Игорь Горский: "Самый незащищенный участник рынка — это застройщик" Все новости
Мы привыкли считать Москву отдельным рынком: и цены другие, и нравы, и правила игры… Однако федеральные нормы должны распространяться на все регионы, иначе это не закон, а лоскутное одеяло. О проблемах, связанных с переходом столичных строителей на работу по 214-му, рассуждает Игорь Горский, вице-президент РГР, председатель правления ОАО «Московский инвестиционно-торговый центр жилья».
– Как идет перестройка на работу по новым правилам?
– Насколько мне известно, все московские компании, которые начали проекты в последнее время, будут работать по 214-му. В регионах этот процесс идет, и строители нормально справляются. В Подмосковье — тоже. Переход на 214-й зависит не столько от позиции самих компаний, сколько от тех препон, которые возникают при согласовании проектов. В Москве намного сложнее и труднее, чем в регионах, проходить все этапы — до получения разрешающих документов на строительство.
– То есть до момента, с которого (по 214-му) можно привлекать деньги?
– Конечно. Есть территории попроще, есть сложные объекты. Там, где земля продается на конкурсе, проще. Документы можно собрать за год-полтора. Сложнее, если не решены какие-то вопросы с прежними собственниками участка или есть обременения. Из-за одной недостающей бумажки проект может надолго зависнуть.
– Сколько компаний в столице работают по 214-му? Или — сколько объектов?
– Таких данных нет. По крайней мере, их нет в Российской гильдии риэлторов. Конечно, столичные власти тоже (как и в Петербурге) ставят задачу перейти на 214-й. Постепенно эта проблема решается.
– Какой тип договора был более популярен у московских застройщиков?
– Каждая компания использовала ту схему, которая была для нее удобнее. Инвестиционные договоры, предварительные, вексельные. МИАН, вы знаете, применял вексельные схемы. Думаю, последователей у них после претензий налоговой будет немного.
Но в 214-м заложен очень серьезный риск шантажа со стороны дольщиков. Ситуация такая, что сейчас не до этого — но риск есть. Много возможностей, чтобы забрать деньги, предъявить претензии, просто остановить проект.
– Власти увязывают госзаказ с соблюдением норм 214-го закона…
– Компаний, которые реально могут претендовать на госзаказ, немного. СУ-155 работает с бюджетными средствами и с военными, «Интеко», ПИК… Крупные фирмы, которые «ближе к телу». Если суммировать объемы строительства по государственным программам, по заказам Минобороны и других ведомств, столичной мэрии — в сумме получится бОльшая часть московской застройки.
Остальное — свободный рынок, на котором работают немногие отчаянные. Те, кто представляет себе ситуацию, «знает прикуп». Будет строиться эксклюзив: это всегда востребовано и во все времена дорого стоит. Массовое жилье бывает разным: одно дело — где-нибудь в Южном Бутово, другое — если где-то у метро нашли местечко и смогли в него вписаться, не нарушая норм. То же массовое жилье, но другая доходность. Главная проблема — угадать со спросом.
– Сможет ли государство добиться повсеместного соблюдения норм, заложенных в 214-м?
– Все же понимают, что на 214-й нельзя было перейти сразу. И наверху, надеюсь, это тоже понимают.
Я до сих пор не понимаю, в чьих интересах принят этот закон. С ним удобнее работать мелким компаниям, которые строят один объект. Поначалу он просто был мертворожденным. Может быть, сейчас что-то меняется. Законодательная власть — это должны быть профессионалы, юристы, экономисты. А не популисты.
Сегодня самый незащищенный участник рынка — этот застройщик. Если бы он имел дело только с дольщиками. Но есть ведь еще и ОБЭП, и налоговая, и чиновники.
Общая грамотность людей становится выше. Многие покупатели приходят с юристами. И если договор составлен правильно (а сегодня девелоперу некуда деваться, он подпишет изменения в интересах покупателя), то по такому договору интересы клиента будут защищены наилучшим образом. Независимо от того, по 214-му работает застройщик или нет.
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 24(558) | 22-06-2009 | c.18
