На рынке продажи офисов в строящихся зданиях сейчас нет крупных сделок, а объем предложения остался на уровне осени 2008 года, хотя в докризисный период он довольно активно увеличивался. При этом средние запрашиваемые цены пока снизились незначительно.
Сегодня в листингах офисной «долевки» фигурируют объекты совокупной площадью около 200 000 кв.м. Доля помещений, выставленных на реализацию как в бизнес-центрах, так и в жилых комплексах, составляет 19-20% от общего объема рыночного предложения.
«Площади на продажу сейчас в основном выставляют только девелоперы, нуждающиеся в финансировании или опасающиеся, что ликвидность их недвижимости снизится. Покупатели же теперь более тщательно подходят к оценке объектов, к тому же наличие долевой собственности осложняет качественное управление зданием», — полагает Яна Поляк, руководитель отдела продвижения London Consulting & Management Company.
«К компаниям, которые стабильно предлагают офисные площади в собственность, можно отнести «Невский Альянс», «Лен-СпецСМУ», ЗАО «Содружество», — комментирует руководитель проектов Becar Realty Group Денис Лола. — Предложения есть в Адмиралтейском, Василеостровском, Выборгском, Кировском, Московском и Приморском районах. Практически все застройщики реализуют встройки в жилых комплексах. Ранее девелоперы успешно продали площади в таких бизнес-центрах, как «Золотая Шпалерная» (Шпалерная ул., 54), Lidval Hall (ул. Льва Толстого, 2а), «Голицынъ» (13-я линия В.О., 4-8), Stels (Боровая ул., 32)».
Большинство бизнес-центров, привлекающих дольщиков, находятся на завершающей стадии и будут готовы в 2009-2010 гг. Потенциальные покупатели проявляют к ним стабильный интерес, но реальных сделок мало. Так, в БЦ «Континент», введенном в ноябре 2008-го, из девяти этажей полностью выкуплен небольшими блоками только седьмой . Минимальный предлагаемый блок — 529 «квадратов».
За последние пять лет офисы класса В подорожали практически в четыре раза. «Наибольший рост пришелся на 2007-й, — отмечают в Maris Properties. — Тогда цены продаж увеличились в среднем на 38%. Рост по итогам 2008-го составил 25%, а вот к маю 2009-го уже заметно явное снижение. При этом запрашиваемые девелоперами суммы, как правило, отличаются от цен сделок на 5-20%».
По словам Дениса Лола, снижение стоимости некоторых объектов составило от 7 до 40%. Например, БЦ «Марбел» (на углу ул. Седова и ул. Бехтерева) с осени подешевел на 40% — до 45 000 руб./кв.м. Однако в среднем ценники на дорогие офисы в бизнес-центрах уменьшились на 10 000-15 000 рублей за «квадрат». В последние два месяца декларируемые цены практически не снижались. Пока только один проект официально выбыл с рынка: заморожено строительство БЦ Sokol City (Богатырский пр., 15), где еще осенью велись продажи офисов.
Сегодня площади в строящихся бизнес-центрах класса А предлагаются в основном от 140 000 руб./кв.м, класса В — от 50 000 руб. Разброс ценников больше всего в жилых новостройках. Из последних примеров: Praktis CВ стал брокером «Балтийской жемчужины» по продаже встроенно-пристроенных помещений коммерческого назначения. Цена квадратного метра — 115 000 руб. Все объекты подготовлены под чистовую отделку.
В жилом комплексе «Современник» на Ленинском пр., 139 продаются под офисы 2-й и 3-й этажи по 87 500 руб./кв.м. Офис в элитном доме на ул. Графтио, 5 предлагают по 150 000 руб.
Если раньше девелоперы стремились сбывать площади поэтажно, то сейчас многие объекты нарезают на самые разные блоки (распространенный вариант — 400-600 кв.м). Цена, естественно, варьируется в зависимости от размера. Так, компания «Содружество» запрашивает целиком за 3-ю очередь своего бизнес-центра на Коломяжском пр. по 55 000 руб. за 1 кв.м, а при приобретении блока — по 70 000 руб./кв.м.
Некоторые застройщики готовы предоставлять часть помещений в аренду. Например, такой микст можно встретить в двух новых бизнес-центрах от «ЛенСпец-СМУ» на Васильевском острове («На реке Смоленке» и «Биржевой комплекс»).
В основном офисы реализуют в состоянии shell & core: полная отделка мест общего пользования (ресепшн, черные лестницы, туалеты) и черновая отделка самих помещений. Обязательна установка дверей по единому дизайну за дополнительную плату.
Динамика средних цен продаж офисов
Табл. 1
|
Период
|
Средняя стоимость, руб./кв.м
|
Темп прироста, %
|
| 2002 |
28 200
|
-
|
| 2003 |
35 900
|
27
|
| 2004 |
38 500
|
7
|
| 2005 |
47 400
|
23
|
| 2006 |
57 810
|
22
|
| 2007 |
80 000
|
38
|
| I-III кв. 2008 |
106 000
|
33
|
| IV кв. 2008 |
98 000
|
-8
|
| I-II кв. 2009 |
92 300
|
-6
|
Продажа офисных помещений в бизнес-центрах (данные на май 2009 года)
Табл. 2
|
Бизнес-центр
|
Площадь, кв.м
|
Класс
|
Район
|
Цена, предложения, руб./кв.м
|
Год ввода
|
| «Нарвские ворота» |
18 450
|
В
|
Адмиралтейский
|
120 000
|
2009
|
| «На реке Смоленке» |
11 100
|
В
|
Василеостровский
|
58 000
|
2009
|
| «Биржевой комплекс» |
23 107
|
В+
|
Василеостровский
|
От 98 000-99 000
|
2008
|
| «Бизнес-центр на Парнасе» |
20 000
|
В
|
Выборгский
|
От 65 000
|
2009
|
| «Давыдовъ» |
6500
|
В
|
Московский
|
От 120 000
|
2010
|
| «Лидер» |
38 000
|
В
|
Московский
|
100 000
|
2008
|
| «Континент» |
21 250
|
В
|
Московский
|
96 000-120 000
|
2008
|
| «Фрегат» |
9150
|
В
|
Кировский
|
80 000
|
2009
|
| «Марбел» |
9160
|
В
|
Невский
|
От 45 000
|
2009
|
| «Содружество» |
27 243
|
В
|
Приморский
|
От 55 000
|
2009
|
| «Базель» |
13 000
|
А
|
Центральный
|
147 000-182 000
|
2011
|
По данным Maris Properties in association with CBRE
Юлия Михеева
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 21(555) | 01-06-2009 | c.12
