Диагноз: острая финансовая недостаточность Все новости
Рынок строящегося жилья лихорадит. Администрация предпринимает серьезные меры по поддержке отрасли (см. предыдущий номер «НП»), но больному легче пока не становится.
На первичном рынке воцарилось зыбкое равновесие. Цены плавно снижаются вот уже более полугода; случившиеся редкие банкротства (например, смена собственника в ИВИ-93) пока не затрагивают интересы большинства дольщиков. «Строймонтаж» на грани, но у него почти все объекты сданы и распроданы, так что с долгами этой фирмы предстоит разбираться банкам.
Главные опасения всех заинтересованных сторон: и строителей, и чиновников, и покупателей жилья — связаны с судьбой новостроек, находящихся на ранней стадии строительного цикла. Кредитных денег почти нет, дольщики не спешат разделить с застройщиками риски и вкладываться «в котлован», бюджет тем более не готов взваливать на себя миллионы метров «незавершенки».
Оставшийся спрос ориентирован на почти готовое жилье, а его все меньше. В отрасли копятся структурные противоречия.
По данным Службы госстройнадзора и экспертизы, в апреле в Петербурге было 793 объекта жилого и коммерческого назначения, по которым получено разрешение на строительство. Реально велись работы на 72% объектов. (Год назад этот показатель составлял 85%.)
По информации Комитета по строительству, на 18 мая 2009 года было сдано 638 000 кв.м — 95% от ввода за аналогичный период 2008-го. План на 2009-й — 2 860 000 кв.м. По мнению специалистов КС, «на данный момент тенденции к спаду ввода жилья не наблюдается»: приостановлено 5-7% строек, в основном новых.
По сведениям консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» (КЦ ПН), с начала года на первичном рынке к маю было продано около 300 000 кв.м жилья; платежеспособный спрос по сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года увеличился на 30%.
По тормозам
Несмотря на начавшееся оживление спроса, несколько компаний приняли решение приостановить продажи. По данным КЦ ПН (на первое мая), это сделано в 24 объектах общей площадью 378 400 кв.м. Сильнее всего эта тенденция затронула жилые комплексы эконом-класса: реализация квартир приостановлена в объектах типового строительства общей площадью 308 650 кв.м.
Больше всего «остановок» в Приморском районе, что неудивительно: район традиционно лидирует по объему предложения квартир в строящихся домах. А в Невском районе таких объектов нет вовсе. Наибольшее число домов, в которых пока прекращены продажи, должны быть сданы во втором квартале 2009-го. Если считать по общей площади, то максимум приходится на строящееся жилье со сроком ввода в четвертом квартале 2010-го. 89% таких объектов находятся на низкой стадии готовности.
Понятно, что между «остановлены продажи» и «остановлены строительные работы» есть серьезная разница. Не случайно компания ЛЭК сменила рекламный слоган и теперь гордо заявляет: «Все стройки работают».
То есть речь не о том, что объекты будут сданы в срок, главное — чтобы процесс не останавливался. Такой странный рынок, на котором процесс важнее результата. Данными о числе строек, на которых продажи идут, а работы — нет, опрошенные нами участники рынка не располагают, и приходится полагаться на мониторинг КС (см. выше).
«В основном заморожены проекты, в которых еще нет дольщиков, то есть или не продано ни одной квартиры, или продажи вообще не открывались», — полагает Максим Потапов, начальник отдела маркетинга компании «М-Индустрия».
Николай Тихонов, заместитель генерального директора ГК «Невский Альянс», говорит о высокой чувствительности рынка к рискам: «Чтобы обескровить отрасль, достаточно банкротства одной компании. Причем не крупной, а ведущей, например, пять проектов. Сработает психологический фактор: в лучшем случае спрос пропадет, в худшем — уже заключенные договоры будут расторгаться».
Перекосы предложения
Сейчас в Петербурге строится примерно 6,8 млн кв.м жилья; 5 млн из них будут завершены в 2009 и 2010 годах. А вот дальше объемы ввода резко падают. В 2011-м девелоперы планируют ввести 871 361 кв.м, в 2012-м — всего 33 960 кв.м.
«Количество ликвидных квартир в практически готовых домах стремительно сокращается», — отмечает генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин. «Сейчас локальный спрос и предложение сбалансированы: застройщики могут предложить примерно тот объем, на который существует реальный спрос, — считает генеральный директор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов. — Жилые объекты высокой степени готовности составляют 30-40% от всех строящихся домов».
Число проектов «нулевого цикла» сейчас практически не увеличивается и в ближайшие месяцы расти не будет. С начала года девелоперы не купили на торгах ни одного участка под жилую застройку.
Руководитель информационно-аналитического отдела корпорации «Мегалит» Ольга Ульянова также отмечает смещение спроса в сторону почти готовых домов: «Доля квартир в объектах, готовых к сдаче госкомиссии, на рынке неуклонно сокращается».
Эксперты КЦ ПН говорят об «уменьшении предложения однокомнатного жилья и квартир-студий, которые с января пользуются наибольшим спросом и вымываются с рынка. В основном это квартиры в домах высокой степени готовности, и к осени такие предложения могут оказаться в дефиците».
Так грозит ли рынку дефицит предложения? Или уменьшение объемов ввода будет просто соответствовать дальнейшему сокращению спроса?
«Потенциальный спрос на рынке Петербурга в разы превышает предложение. Однако эффективный спрос значительно снизился из-за роста ипотечных ставок, сокращения зарплат и неуверенности в завтрашнем дне», — говорит Юусо Хиетанен, генеральный директор ООО «ЭнСиСи Недвижимость».
Спрос уменьшился, поэтому текущее предложение можно расценивать как достаточное, полагают специалисты компании «Балтийская жемчужина».
По мнению Николая Тихонова, в жилищном строительстве возник замкнутый круг: «Предложение сокращается. Строители минимизируют свои риски и не начинают новых объектов. Падает и покупательская способность… Чтобы компании «расконсервировали» свои проекты, необходим спрос. Большинство девелоперов строит на привлеченные средства граждан, но если денег мало и стройка идет вяло, то граждане деньги туда и не понесут».
В макроэкономике это называется «спираль дефляции»: падение спроса приводит к сокращению производства, предприятия увольняют сотрудников, снижение доходов еще ограничивает спрос. И по новой.
Копаем дальше?
Большинство опрошенных «НП» специалистов строительных компаний считают, что рынок или уже достиг дна, или это вот-вот произойдет.
«Многие прогнозировали, что летом 2009 года будет то самое дно, о котором так много говорили, — считает директор по маркетингу компании «Лидер Групп» Виталий Виноградов. — В связи с этим активизируется отложенный спрос, который сравняется с предложением».
По данным эксперта Дмитрия Житкова, в спальных районах цены с января по апрель упали на 5%: с 79 452 до 75 452 рублей за 1 кв.м. Аналитики КЦ ПН считают, что снижение в сегменте массового жилья составило 5,42%. Цены на жилье категории «комфорт» (бизнес-класс) провалились на 7,26% — до 109 300 рублей за «квадрат». Элитные проекты также просели на 5,15% (204 970 рублей за метр).
Эксперты «Петербургской Недвижимости» отмечают, что в апреле в массовом сегменте (по сравнению с остальными) падение замедлилось. (В Выборгском районе даже был отмечен некоторый прирост.) И делают на этом основании радикальный вывод: «Можно ожидать, что основная коррекция цен на типовое жилье уже прошла и рынок может прийти к относительной стабилизации стоимости квадратного метра жилья массового спроса».
«Ценовая коррекция, начавшаяся осенью прошлого года, практически завершена, — уверен Михаил Возиянов. — Дальнейшего значительного удешевления квадратных метров не будет». «Скрытое снижение цен уже довольно значительно и достигает порой 25-30%. В таких случаях цены могут быть ниже себестоимости строительства. Идет процесс и их открытого снижения (обновление прайс-листов, объявление скидок при 100%-й оплате и т.д.). Однако бума продаж не происходит», — отмечает генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский.
По мнению Максима Потапова, цены уже достигли предела себестоимости, еще снижать их — работать в убыток: «Стройматериалы дешевеют, но себестоимость снижается непропорционально. Материалы занимают порядка 25% себестоимости. В среднем 54% — затраты на строительно-монтажные работы. Сюда надо прибавить стоимость земли, подключение к сетям, согласования, содержание офисов продаж. Цена участка не подлежит изменению. Условия предоставления кредитов также неизменны, а в условиях девальвации валютные кредиты даже становятся дороже в рублевом эквиваленте. Монополисты и согласующие организации за последнее время только повысили тарифы. Поэтому если цены на стройматериалы снижаются на 40%, то себестоимость уменьшится только на 10%».
Руководитель Фонда развития жилищного строительства Александр Браверман полагает, что основной объем массового спроса на жилье начинается где-то за отметкой 30 000 рублей за 1 кв.м. И на интуитивном уровне эта оценка кажется справедливой: стоимость «квадрата», по опыту развитых стран, должна примерно соответствовать месячной зарплате среднего менеджера или квалифицированного рабочего.
Федеральные власти с упорством, достойным лучшего применения, также стремятся зафиксировать цены примерно на этом уровне. Наверное, и для Петербурга такая цена реальна — при условии, что бюджет от продажи земли не получает ни копейки и еще тратится на прокладку сетей. Но даже в этом случае что делать с 6 млн кв.м, построенных или начатых в период совсем других цен? Без масштабного банкротства отрасли, без полного передела рынка этот уровень недостижим.
Банки в стороне
Финансовые учреждения в последние полгода практически выпали из числа участников строительства. Редкие кредиты, которые предоставляются крупным строительным фирмам (Группе ЛСР или Setl Group), идут не на стройку, а на реструктурирование прежних займов. И дело даже не в том, что для большинства компаний банковские средства недоступны.
«Кредит сегодня получить можно, причем на довольно приемлемых условиях — 17-19%, — говорит Николай Тихонов. — Однако для этого компаниям приходится выполнять ряд жестких требований. С каждым днем соблюсти их все труднее». Уточним: главное требование — гарантии возврата средств. А на чем компания может заработать, если залоги — даже когда они есть — обесценились в разы, а спрос непредсказуем?
«Получить кредит строителям по-прежнему крайне сложно, — подтверждает Александр Лелин. — Банки, которые участвуют в проектном финансировании, можно перечесть по пальцам одной руки. Условия предоставления займа также довольно жесткие. Проще получить деньги под проекты высокой стадии готовности. Еще одно из обязательных условий — это вложение от 30% собственных средств компании. Пока никаких видимых изменений в сложившихся отношениях банков и строителей не наблюдается».
Виктор Васенев, заместитель финансового директора холдинга «Эталон-Лен-СпецСМУ» дополняет: «Сегодня в банках изменилось отношение к кредитованию в целом, а не к конкретным отраслям или заемщикам. Условия ужесточились для всех. Теоретически застройщик может получить в банке кредит под новый проект. Таких банков в России единицы, и они обязательно потребуют «твердые» залоги, а также долю в бизнесе».
Другое измерение
В списке покупательских предпочтений на одно из первых мест начинают выходить гарантии надежности. Если год назад скидка на 5-10% гарантировала ажиотажную волну покупательского спроса, то теперь и более привлекательные предложения могут остаться без внимания. Покупатель не будет тратить ни 60 000, ни даже 50 000 на «квадрат», если не уверен, что через год-два получит обещанный товар.
В выигрышном положении оказываются компании, которые могут опереться на материнский капитал или на западных партнеров: «ЮИТ Лентек» (концерн YIT перечисляет петербургской «дочке» 5,6 млрд рублей), «ЭнСиСи Недвижимость» («Мы получаем финансирование от материнской компании», — говорит Юусо Хиетанен»), холдинг RBI (совместные предприятия с «Морган Стенли» и Дойче банком). Устойчивое финансирование позволяет завершать проекты независимо от краткосрочных колебаний спроса. (Здесь ключевое слово — «краткосрочные».)
Важен и психологический фактор. Жилье петербуржцам по-прежнему необходимо, но граждане не спешат покупать по 50 000-60 000 рублей, раз уж государство обещает по 30 000. А в тонкости ценообразования потребителю вникать недосуг.
Господдержка в виде льгот и отсрочек (см. предыдущий номер «НП») поможет строителям какое-то время продержаться на плаву, но системных проблем не решит.
Как и государственный заказ, и даже банковские гарантии. Эти меры необходимы, но недостаточны.
Чтобы сложить из шести спичек четыре равносторонних треугольника, надо выйти за пределы плоскости. Чтобы разорвать замкнутый круг недоверия, государству придется или выступать в роли главного покупателя, или изыскать способ финансировать конечный спрос — то есть повышать благосостояние граждан.
А с этим у нас, кажется, намечаются проблемы.
Мнения специалистов
Николай ТИХОНОВ,
заместитель генерального директора ГК «Невский Альянс»:
– Даже сейчас объекты в низкой степени готовности не пользуются популярностью, а к осени риски вложившихся в них граждан еще больше увеличатся. Если готовое жилье продают по 60 000 рублей за «квадрат», никто не будет платить дороже за объект на начальной стадии.
Чтобы компании «расконсервировали» свои проекты, необходим спрос. Даже если застройщик сможет получить кредит, абсурдно строить дом, когда квартиры не покупают.
Темпы строительства снизились. Компании экономят, и если раньше они работали в три смены, то сейчас переходят на две, а то и одну. Однако искусственно затягивать сроки никто не заинтересован: возникнут проблемы с дольщиками. А если они начнут расторгать договоры, это может поставить проект под угрозу.
Михаил ВОЗИЯНОВ,
генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек»:
– В ближайшие три месяца существенные изменения на рынке маловероятны. Из-за ограниченных финансовых возможностей активность покупателей невысока. Запуск новых проектов останется по-прежнему на низком уровне. Ценовая коррекция, начавшаяся осенью прошлого года, практически завершена. Дальнейшего значительного снижения стоимости квадратных метров не будет.
Виталий ВОТОЛЕВСКИЙ,
генеральный директор ЗАО «Желдорипотека»:
– Я полагаю, что в ближайшее время предложение увеличиваться не будет. Нынешнее предложение в денежном выражении значительно превышает платежеспособный спрос. При этом потенциальная потребность в жилье (отложенный спрос), наоборот, значительно больше предложения.
Без помощи федеральных государственных структур возобновить многие проекты будет трудно.
Александр ЛЕЛИН,
генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»:
– Лето — период традиционного сезонного снижения продаж. Мы полагаем, что в это время предложение будет превалировать над спросом. Пожалуй, сокращение спроса не коснется лишь объектов высокой степени готовности. Цена на ликвидное жилье останется на прежнем уровне или будет расти. Цены на объекты с более поздним сроком сдачи могут снизиться. Скорее всего, это понижение будет оформлено в виде специальных рекламных акций и предложений с возможностью возвращения на прежний уровень.
Остановка работ — это вынужденная мера, и мы ее не избежали. Приостановлен ряд проектов, которые находились на начальных этапах реализации. В большинстве случаев стройки останавливаются из-за отсутствия финансирования. Реже — из-за проблем с согласованиями или непредвиденными трудностями с сетями.
Максим ПОТАПОВ,
начальник отдела маркетинга строительного объединения «М-Индустрия»:
– Практически полностью прекратилось залоговое кредитование. Либо положительные решения принимаются по очень ликвидным залогам, либо ставка процента зашкаливает за разумные пределы. Банки не рассматривают строительство как интересующий их бизнес.
Ольга УЛЬЯНОВА,
руководитель информационно-аналитического отдела корпорации «Мегалит»:
– В ближайшие три месяца на рынке приоритет останется за покупателем. Уже, наверное, никто не отрицает существования зачетных схем реализации квартир, что также отражается на ценовой ситуации. Застройщики придумывают краткосрочные привлекательные рекламные акции, бонусные программы; открыто цены снижаются на наименее ликвидные квартиры. В дальнейшем продолжится плавное движение средней цены вниз, пока дефицит качественного предложения не станет более ощутим.
Юусо ХИЕТАНЕН,
генеральный директор ООО «ЭнСиСи Недвижимость»:
– В зависимости от того, как сложится ситуация, компании, которые были вынуждены заморозить свои проекты, надеюсь, продолжат их реализацию. Либо этим займутся другие. Некоторые застройщики, приостановившие проекты, сделали это после оценки рисков, другие — потому что испытывают проблемы.
Одним из главных факторов, влияющих на получение финансирования от банков на хороших условиях, является предоставление качественного обеспечения. В нашем случае большое значение имеет то, что мы 100% дочернее предприятие компании NCC, и материнская фирма, имеющая высокий кредитный рейтинг, может предоставлять банкам гарантии, если это потребуется.
Алексей ЕФРЕМОВ,
вице-президент по финансам и экономике холдинга RBI:
– Если еще в октябре-ноябре вообще не приходилось говорить о возвращении банков в строительство, то сейчас уже выданы первые кредиты. Северо-Западный банк Сбербанка РФ открыл кредитную линию компании «Северный город» на реализацию проекта жилого комплекса «Привилегия».
Мы на собственном опыте почувствовали ужесточение требований банка. Переговоры длились не один месяц, банк скрупулезно изучил нашу деятельность, финансовые показатели, графики строительства объекта, показатели эффективности и т.д. Бесспорно, подобный взвешенный подход — один из очевидных плюсов новой реальности.
Полностью мнения специалистов можно посмотреть здесь
Ввод жилья в 2009 году
Табл. 1
|
Период
|
Площадь, тыс. кв.м
|
| Январь |
224,6
|
| Февраль |
55,2
|
| Март |
143,3
|
| Апрель |
128,9
|
По данным Комитета по строительству
Объекты, в которых приостановлены продажи
Табл. 2
|
Район
|
Эконом-класс, кв.м
|
Бизнес-класс, кв.м
|
Всего, кв.м
|
Кол-во объектов, шт.
|
| Василеостровский |
4219
|
26 097
|
30 316 (8%)
|
4
|
| Выборгский |
|
4306
|
4306 (1%)
|
1
|
| Калининский |
14 464
|
|
14 464 (4%)
|
1
|
| Кировский |
34 925
|
13 667
|
48 592 (13%)
|
3
|
| Красногвардейский |
32 648
|
|
32 648 (9%)
|
2
|
| Красносельский |
50 736
|
|
50 736 (13%)
|
3
|
| Московский |
16 924
|
|
16 924 (4%)
|
1
|
| Петроградский |
|
11 954
|
11 954 (3%)
|
2
|
| Приморский |
127 034
|
13 700
|
140 734 (38%)
|
6
|
| Фрунзенский |
27 700
|
|
27 700 (7%)
|
1
|
| Итого |
308 650
|
69 724
|
378 374 (100%)
|
24
|
По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»
Динамика средних цен в различных сегментах (первичный рынок), руб./кв.м
Табл. 3
| |
Типовое
|
«Комфорт»
|
«Элита»
|
| Дек.08 |
80 017
|
117 900
|
216 100
|
| Янв.09 |
78 669
|
116 088
|
213 400
|
| Фев.09 |
78 300
|
116 690
|
212 200
|
| Март 09 |
76 900
|
113 290
|
213 230
|
| Изменение за I кв. 2009 г., % |
-3,90
|
-3,91
|
-1,33
|
| Апр.09 |
75 677
|
109 338
|
204 971
|
| Изменение за 4 мес. 2009 г., % |
-5,42
|
-7,26
|
-5,15
|
Распределение новостроек по срокам ввода*, кв.м
Табл. 4
|
Срок сдачи
|
Площадь объектов
|
Площадь объектов, находящихся в продаже
|
Площадь объектов, продажи в которых завершены
|
Площадь объектов, продажи в которых приостановлены
|
Площадь объектов, по которым не начаты продажи
|
| Сдан |
96 210
|
7702
|
88 508
|
-
|
-
|
| 2009 |
2 827 616
|
2 285 979
|
393 783
|
83 642
|
64 212
|
| 2010 |
2 259 560
|
2 001 009
|
1380
|
117 086
|
140 085
|
| 2011 |
871 361
|
612 839
|
8210
|
136 312
|
114 000
|
| 2012 |
33 960
|
33 960
|
-
|
-
|
-
|
| 2013 |
22 000
|
-
|
-
|
-
|
22 000
|
| 2014 |
700 000
|
-
|
-
|
-
|
700 000
|
| Итого |
6 810 707
|
4 941 489
|
491 881
|
337 040
|
1 040 297
|
* Петербург без административно подчиненных территорий (в границах городской застройки).
По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»
Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 20(554) | 25-05-2009 | c.12
