задолго до сдачи дома. В предкризисный период постепенно стала увеличиваться доля невостребованного жилья в новых проектах. Этот сегмент рынка постепенно насытился. С наступлением кризиса с рынка ушли спекулянты (они же — частные инвесторы).
Сегодня правила игры диктует взыскательный покупатель, у которого есть широкий выбор объектов в готовых и строящихся домах. Девелопер вынужден не только подстраиваться, но и изыскивать новые способы стимулирования спроса и пересматривать норму прибыли. Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», например, снизила цены на квартиры в почти готовой третьей очереди «Каменноостровской коллекции».
Платежеспособный спрос в сегменте luxury сохранился, хотя и несколько сжался. Та же УК «Кредо-инвест» (Diadema club house) во многом перетянула спрос на себя, предложив более проработанный проект с весьма привлекательной локацией (участок находится на берегу Средней Невки, с видом на Елагин остров).
При средних ценах 10 000 евро за «квадрат» на сегодня проданы почти все квартиры в одной из четырех башен и еще несколько апартаментов — в двух других. Недавно застройщик повысил прайс на 20%. В самом дорогом строящемся объекте города (дом в Зоологическом переулке, 2/4 от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга») раскуплено больше половины квартир невзирая на стоимость в 70 000 у.е. за 1 кв.м.
По данным руководителя отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Елизаветы Масалимовой, та же корпорация практически распродала квартиры в комплексе на Суворовском, 63, хотя по «Парадному кварталу» сделок немного, ОФПК с начала года пристроила несколько апартаментов в новом доме на Тверской, 1, продажи есть и на объектах RBI.
По оценке Екатерины Марковец, по сравнению с докризисным уровнем темпы реализации дорогого жилья снизились почти в три раза и сегодня составляют в среднем 0,5-1,5 квартиры в месяц на один комплекс. Из любопытных примет времени эксперты отметили появление встречных сделок в дорогом сегменте. «Некоторые респектабельные граждане ставят непременным условием покупки продажу имеющегося жилья, что сильно тормозит процесс», — отмечает г-жа Масалимова.
Перспектива
С начала года новых поступлений на рынке было немного: комплекс «Александрия» и дом на Шпалерой, 37 (RBI), объект в Зоологическом переулке, 2/4, Diadema club house на Крестовском и «Талисман» («Лен-СпецСМУ»). По оценке генерального директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаила Бимона, во второй половине года объем предложения в элитных новостройках может сократиться на 1-2%, так как вывод крупных объектов на рынок никто не прогнозирует.
Цены предложений в конце мая вроде приостановились, статистика зафиксировала даже крохотный прирост на 0,7%. «Запрашиваемые суммы расходятся со стоимостью реальных сделок на 10-15%», — отмечает руководитель АН «Элитные квартиры» Леонид Рысев. По его мнению, противоположные чаяния участников рынка только способствуют неуклонному снижению цен. «Продавцы считают, что кризис кончился, а покупатели далеки от этой мысли. В результате в апреле-мае ценники опускались еженедельно на 1%».
Из небольших, но интересных проектов в продаже появились представительские квартиры на двух верхних уровнях дома на углу Невского проспекта и Малой Морской улицы. Частный инвестор расселил пятый этаж, надстроил мансарду и обустроил дорогие апартаменты, часть из которых уже обрела собственников, заплативших за это удовольствие по 13 000 евро за 1 кв.м. В продаже осталось около 1300 кв.м на пятом этаже и 1500 «квадратов» в мансардном. Инвестор намерен организовать небольшую парковку во дворе. К концу года на рынок должны поступить квартиры в реконструируемом здании с уникальной локацией — на углу Мойки и переулка Антоненко. Из окон дома открывается вид на Исаакиевскую площадь.
По данным Елизаветы Масалимовой, здесь будет порядка 50 квартир больших площадей. Другие подробности пока неизвестны, инвестор — компания «Ренорд» — еще не определился с внутренними планировками и наполнением здания. Консультантом выступает Knight Frank.
Будущее «элиты» участникам рынка видится по-разному. «Элитное домостроение будет существовать немного в другом виде: спрос, безусловно, сожмется, уменьшатся и площади жилья, и цены. Но покупатели будут всегда, потому что жизнь продолжается, растут семьи, люди женятся, разводятся», — говорит генеральный директор ОФПК Дмитрий Терехин. По его оценке, цены могут снизиться не более чем на 15%.
Владимир Федоров уверен, что рынок вернется к докризисным ценникам и даже перешагнет этот рубеж. «Стоимость жилья росла в отрыве от качества, потому что люди покупали все. Теперь требования стали жестче. В результате девелоперов будет меньше, а оставшиеся получат преимущество, установится баланс цены и качества. Рынок сохранил потенциал, и у проектов появляется собственное лицо».
Екатерина Гуртовая полагает, что из-за первоначально допущенных ошибок в концепциях проектов и из-за оптимизации затрат до 15% строящихся элитных объектов могут перейти в более низкий класс. Такого же мнения придерживается и Михаил Бимон: «На-чинает действовать постулат «элиты» много не бывает».
Перестройка сознания застройщиков и покупателей в этом сегменте продлится еще долго. А сегодня в дорогом секторе мы наблюдаем то же, что и на рынке в целом: расслоение, сегментация, снижение спроса и цен. Только формирование и накопление отложенного спроса происходит здесь быстрее».
«Некоторые считают, что мы достигли дна, я в этом не уверена, — говорит Елизавета Масалимова. — Если и будет рост цен, то не раньше осени. Вообще говорят, что Европа уже выходит из кризиса, а нам потребуется, наверное, еще годик».
Строительная активность элитной недвижимости, %
Табл. 1
|
Стадия строительства
|
Активное строительство
|
Низкие темпы строительства
|
| Начальная |
12
|
88
|
| Середина |
100
|
0
|
| Завершающая |
97
|
3
|
По данным АРИН
Зависимость цен (руб./кв.м) от стадии строительства
Табл. 2
|
Стадия
|
Эконом
|
Комфорт
|
Бизнес
|
Элита
|
| Начальная |
54756
|
63495
|
88052
|
107911
|
| Середина |
63900
|
67565
|
116495
|
168634
|
| Завершающая |
71409
|
82697
|
166069
|
190061
|
По данным АРИН
Цены 1 кв.м на первичном рынке, руб.
Табл. 3
|
Класс
|
Средняя цена
|
Диапазон цен
|
| Класс АА |
621770
|
293000 - 1600000
|
| Класс А |
214737
|
136700 - 360000
|
| Класс B |
112222
|
86000 - 222000
|
По данным RBI
Минимальные и максимальные цены предложения на рынке строящегося элитного жилья, $/кв.м
Табл. 4
|
Локация
|
Декабрь 2008
|
Май 2009
|
|
Мин.цена
|
Макс.цена
|
Мин.цена
|
Макс.цена
|
| Крестовский |
4125
|
17051
|
4144
|
23780
|
| Таврический |
5572
|
23445
|
5555
|
23622
|
| Петроградка |
3623
|
16090
|
3188
|
13326
|
| Петроградка (Мытнинская) |
27530
|
88095
|
24223
|
77513
|
| Адмиралтейский |
4886
|
5091
|
-
|
-
|
| Староневский |
3414
|
9690
|
3126
|
9836
|
По данным Knight Frank
Динамика средних цен в сегменте строящегося элитного жилья, тыс. руб./кв.м
По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»
Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 25(559) | 29-06-2009 | c.14
