Стратегия выжидания остается основной в покупательском поведении. Специалисты «Петербургской Недвижимости» отмечают, что увеличились сроки принятия решения о приобретении квартиры. Раньше это происходило в среднем за две недели, теперь — за один-два месяца. «Покупатели тщательно выбирают не только сам вариант и условия оплаты, но и компанию- застройщика. Особенно это касается проектов, находящихся на начальной и средней стадиях строительства», — говорится в отчете фирмы.
Шагреневые стройки
По данным специалистов холдинга RBI, количество объектов в продаже сохраняется на прежнем уровне: в январе было 233, в апреле — 230. Но сократились площади реализуемого жилья: в начале I квартала — 1 570 956 кв.м, в начале II — 1 376 638 кв.м.
При этом работы ведутся менее чем на половине строек; только на 34% объектов динамика находится на среднем (построено до двух этажей) и высоком (возведено от трех этажей) уровнях.
По оценкам холдинга, из 73 застройщиков, которые сегодня работают на рынке, лишь 34% ведут строительные работы на всех объектах (это, как правило, небольшие фирмы — в среднем у них по 1,7 объекта.); 25% девелоперов продолжают стройку лишь на части площадок, а 41% — ни на одном из адресов.
«До кризиса нормальный темп на объекте площадью 15 000 кв.м — два этажа в месяц», — уточняет Вера Сережина, директор управления маркетинговых исследований холдинга.
«Небольшой всплеск активности в феврале-марте был связан с желанием части граждан вложить средства, выведенные из других активов (фондовый рынок, валюта и т.п.), — полагает генеральный директор компании «Питер-Девелопмент» Дмитрий Миронов. — Но таких людей было немного, и небольшой подъем быстро сменился спадом: некоторые строительные компании в апреле-мае не реализовали ничего».
Частичный «плюс»
Есть и позитивные сдвиги. За три месяца активизировались работы на объектах стадии «нулевого цикла». Строители понимают: чтобы хоть что-нибудь продавать, надо демонстрировать активность. По словам Дмитрия Миронова, обычно при закладке нового дома сразу происходит от пяти до 15 сделок: «Эти покупатели — люди, которые по тем или иным причинам хотят жить именно там, где строится дом: рядом родственники, близко от работы, просто нравится место и т.п.».
В RBI также отмечают некоторый рост продаж на ранних стадиях стройки.
Увеличилось количество объектов, сданных в эксплуатацию.
Генеральный директор «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук предостерегает: да, положительные тенденции есть, но неясно, насколько они устойчивы. Состояние рынка зависит от многих факторов, и пока преобладают негативные.
По сведениям RBI, за первые четыре месяца продано порядка 236 000 кв.м жилья.
Общий объем предложения по рынку снижается как за счет реализации, так и за счет сокращения темпов вывода новых объектов. С января по апрель на продажу предложено всего 75 000 кв.м, то есть около 20 000 кв.м в месяц, докризисный показатель — 130 000 кв.м в месяц, поясняет Вера Сережина.
География выживания
Несмотря на сокращение предложения с начала года продолжается плавное снижение цен. В апреле средние ценники уменьшались на всех территориях Петербурга и Ленинградской области. Самое значительное падение — в центре города. Наибольший вклад в этот процесс внес Адмиралтейский район. В спальных районах Петербурга квартиры за апрель подешевели на 2,8%.
При этом за год все городские территории упали в цене примерно одинаково: на 11-12%.
Рейтинг районов не изменился. Самые дорогие новостройки — по-прежнему на Петроградке и в Центральном районе, а из «спальных» территорий — на Васильевском. Наиболее дешевое предложение в городе, по данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», — в Красносельском и Красногвардейском районах.
По оценкам RBI, сейчас объекты на нулевом цикле могут продаваться по 50000 - 55000 рублей за кв.м, а объекты высокой степени готовности — по 80000 - 90000 рублей.
По количеству заключенных сделок лидирующие позиции по-прежнему занимает Московский район, по данным АН «Итака», в I квартале он аккумулировал 24% от общего объема спроса; покупателей здесь привлекают главным образом объекты ЛЭК и «Петербургской Недвижимости».
Несколько сократился спрос в Приморском районе, однако он занимает второе место — 18% в основном благодаря сделкам по объектам компаний «ЮИТ Дом» и «ЦДС». Во Фрунзенском районе три из четырех сделок было открыто по объектам компании «ЛенСпецСМУ», всего на долю района приходится 12%. В Выборгском покупателей заинтересовали объекты «ЮИТ Дома» и ЛЭК.
По типу жилья в структуре спроса преобладают малогабаритные квартиры. По данным АН «Итака», доля студий и «единичек» составляет 65-70% в общем объеме продаж. Это связано с недоступностью кредитных средств и ограничением бюджета сделок.
Аналогичные данные приводит «Бекар»: однокомнатные квартиры составляют 70% от общего числа покупательских запросов по новостройкам, на двух- и трехкомнатные приходится примерно по 15%, четырехкомнатные приобретают редко (менее 1%), спроса на многокомнатные квартиры нет.
В первом квартале, по данным «Итаки», все же произошел некоторый сдвиг в сторону более просторного жилья. Эксперты «Петербургской Недвижимости» подтверждают: лидерами спроса по-прежнему остаются небольшие одно- и двухкомнатные квартиры рациональной планировки, но постепенно увеличивается интерес к «трешкам» в домах с высокой степенью готовности.
Секвестр наполовину
Аналитики RBI предполагают, что всего в этом году будет продано около 650000 кв.м жилья (в 2008-м — 1 300000 кв.м).
По планам администрации, город должен сдать около 2 млн кв.м.
Владимир Гаврильчук указывает, что широкое распространение бартерных схем (в расчетах с подрядчиками и поставщиками) может оказать дополнительное давление на цены: небольшие фирмы, которым «наличка» жизненно необходима, неизбежно будут демпинговать. По мнению г-на Гаврильчука, плавное снижение продолжится до середины осени.
И все же большинство экспертов осторожно предполагают, что возможности для дальнейшего снижения цен на открытом рынке уже практически исчерпаны или близки к этому. Похоже, в ближайшие месяцы ожидается стагнация на достигнутом уровне.
В «Петербургской Недвижимости» считают, что в июне-июле спрос будет сохраняться на уровне второй половины мая, а плавная коррекция цен до конца лета составит до 2-3% в месяц.
По мнению Дмитрия Миронова, подорожать могут лишь качественные кирпичные и кирпично-монолитные дома — то есть такое жилье, которое сложно заместить вторичному рынку.
Резкого подъема средних цен в новостройках (на что уповали многие застройщики, ссылаясь на дефицит предложения) ждать не приходится: из-за ограничений спроса и дальнейшего снижения доходов населения, а также в силу демпинга со стороны подрядчиков и внятных «ценовых сигналов» от государства.
См. таблицы
| Структура предложения в центральных районах, % |
Структура предложения в Спальных районах, % |
 |
 |
| Структура предложения в «Дальнем городе», % |
Структура предложения в Пригородах, % |
 |
 |
| Структура предложения в области, % |
Структура предложения по типам квартир, % |
 |
 |
| Структура предложения по типам домов, % |
|
 |
|
Данные Дмитрия Житкова и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Схема деления территорий
Центр — застройка старого фонда: Центральный, Адмиралтейский, Петроградский целиком, южная и восточная части Василеостровского; юг Выборгского (южнее 1-го Муринского пр.); юг Калининского (Арсенальная наб.); Красногвардейский — прибрежная Охта (к западу от Среднеохтинского и Новочеркасского пр.); север Московского (вдоль Московского пр. до Ленинского пр.).
Спальные районы —вся остальная территория 13 городских районов.
«Дальний город»: Выборгский — к северу от Суздальского пр. (Парголово, Юкки), Красносельский — к югу от пр. Народного Ополчения (Горелово, Красное Село).
Пригороды — административно подчиненные Петербургу районы.
Дмитрий Синочкин
Евгения Иванова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 24(558) | 22-06-2009 | c.16
