Новости. Жилой комплекс. Строительные фирмы в Петербурге.

Область ловит шансы Все новости

Экономический спад затронул все регионы; Ленинградская область — не исключение. Однако рост госзаказа и обширные территории дают областному строительному комплексу возможности для маневра. По словам председателя Комитета по строительству ЛО Анатолия Каталевича, расположенные на территории области производства стройматериалов ориентированы главным образом на город, который потребляет от 65 до 80% их продукции.

Снижение строительной активности в мегаполисе немедленно отразилось на областных предприятиях, однако они переориентировались довольно быстро. За первые два месяца 2009 года объем промышленного производства в ЛО составил 91,7% (к аналогичному периоду 2008-го), в Петербурге — 80,6%, в Новгородской области — 65,3%. Объем подрядных работ: область — 74,2%, Петербург — 67%. То есть на фоне соседей по региону Ленобласть выглядит очень даже неплохо.

Конечно, бюджет придется секвестировать, доходы от налоговых поступлений сокращаются; льготный режим, которым областные власти заманивали инвесторов, сегодня фактически приостановлен. Тем не менее объем инвестиций с января по март составил 31,7 млрд руб. (126,6% к уровню прошлого года): возможно, инвесторы решили, что замораживать проекты выйдет дороже.

За январь — март в Лен-области сдано 1145 зданий жилого и нежилого назначения, общая площадь объектов — 394 900 кв.м. Из них жилье — 76,3%, или 301 500 кв.м, — на 6,3% больше, чем год назад.

Важная подробность: Министерство обороны ведет переговоры с правительством региона и с областными строителями. По предварительным данным, речь идет о приобретении 5000 квартир по 31 800 руб./кв.м, преимущественно — в сданных домах или в объектах высокой степени готовности. Конкурс пока официально не объявлен; если этот госзаказ состоится, он даст областным строителям отличный шанс избежать долгостроев и закрыть продажи в десятках пусковых объектов. Для области ценник около 30 000 — вполне приемлемый (в отличие от города).

А если еще начнет работать норма, разрешающая городу приобретать в Ленобласти жилье для очередников… (Пока соответствующий законопроект прошел первое чтение — см. «НП», №21/2009.)

Малоэтажная политика
Более половины жилья, строящегося в области, — малоэтажные комплексы или индивидуальные дома.

Председатель совета Ассоциации деревянного домостроения Михаил Афанасьев напоминает: в мае премьер-министр Владимир Путин на совещании, посвященном проблемам жилищного строительства, анонсировал выделение для отрасли 500 млрд рублей. И указал, что в первую очередь правительство заинтересовано в развитии малоэтажного домостроения. А если власти на местах не смогут или не захотят решать проблемы с землей — под застройку будут предоставляться федеральные земли.

В качестве примера г-н Афанасьев привел ЦСП «Свирь»: предприятие по выпуску цементно-стружечных плит открылось в дотационном Лодейнопольском районе; в оборудование и корпуса вложено более $20 млн; продукция соответствует мировым стандартам; мощности достаточны для строительства 400 000 кв.м жилья в год; в производстве используются главным образом местные материалы.

По мнению Михаила Афанасьева, в ближайшее время именно «малоэтажка» может обеспечить прорыв: покупательная способность населения падает, необходимо дешевое жилье, причем много и быстро. Регионам нужно обеспечивать занятость и решать социальные проблемы; государство устанавливает планку на отметке 30 000 рублей — этим критериям опять-таки соответствует малоэтажное домостроение.

Участники рынка поговаривают, что на встречах с руководителями больших строительных холдингов (ПИК, СУ-155 и др.) премьер-министр ставил не только экономические, но и политические задачи: руководству нужен ощутимый результат, причем не позднее чем к 2012 году, к выборам. За счет традиционных ДСК его не достичь: эти проекты громоздки, растянуты во времени и требуют больших затрат на инфраструктуру.

«Малоэтажка» — более гибкий вариант. Для ее запуска нужны земля (в области с этим проблем нет), упрощение процедур (если губернатор Валерий Сердюков увидит в обеспечении массовой жилой застройки шанс сохранить свое ненадежное кресло — согласования упростятся) и инженерное обеспечение.

Первый шаг в этом направлении областная администрация уже сделала: в районах началась работа по предоставлению бесплатных участков под ИЖС.

Организованный спад
Для горожан главный интерес пока представляют дома в составе организованных коттеджных поселков: это самый продвинутый и, пожалуй, наиболее «цивилизованный» сегмент пригородного рынка жилья.

На I квартал 2009 года, по данным аналитиков АН «Итака», в загородном предложении насчитывалось 169 коттеджных поселков и малоэтажных комплексов. Общее количество домовладений достигло 16 760 — на 77% выше, чем в I квартале 2008-го. Площадь застраиваемой территории — 2395 га. (Сведения «Итаки» включают квартиры в малоэтажных комплексах.)

Аналитики Knight Frank насчитали в продаже около 5000 индивидуальных коттеджей в организованных поселках.

Правда, показатели заявленного и реального предложения сильно расходятся: некоторые проекты сняты с продажи, в других приостановлена реализация домовладений, в третьих идет корректировка концепции.

В начале года был приостановлен выход на рынок проектов «Озерный край» и «Сайма» («М-Индустрия»), остановлены продажи в поселках «Солнечный-1» (OMG development), «Меслики», «Серебряный ручей», «Золотая Долина», «Преображение» и других. В апреле ушли из листингов проекты «Моторное», «Поселок в Корнево» (от компании «Ацтек»), «Кристалл» («РегионДомаСтрой») и «Охтинский ключ» («Санкт-Петербург-Девелопмент»).

При этом на рынке за апрель-май появилось не менее десятка новых поселков. В большинстве проектов меняется структура предложения. В ДНП «Глубокое» образовались участки по 10 соток (первоначально — от 25 соток), «Поселок в Капорском» стал предлагать каркасные дома, поселок «Генетика» включил в продажу наделы без подряда и т.д.

Увеличивается предложение земли под «свободную застройку» (за счет сокращения доли участков с жестко обусловленным подрядом): с 13 до 23%. По мнению экспертов Knight Frank, с рынка уходит инвестиционная (спекулятивная) составляющая. Вложения в землю с целью прироста капитала стали рискованными, темпы реализации снизились в несколько раз.

Девелоперы срочно преобразуют поселки с единым архитектурным стилем и подрядом от застройщика в комплексы инженерно подготовленных участков. Их ожидания понятны: покупка пустого надела требует меньших вложений. Однако, предупреждает Knight Frank, если эта тенденция сохранится, рынок откатится на качественный уровень трех-пятилетней давности. И не факт, что этот образ понравится той аудитории покупателей, которую застройщики с таким трудом завоевывали.

Главная проблема, которую сейчас приходится решать девелоперам пригородной зоны, — резкое сокращение платежеспособного спроса и соответственно падение объемов сделок. Для этого есть как объективные причины (снижение уровня доходов), так и субъективные (ожидание, что цены упадут еще больше); общая ситуация неопределенности в отечественной и мировой экономике.

Рынок все больше сегментируется: домики в близлежащих проектах эконом-класса начинают конкурировать с предложением городских квартир (и с вымыванием ликвидного предложения в домах высокой стадии готовности эта конкуренция будет только обостряться); дом бизнес-класса все чаще рассматривается как предмет роскоши (а средний класс сегодня не склонен к необязательным тратам); в элитном сегменте существенных перемен нет, и даже цены растут, но застройщики (вслед за покупателями) становятся прагматичнее, особенно в отношении объектов инфраструктуры.

Сбитые ориентиры
Поведение покупателей, настроенных на выжидание еще более благоприятной конъюнктуры, опирается на несколько устойчивых мифов.

Весьма распространенный — оглядка на Москву, где «все упало и распродается ниже себестоимости». Но в Подмосковье рынок был перегрет гораздо более существенно; кроме того, значительную часть спроса формировали работники финансового и фондового рынков, чей бизнес посыпался в первую очередь.

Теперь портал Cottage.ru цитирует слова заместителя мэра Москвы Владимира Силкина: «Если кому-то удастся продать свою площадку с дисконтом в 25%, это счастливейший человек, за полцены — счастливый, а если скидка составит 75% — это оптимист».

Впрочем, по данным компании «МИЭЛЬ», дома в коттеджных поселках Подмосковья подорожали в I квартале на 10%, дачи и таун-хаузы — на 7,8 и 6,6%.

То есть Подмосковье для нашего рынка может служить ориентиром, но никак не аналогом.

Другой распространенный миф — резкое (в разы!) падение цен на землю. Это отчасти справедливо, но лишь в сегменте крупных участков (5 га и более), особенно купленных в кредит. По таким территориям проходили сделки со скидкой до 80% — но это единичные продажи, они не формируют рынок.

«Сельхозземли практически не пользуются спросом, — говорит директор компании «Питер-Девелопмент» Дмитрий Миронов,— если они не переведены в другую категорию (или если их назначение не предусматривает дачное строительство). Это стоит $5-6/кв.м и занимает полгода-год. А с 1 января 2010-го в соответствии с Градкодексом меняется процедура, и те, кто не успел, могут оказаться перед необходимостью начинать все сначала».

По мнению генерального директора ГК «Т-Дом» Дмитрия Зюзина, цены на участки от 5 га просели на 50-75%. «Такие территории приобретали для перепродажи, а не для реализации конкретного проекта. Покупали землю компании, у которых в период подъема образовались свободные средства. Или девелоперы — про запас, чтобы обеспечить конкурентные преимущества в будущем.

Третья категория землевладельцев — чиновники (или люди, связанные с ними), которые при разделе совхозов «нашли подходы» к дележке земель и паев, и территории им достались очень недорого. Все эти структуры объединяет то, что у них есть участки, которые они сегодня не используют». Дмитрий Зюзин уверен, что предложение таких наделов будет расти.

Отсутствие спроса на «сельхозку» в несколько десятков гектаров, вдали от трасс не имеет прямого отношения к цене 10 соток ИЖС в 20-километровой зоне с подключенной инженерией. (Что и показывают, например, результаты торгов Фонда имущества по участкам для индивидуального строительства.)

Если покупать квартиру в сданном доме, можно, конечно, торговаться. И указывать, что вот, буквально рядом, — котлован некой фирмы в предбанкротном состоянии, и там квартиры все дешевеют. Но вряд ли успешный застройщик примет такой аргумент.

Заморский конкурент
Конкуренцию на пригородном рынке осложняет резко увеличившееся предложение домов и апартаментов в ближнем зарубежье, прежде всего в Финляндии.

Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский отмечает, что, пока местный рынок сезонного жилья переживает стагнацию, граждане обращают внимание на финский и эстонский варианты: «Цены (в среднем) ниже, качество выше, дешевые кредиты. У наших соседей много дополнительных плюсов, обусловленных развитой индустрией отдыха. Береговая линия обустроена, есть возможность купить или недорого арендовать яхту. Расстояние сопоставимо с нашим форматом «дальней дачи». В Эстонию (особенно в Усть-Нарву) многих тянет ностальгия еще советских времен. Прибалтийский снобизм тает: мы несем с собой деньги…»

Анита Иивари, менеджер по маркетингу и продажам концерна YIT, отмечает, что интерес петербуржцев к покупке коттеджей в курортных зонах Финляндии остается довольно высоким: «Мы ведем продажи первое лето, пока трудно судить об объемах спроса. Но есть реальные сделки, и каждую неделю один-два потенциальных покупателя выезжают на просмотры». (Подробнее о проекте YIT см. в «НП», №18/2009.)

Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко считает вполне успешным проект компании по строительству двух коттеджных поселков в Финляндии — Tahko Hills и Saimaa Lakeside. Поселки готовы, приносят доход; аренда комфортабельного дома в Тахко стоит от 1300 до 1700 евро в неделю. Правда, среди арендаторов пока больше москвичей, отмечает Илья Еременко.

Наличие в «радиусе доступности» таких конкурентов, как Финляндия, Эстония или Болгария, будет сдерживать аппетиты застройщиков и формировать требования покупателей. Такой глобализм нам полезен.

Мнения экспертов

Дмитрий Миронов,
директор компании «Питер-Девелопмент»:

– Пик цен на землю пришелся на осень 2008 года. От максимума они уже снизились примерно вдвое. Но сделок немного, и рынок еще до середины лета будет идти вниз. Продажа больших участков и ИЖС — это непересекающиеся рынки. Небольшие наделы покупают, рынок оживился; земля рассматривается как инвестиционный ресурс.

Есть реальный спрос на коттеджи до 5 млн рублей. Но таких предложений мало. Звонки по большим участкам идут ежедневно, просмотры — два-три в неделю. Однако пока интерес не превращается в сделки. Потенциальные покупатели изучают рынок на перспективу. «Я не смогу объяснить акционерам, почему на падающем рынке надо покупать сейчас, а не через месяц», — говорит один из наших клиентов. Покупатели ждут ценового дна. Два-три месяца стабильности будут основанием для приобретения активов.

Сергей Мельников,
заместитель генерального директора ИСГ «Сплав»:

– Покупательский интерес есть, но он не выливается в реальные сделки. Мы полагаем, что дело не столько в тактике выжидания, сколько в общем состоянии экономики. Наши покупатели — в основном бизнесмены. И в ситуации неопределенности они формируют резервы «на черный день» — для поддержания бизнеса. Эти мотивы первичны. Оживление спроса будет зависеть от притока денег в экономику. Через госзаказ, через банковское кредитование — не так важно.

Впрочем, есть, конечно, и игроки: некоторые наши клиенты с началом кризиса вышли из проекта «Охтинское раздолье» (даже с потерей части денег), а теперь звонят, интересуются, не снизили ли мы цены. То есть место и проект им нравятся, но они решили сыграть на понижение. Причем это не инвесторы, а конечные покупатели.

Дмитрий Зюзин,
руководитель ГК «Т-Дом»:

– Снижение цен на крупные территории влияет и на рынок небольших наделов. Прежде всего психологически: покупатели отовсюду слышат, что земля дешевеет. Апрель и май показали, что в марте был именно локальный всплеск спроса, а не начало подъема. Цены на скромные участки к началу лета просели еще на 7-10%.

Что касается госзаказа — он даст преимущества пригородной малоэтажке. Цена в 30 000 руб./кв.м может быть достигнута только за счет снижения инвестиционной нагрузки на метр будущих улучшений. А в городе пятна если и подешевеют, то не так скоро и не настолько.

Михаил Афанасьев,
председатель совета Ассоциации деревянного домостроения:

– Для нас безусловно, что «малоэтажка» — приоритетный вариант. И с точки зрения экономики (по соотношению «цена-качество»), и в плане освоения территорий, и в плане использования местных материалов. На стадии запуска национального проекта развитию «малоэтажки» помешали юридические проблемы с землей, с инфраструктурой, налоговая составляющая. В регионе появились ДСК «Славянский», «Содружество» — всего более 20 крупных и средних предприятий. Сегодня их мощности недозагружены.

Возникает парадокс: необходимо дешевое жилье, покупательная способность населения падает, а в то же время не до конца востребованы предприятия, у которых есть и нужные технологии, и мощности, и оборудование.

Спрос движется в сторону более простых решений, лишь бы они были дешевле. Пусть это будет эконом-класс или даже социальное жилье. «Малоэтажка», причем деревянная, из местных материалов, — это ведь еще и рынок для лесной отрасли.

Всего-то нужно — чтобы власть обратила внимание на ресурсы, которые у нее под ногами.

Ввод жилья в Ленобласти в 2008 году

Муниципальный район
Ввод, тыс. кв.м
всего
в т.ч. ИЖС
Тихвинский
9,183
5,560
Подпорожский
11,230
7,701
Лужский
31.102
24,569
Киришский
23,858
7,907
Всеволожский
337,117
197,306
Сосновоборский г.о.
20,054
4,444
Волховский
27,012
23,003
Лодейнопольский
10,068
9,881
Гатчинский
108,475
68,251
Бокситогорский
5,087
5,031
Выборгский
90,427
53,745
Ломоносовский
73,078
31,555
Кингисеппский
28,761
10,405
Сланцевский
2,789
2,652
Тосненский
54,959
28,128
Кировский
30,187
20,566
Приозерский
30,191
25,852
Волосовский
14,469
14,357
Итого
908,014
540,913

По данным Комитета по строительству ЛО

Организованный загородный рынок
(количество домовладений в коттеджных поселках)

Показатель
Июнь 2008
Декабрь 2008
Апрель 2009
Колич. поселков
90
125
131
Объем предложения (колич. объектов)
7541
10 059
11 358
Колич. объектов в продаже
3836
5738
5916

По данным «Родэкс Север-Запад»

Соотношение спроса и предложения
(дома в коттеджных поселках)

Период
Предложение
Продажи
I кв. 2008
4917
673
II кв. 2008
5587
1738
III кв. 2008
7322
1227
IV кв. 2008
5511
223
I кв. 2009
5391
285

По данным Knight Frank St. Petersburg

Динамика цен и объемов загородного рынка
(дома в коттеджных поселках)

Класс
Показатель
I кв.2008
II кв.2008
III кв.2008
IV кв.2008
I кв. 2009
А
Цена 1 кв.м, руб.
109 386,1
116 860,1
117 609,4
125 577,9
137 276,7
Объем предл., шт.
605
529
500
500
518
В
Цена 1 кв.м, руб.
71 515,62
79 367,83
78 357,05
79 505,6
82 181,65
Объем предл., шт.
1495
1849
1745
1399
1302
С
Цена 1 кв.м, руб.
50 123,64
51 743,29
50 273,76
52 029,4
51 619,0
Объем предл., шт.
2817
3209
3566
3612
3713

По данным «Родэкс Север-Запад»

Динамика удельных цен предложения участков под ИЖС, руб.*

 
Район
I кв. 2008
II кв. 2008
III кв. 2008
IV кв. 2008
Янв. 2009
Март 2009
Изменение, %
к янв. 2009
к I кв. 2008
СПб Колпинский
182 065
384 600
319 873
294 620
288 066
269 776
-6
48
Курортный
797 571
804 040
1 310 504
1 201 015
1 091 261
832 729
-24
4
Петродворцовый
330724
438780
785971
850752
413358
526316
27
59
Пушкинский
167346
230541
211423
167072
609697
802667
32
380
Север
595925
728585
738034
901399
707251
985714
39
65
ЛО Волосовский
25706
29244
36749
43010
52047
39049
-25
52
Волховский
32747
37265
56197
56384
67877
64531
-5
97
Всеволожский
269238
337835
338773
377282
296760
274949
-7
2
Выборгский
74736
107688
69615
128887
123814
106194
-14
42
Гатчинский
71194
80053
96431
136771
87507
105333
20
48
Кингисеппский
28261
31975
36049
43281
30167
31043
3
10
Киришский
51638
34685
32500
-
-
-
-
-
Кировский
139111
190031
202896
163008
112805
127201
13
-9
Лодейнопольский
58249
66366
59744
60258
66196
66196
0
14
Ломоносовский
148131
171870
163214
173113
150270
135476
-10
-9
Лужский
27844
33866
31292
21493
22136
14526
-34
-48
Подпорожский
17540
15000
20759
27062
28889
35417
23
102
Приозерский
69506
98309
105711
89655
87132
96450
11
39
Сланцевский
9313
11922
30000
-
-
-
-
-
Тихвинский
26667
31891
38772
45000
-
46875
-
76
Тосненский
93758
117176
121921
116597
132136
146927
11
57

*Вне коттеджных поселков.

По данным АН «Итака»

Дмитрий Синочкин

Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга"  |  № 22(556)  |  08-06-2009  |  c.0

Сегодня в Петербурге строится большое количество жилых комплексов с просторными и комфортными квартирами. Наш портал предлагает Вам информацию о строительстве жилых комплексов в Петербурге, ценах на квартиры и условиях их приобретения в данных жилых комплексах, а также информацию о строительных компаниях.

Данный раздел предназначен для того, чтобы Вы могли быть в курсе изменений, относящихся к строительству жилых комплексов, чтобы Вы могли находить для себя все больше и больше новой информации о строительных фирмах и строительных организациях города.

Известно, что жилой комплекс – это целостное архитектурно-пространственное образование. На нашем портале Вы всегда сможете найти новости и информацию о последних проектах, законченных и начатых в новом году, о строительных фирмах, которые планируют возведение новых жилых комплексов.

Сейчас в базе: 244 дома 215 застройщиков
"Недвижимость и строительство Петербурга"   "Коммерческая недвижимость Петербурга"  
© 2005-2010 NSP.ru
О проекте Условия использования Наши сайты
Рекламодателям Политика конфиденциальности Наши издания
Контакты