Везучая чертова дюжина Все новости
При содействии рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства введены в эксплуатацию 13 проблемных домов. Это почти 150 000 кв.м жилья и 2190 квартир. Сейчас возводятся еще четыре объекта.
Рабочая группа при Комитете по строительству создана в конце 2007 года. Ей пришлось разбираться с домами, которые были брошены компаниями «РМК-Строй», «Клаб», «УНР-86», «Викинг», «Чесма-Инвест», «Жилстройинвест», «Фирма Р.К.Г.» и т.д.
По словам заместителя председателя комитета Владимира Кузнецова, проблемы у большинства застройщиков возникли после дефолта 1998-го. Некоторые фирмы разорились и заморозили свои объекты уже тогда, другие еще какое-то время держались на плаву, но завершить стройки так и не смогли.
На многих возникли «двойные продажи» — где-то из-за неточностей при расчетах с подрядчиками (бартерные схемы), а где-то и по злому умыслу. По инициативе рабочей группы возбуждено десять уголовных дел в отношении руководителей компаний.
Спасение вкладчиков…
«Когда мы начинали работу, особого опыта в решении долевых проблем не было. Все схемы взаимодействия граждан и застройщиков разрабатывались заново. В первую очередь мы сконцентрировались на домах, завершить которые можно было за счет средств дольщиков», — говорит Владимир Кузнецов.
В этом случае права на достройку здания городское правительство передает ТСЖ или ЖСК, созданным гражданами. Товарищество или кооператив, выполняя функции заказчика, выбирает подрядную организацию. Комитет по строительству оказывает дольщикам юридическую поддержку.
Город также не взимает инвестиционные платежи (отчисления застройщика в бюджет за право строительства), берет на себя создание наружных инженерных сетей (до 15% от себестоимости строительства) и договаривается с монополистами о максимальном снижении цены за подключение объекта к сетям.
По такой схеме завершены дома на Большом Сампсониевском проспекте, 47 (бывшие застройщики ПЖСК «Военный дом» и ООО «Викинг»), на Богатырском проспекте, 47 («РМК-Строй») и др. Для достройки этих объектов дольщикам пришлось доплатить от 4800 до 6000 рублей за 1 кв.м.
Уже готов один из брошенных «Фирмой Р.К.Г.» корпусов в квартале 9 в Пушкине. За счет бюджета созданы сети, подведены тепло и электричество, выполнено благоустройство. «Это первый объект в этом скандальном квартале, который мы довели до конца. Люди уже начали въезжать в квартиры.
Мы показали гражданам, что они могут решить свои проблемы самостоятельно, не гоняясь за директором фирмы, с которой судебные приставы ничего не могут получить», — поясняет г-н Кузнецов. Еще три корпуса в этом квартале и объект в Павловске будут достраиваться по такой же схеме.
В прошлом году от «Фирмы Р.К.Г.» и ее дочерней структуры «Нев-ского меридиана» рабочей группе достался еще один адрес в Пушкине, на улице Архитектора Данини. Заказчиком выступало Управление ФСБ по Петербургу и области. Это не помешало компании продать все 576 квартир и остановить стройку на уровне фундамента. Работа группы осложняется еще и тем, что на объекте создано три юрлица: одно ТСЖ и два ЖСК.
Дольщики будут самостоятельно достраивать жилой комплекс «Кассиопея», начатый в 2003 году компанией «Источник-Строй». Его готовность — около 50%. По словам Владимира Кузнецова, сформированный гражданами кооператив уже определился с новым подрядчиком и стоимостью работ. В ближайшее время будет подписано постановление правительства, разрешающее завершение дома.
Дольщики в нагрузку
Второй вариант решения проблемы — продажа недостроя на торгах. Он подходит для объектов с низкой степенью готовности и небольшим числом дольщиков. Однако эта схема не так эффективна: застройщики не хотят брать на себя обременения в виде обманутых граждан, тем более в нынешней экономической ситуации. Тем не менее именно по такой схеме будут завершать объекты компании-банкрота «Чесма-Инвест».
На аукцион выставят сразу три пятна, право застройки которых принадлежало фирме. На Гражданском проспекте, 107 с 2001 года успели построить подземный паркинг, часть второго этажа и продать 240 квартир. На Будапештской улице выполнены работы нулевого цикла и реализовано 19 квартир. Участок на пересечении Костромского проспекта и Забайкальской улицы свободен от обременений, но и работы здесь не начинались.
По решению рабочей группы незавершенку можно передать другому застройщику и без проведения торгов. Например, жилой комплекс «ИВИ-93» на Каменноостровском проспекте, 44 будет заканчивать компания «МонолитСрой».
«Она выступала генподрядчиком. Это сильная организация, которая возводит серьезные объекты. В ближайшее время будет оформлена переуступка прав на строительство. Комитет контролирует эту процедуру, и мы требуем подробного реестра от застройщика, чтобы не допустить двойных продаж», — поясняет Владимир Кузнецов.
Неказенная поддержка
Проблемами дольщиков занимаются еще несколько комиссий и рабочих групп при Законодательном собрании города, политсовете «Единой России», прокуратуре, функционирует социальная комиссия под руководством вице-губернатора Людмилы Косткиной.
С ее помощью и при содействии строительного бизнес-сообщества 21 квартиру получили те люди, которые, вложившись в квартиры в новостройках, остались вовсе без жилья. Всего же с помощью строителей выплачено 158 млн рублей компенсаций пострадавшим дольщикам.
Петербургский парламент рассматривает законопроект «О мерах по защите прав участников долевого строительства…». Документ даст четкое определение понятию «обманутый дольщик» и пояснит, на какую поддержку он может рассчитывать. Те, кто приобретал квартиры для последующей продажи, могут надеяться только на возврат денег в судебном порядке.
«Изначально в законе предусматривались бюджетные компенсации, однако в процессе его рассмотрения эти пункты были исключены. Тем не менее в Петербурге создан фонд содействия пострадавшим дольщикам. Соответствующее решение принято на заседании президиума Союза строительных объединений и организаций. Формироваться он будет из средств, выделяемых саморегулируемыми организациями строителей. Первые деньги — 2,5 млн рублей — уже поступили на счет. Получать их будут граждане по рекомендации социальной комиссии», — говорит Владимир Кузнецов.
Сегодня от общего количества обращений, направленных в рабочую группу, осталось 213 заявлений дольщиков, решение по которым еще не принято. Из них только 98 человек смогли доказать свое право на квартиры, среди них и те, чье жилье продали дважды. Как показывает практика, документов, подтверждающих, что квартиры оплачены полностью, недостаточно.
Многие граждане приобретали объекты у подрядчиков, субподрядчиков и поставщиков материалов через договоры цессии, в которых указана не конкретная квартира, а права требования на определенную площадь. Зачастую сложно установить, имел ли право подрядчик продавать этот объект.
Кроме того, судебная практика показала, что правообладателем квартиры признается тот, кто оплатил ее последним: он считается добросовестным приобретателем.
«Исключить подобные риски можно, покупая жилье у компании, которая работает по 214-ФЗ. Кроме того, лучше выбирать квартиру в домах высокой степени готовности. Застройщик за счет собственных или кредитных средств должен хотя бы закончить нулевой цикл и начать возводить первые этажи. В этом случае компания уже точно согласовала проектно-сметную документацию: за этим власти сейчас следят строго», — говорит Владимир Кузнецов.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 24(558) | 22-06-2009 | c.13
