Закон поправят до неузнаваемости Все новости
Государственная дума приняла в первом чтении поправки в закон «О долевом участии…». Изменения в этом важнейшем документе упростят ситуацию для строителей. Часть поправок непосредственно затрагивает и интересы дольщиков.
Федеральные и городские власти все настоятельнее требуют от застройщиков выполнять 214-ФЗ. Сами компании ссылались на то, что закон несовершенен, и до последнего времени всячески старались его обойти.
Если поправки вступят в силу, под действие 214-ФЗ подпадут все сделки с привлечением средств граждан, в результате которых возникают права собственности на квартиры в новостройках. Правда, застройщикам оставили возможность финансировать строительство через выпуск особых облигаций (жилищных сертификатов).
Кроме того, сохраняются схемы жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов. За неисполнение закона (то есть за работу по предварительным договорам, векселям и пр.) будут штрафовать: до 1 млн рублей за каждый «незаконный» контракт.
Компании, работающие по 214-му, гарантированно освобождаются от уплаты НДС. Законопроект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров долевого участия (ДДУ).
Субъекты РФ получат преимущество при выкупе объектов застройщика-банкрота и право их достраивать.
Документ прошел только первое чтение. В Госдуму направлено множество поправок из разных регионов. Свои предложения подготовили и петербургские строители.
Сегодня многие компании готовы давать своим клиентам длительные рассрочки по оплате квартир даже после сдачи дома в эксплуатацию и передачи жилья дольщику. «Федеральная регистрационная служба требует, чтобы к моменту регистрации собственности квартира была оплачена дольщиком полностью.
А значит, рассрочка после завершения строительства невозможна. Мы предлагаем внести пункт, который даст право гражданину получить квартиру, оформить права, а оставшиеся средства вносить в течение нескольких лет», — говорит директор по правовым вопросам холдинга RBI Станислав Михайлов.
Эта поправка может стать особенно актуальной в кризисных условиях. Кредит на покупку жилья сейчас получить сложно и дорого. Длительная рассрочка может послужить некоей альтернативой ипотеке.
Кроме того, предлагается изменить нормы о залоге. По действующему закону права на участок, объект незавершенного строительства, квартиры и помещения, которые будут оформлены в собственность застройщика, находятся в залоге у дольщиков. Например, компания возводит несколько корпусов на одном участке. Один из них достроен, и граждане уже въехали в оплаченные квартиры.
Другой корпус по каким-то причинам не завершен, но его дольщики могут предъявить права на уже построенные очереди. «У дольщика одного объекта не должно быть залоговых прав в отношении других строящихся или уже построенных домов», — говорит Станислав Михайлов.
Также строители предлагают установить четкие сроки прекращения залоговых обязательств. Сейчас залог сохраняется до тех пор, пока все дольщики не зарегистрируют права собственности на свои квартиры. Сроки оформления для граждан не установлены. Строители предлагают, чтобы все залоговые обязательства прекращались с момента передачи всех квартир дольщикам по актам.
Еще одна петербургская инициатива: разрешить устанавливать цену в условных единицах или иностранной валюте. «Застройщик мог бы взять на себя валютные риски, но не в ситуации кризиса. Может сложиться ситуация, когда из-за резкой девальвации рубля компания не сможет завершить проект, а значит, дольщики не получат квартиры», — комментирует г-н Михайлов.
Свои поправки в Госдуму направили и московские строители. В числе разработчиков — «Главстрой», «МИЭЛЬ», ГК «ПИК», Mirax Group, СУ-155 и т.д. Столичные девелоперы предлагают не распространять действие 214-ФЗ на коммерческие объекты, приобретаемые гражданами.
Кроме того, они полагают, что если дольщик хочет расторгнуть договор из-за нарушения требований по качеству квартиры, то это необходимо делать только через суд. Также они предлагают исключить неустойку за срыв сроков, если задержка произошла не по вине застройщика и он законным способом продлил разрешение на работы. Москвичи предусмотрели и право в одностороннем порядке расторгнуть договор, если дольщик не платит более месяца.
Актуальный комментарий
Поправки к 214-му проталкивают те, кто видит в этом законе прежде всего недостатки. Однако есть компании, которые умудряются успешно работать и в рамках действующих — пусть несовершенных — правил.
Михаил Возиянов,
генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек»:
– Для нас несомненно, что компания, выполняющая все обязательства перед своими клиентами и работающая в соответствии с 214-ФЗ, и считается, и является надежной.
«ЮИТ Лентек» работает строго в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве…» с момента вступления его в силу — то есть с 1 апреля 2005 года. Все, что предусмотрено этим документом для застройщика, наша компания выполняет неукоснительно. Перед началом строительства «ЮИТ Лентек» оформляет землю в собственность или аренду, получает разрешение на строительство, затем инвестирует не менее 20% от стоимости дома и публикует проектную декларацию о каждом объекте в СМИ и/или в Интернете.
Мы открыто предоставляем информацию об учредителях и о построенных объектах. В договоре указываем конкретную квартиру, подлежащую передаче покупателю, фиксируем ее стоимость, срок передачи и порядок оплаты.
Екатерина Немченко,
коммерческий директор ООО «ГДСК»:
– Переход на работу по 214-му закону затронул все подразделения компании и потребовал внести серьезные коррективы в бизнес-процессы и в саму структуру ГДСК. Понадобилась перестройка работы отдела продаж, юридической службы, рекламного отдела и т.д.
В связи с требованиями регистрировать каждый договор и любое дополнительное соглашение в ФРС мы создали специализированную службу. В первое время ФРС не соблюдала сроки регистрации договоров. Клиенты нервничали, потому что не могли совершать платежи, предусмотренные графиком.
Задержка в выдаче документов осложняла отношения с банками при оформлении ипотечных кредитов: истекали сроки, и гражданам приходилось повторно проходить все процедуры. К счастью, сейчас регистрация договоров идет без задержек.
С 2006 года мы зарегистрировали 4834 договора о долевом участии и можем авторитетно утверждать, что ничего страшного в этой процедуре нет.
Работая в соответствии с 214-ФЗ, мы получили ряд плюсов: доверие дольщиков, преимущество при участии в конкурсах и аукционах, простую процедуру аккредитации в банках и обширный список финансовых партнеров.
С момента перехода на новую схему работы компания на своих объектах прошла весь производственный цикл — от получения разрешительной документации до передачи квартир дольщикам и оформления прав собственности. И мы не просто строили отдельные дома — реализовали большие проекты, всего 13 жилых комплексов полезной площадью 160 000 кв.м.
По 214-ФЗ все-таки работать можно, и вполне успешно. Проблемы, конечно, остались; их нужно решать путем принятия поправок. Мы знакомы с предложениями, поступившими в Думу, считаем их правильными и нужными, но, наверное, не последними и не окончательными.
Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 24(558) | 22-06-2009 | c.14
