Вячеслав Семененко: "Мы хотим легализовать стройку" Все новости
Когда петербургские застройщики массово перейдут на работу по 214-му закону? Что хорошего в этом для дольщиков, ведь хлопот с оформлением документов у них станет больше? Что будет происходить с ценами на строящееся жилье? Станет ли государство главным покупателем квартир на «первичке»? Эти и другие вопросы мы задали председателю Комитета по строительству Вячеславу Семененко.
– Вячеслав Васильевич, правда ли, что в июне все петербургские застройщики должны предоставить вам график перехода на 214-й?
– Да. Примерно 30 компаний это уже сделали. Причем нас не устраивают формальные отписки: нужен четкий график с контрольными сроками исполнения. Если, к примеру, в августе определенный объект из адресного перечня фирмы должен быть переведен на новую схему, значит, мы может и будем это проверять. Если девелопер не будет выполнять взятых на себя обязательств, то никакого взаимодействия с Комитетом по строительству у него не получится, а такое взаимодействие ему в нынешних условиях потребуется.
– Иначе говоря, компании, которые такого графика не представят, не смогут рассчитывать на каникулы по инвестиционным платежам в бюджет?
– Мы ни в чем не будем идти им навстречу. Квартиры город будет покупать тоже только в домах, которые строятся по 214 му. А в этом году мы, например, рассчитываем приобрести больше тысячи «однушек» для ветеранов. Отсечение компаний, не работающих по 214-му, от господдержки совершенно законно, а главное, мы имеем на это моральное право.
Мы хотим легализовать нашу стройку, добиться от строителей, чтобы они вели бизнес на законных основаниях. Работа вне рамок 214-го потребителя совершенно не защищает. Власть тоже не в состоянии отследить движение средств по объекту. Когда есть реестр долевых договоров в Росрегистрации, мы можем проанализировать поступившие по ним суммы, посмотреть на объем выполненных работ и понять, что на конкретной стройке происходит.
Пока же получается, что я должен просто доверять цифрам, которые выдает инвестор. И что я могу ответить обеспокоенным людям, которые нам пишут?
– Но для дольщика оформление договора по 214-му сулит дополнительную головную боль. Его, к примеру, надо регистрировать. Времени на это уходит немало. Из-за этих проволочек можно лишиться одобренного ипотечного кредита, и так мало доступного в нынешних условиях…
– Безусловно, есть некоторые неудобства, хотя мы вместе с Управлением Росрегистрации работаем над сокращением сроков. Но гражданину стоит идти на дополнительные хлопоты, чтобы минимизировать риски.
Во-первых, если фирма работает по 214-му, значит, у нее есть весь пакет необходимых документов: проект соответствует Генеральному плану города, Правилам землепользования и застройки. Он прошел экспертизу, и у девелопера есть разрешение на строительство.
Это значит, не возникнет таких проблем, как с падающим домом в Шипкинском переулке, и никто потом не скажет, что ты живешь на незаконно построенных этажах. Во-вторых, если договор долевого участия регистрируется, значит, других претендентов на эту квартиру не появится. Не будет двойных продаж.
Если фирма заключает предварительный договор купли-продажи или использует другую суррогатную схему, у нее остается возможность распоряжаться средствами граждан. Решите для себя, оставляете ли вы ей такое право.
– Допустим, гражданин приходит к застройщику, а тот не предлагает ему договор по 214-му. Что делать? Добиваться?
– Я бы рекомендовал обращаться в компании, уже работающие по закону. Их в городе более тридцати, в том числе и весьма крупные. Это их позиция — и гражданская, и в бизнесе. Надо соблюдать законы государства, в котором живешь, независимо от того, насколько они совершенны. Кстати, застройщики видят в законности и конкурентные преимущества: по 214-му есть ипотека, банки кредитуют только такие фирмы.
– Что будет с проектами, начатыми не по 214-му?
– Я считаю, бессмысленно переоформлять договоры по объектам, которые сдаются в этом году. Такие дома практически готовы, риски дольщиков минимизированы. А вот по стройкам, финиширующим в 2010-м и позже, делать это необходимо, хотя придется идти на временные и организационные издержки.
– Некоторые положения 214-го не вполне соответствуют текущей рыночной ситуации, например фиксированная цена договора. К примеру, одна из компаний обещает дольщикам снижать цену по ходу стройки, если рынок будет проседать и дальше. Закон такой возможности не оставляет...
– Не оставляет. Ни повышать, ни понижать цену договора нельзя. А такой маркетинговый ход я, кстати, считаю неправильным. Не должно быть и у.е. — с последующими курсовыми манипуляциями.
– Как вы относитесь к альтернативным схемам, связанным с жилищными кооперативами?
– В целом хорошо. Особенно если кооператив образовали сами граждане, чтобы экономить на себестоимости строительства. Если ЖСК создает застройщик, действуя в рамках закона, такая схема тоже легитимна, хотя здесь еще предстоит наработать юридическую практику.
– В благополучные годы на первичном рынке использовалась, например, такая схема, как фондирование, не связанная напрямую с привлечением средств дольщиков. Актуальна ли она в кризис?
– Фондирование — схема великолепная. Банк полностью финансирует строительство, по сути, гарантируя, что оно будет завершено. Дольщик копит средства на счете в этом же банке, доступа к этим деньгам застройщик до сдачи дома не имеет. Это очень надежная схема, не хуже, чем 214-й, а может, и лучше. Но сегодня стоимость банковских денег настолько высока (18-25%), что использовать их можно только в ограниченном объеме на начальном этапе строительства, чтобы проработать несколько месяцев. Реализовать проект целиком на кредитные средства сейчас, к сожалению, невозможно. Это сделает его бессмысленным.
– Когда строительный рынок массово перейдет на 214-й?
– Я определил для себя, что на это уйдет год.
– По-моему, это очень оптимистичный прогноз.
– Почему? Вполне реалистичный. Через год у нас будут ярко выраженные аутсайдеры, не выполняющие требования закона. Большинство участников рынка, я уверен, будут по нему работать. Принципиальные же противники 214-го с удивлением обнаружат себя через несколько месяцев в оппозиции и ощутят, как у них падают продажи и ликвидность. Невозможно сопротивляться политике федеральных и местных властей, за соблюдением которой будут следить надзорные органы.
Государство может и должно диктовать правила игры. К сожалению, стало ясно, что рынок не справился с ролью единственного поставщика квартир. Иллюзия того, что за счет рыночных механизмов можно решить жилищную проблему целиком, рассеялась. Причем еще до кризиса. Безусловно, частный бизнес останется одним из основных игроков, но доля государственного строительства может быть сопоставимой с рыночным сектором, а сами объемы ввода жилья нужно существенно увеличить.
– 214-й закон нуждается в поправках?
– Безусловно. Госдума их сейчас рассматривает. В частности, отмена НДС для строителей — очень важная мера для поддержки отрасли.
– Вы будете инициировать дальнейшую корректировку закона?
– Это задача профессиональных саморегулируемых организаций, а не органов исполнительной власти. Они должны собрать юристов, финансистов, девелоперов и работать над поправками, а городские власти помогут внести их в Госдуму. Например, Союз строителей Петербурга разработал отличный законопроект о страховании рисков при строительстве жилья, мы уже направили его в Федеральное собрание.
Надо понимать, что общественная работа — это не тусовка, не пиар и не простая раздача допусков. Это лоббизм, взаимодействие с гражданами, предъявляющими претензии к застройщикам, контроль качества, обеспечение страховых механизмов и т.п.
Какой смысл сидеть тихо и возмущаться, что 214-й закон плох? А дальше-то что?
Кстати, и контролировать выполнение 214-го — тоже задача СРО. Закон о саморегулируемых организациях не только дает им полномочия, но и накладывает социальную ответственность за проблемы долевого участия.
В целом же деньги населения привлекаются в строительство в таких масштабах, что связанные с этим риски нуждаются примерно в таком же регулировании, как и банковская деятельность. Это введение контрольных нормативов для застройщиков (соотношение собственного капитала к привлеченному, резервирование средств и т.п.), открытость их бизнеса, работа надзорных органов. Но соответственно и поддержка отрасли со стороны государства должна быть эффективной.
Так что мои предложения на этот счет даже жестче, чем 214-й закон. В нем нет столь действенных контрольных механизмов, которые, к примеру, использует ЦБ. На рынке строительства с ростом объемов ввода увеличивается и доля привлеченных средств граждан. Значит, в отсутствие контроля усугубляются и риски. С таким хвостом старых проблем жилищное строительство развиваться не может.
– Но если такую реформу затеять, рынок встанет вообще.
– Банковский сектор ведь с этим справился. Центробанк с коммерческими финансовыми организациями эффективно взаимодействует. Надо и работу строительного сектора выстраивать по похожей схеме. Задача городской власти — понять, какие компании наиболее жизнеспособны, и с кем мы будем создавать завтрашний день рынка. Именно они смогут воспользоваться мерами господдержки, которые мы сегодня разрабатываем. Уверен, что эффективные механизмы будут найдены в ближайшее время.
– Можно ли прогнозировать развитие рыночной ситуации хотя бы до конца года?
– Я уверен, что структура рынка изменится кардинально. Другими станут идеология, основные конструкции и механизмы. Мы перейдем к западному пониманию девелопмента, когда девелопер является организатором проекта и работает за процент от прибыли. К нам придут институциональные инвесторы, которые за свой счет будут строить жилье и продавать на рынке уже готовый продукт. Они присматривались к городу еще до кризиса, когда ситуация стабилизируется, эти игроки вернутся.
Конечно, произойдет это не в ближайшие месяцы, но в обозримом будущем. Период бравурного идиотизма и непрофессионализма, когда компании не укладывались в сроки, строили некачественно, их проекты не соответствовали рынку, но при этом все жилье продавалось, закончился.
– То есть впереди светлое кризисное будущее?
– Получается, так.
– Успокойте граждан: не будет ведь громких банкротств застройщиков в городе?
– Людям самим стоит тщательно следить за стройкой. Если она замерла на несколько месяцев, это тревожный сигнал, надо делать выводы.
– По вашей оценке, цены на первичном рынке жилья близки к стабилизации?
– По новым проектам они уже дошли до минимума экономической целесообразности. Если снижение продолжится, заниматься этим бизнесом будет бессмысленно и стройка просто замрет. При этом нынешний рынок очень неоднороден. Ценовой коридор широк, как никогда: и 50 000 руб. за «квадрат» типового жилья могут быть экономически оправданны, и 90 000 рублей тоже. По сути, сейчас мы видим не рынок, а сплошную субъективность.
– Сколько времени вы отводите на то, чтобы все устаканилось?
– Этот вопрос мы постоянно друг другу задаем и должны как-то на него отвечать, но я боюсь, что мы все находимся внутри некоего макроэкономического процесса, который мало от нас зависит.
То есть, безусловно, нужно, как та лягушка, взбивать сливки, а не ссылаться на трудности объективного характера, но при этом надо понимать, что без стабилизации экономики и повышения доходов населения отдельно взятая отрасль не может чувствовать себя лучше, чем остальные. Хотя эта самая отдельно взятая отрасль может стать локомотивом.
Именно так к строительству относятся в мире. Поэтому, поддержав этот бизнес, мы получим мультипликативный эффект.
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 24(558) | 22-06-2009 | c.12