Дума одобрила в первом чтении поправки в закон «Об участии в долевом строительстве…» и ряд других нормативных актов. Если закон примут, продавать квартиры в новостройках можно будет только при соблюдении 214-ФЗ, зато строителей освободили от уплаты НДС.
Один из основных минусов пресловутого закона — заложенная в нем возможность «обходного маневра»: 214-й не обязывал застройщиков заключать именно договоры долевого участия по установленной форме. Чем и пользовались большинство компаний. Теперь под действие 214-ФЗ подпадают все сделки с привлечением средств граждан (включая предварительные договоры), в результате которых у дольщиков возникают права собственности на квартиры в новостройках. Правда, застройщикам оставили право выпускать особые облигации (жилищные сертификаты). Кроме того, сохраняются схемы жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов с собственными специальными ограничениями.
Даже если деньги привлекались по другим договорам (вексельным, предварительной продажи, инвестиционным), на них с момента вступления поправок в силу будут распространяться все условия и последствия, предусмотренные для ДДУ.
Устанавливается и административная ответственность: штраф за незаконное привлечение средств каждого гражданина для должностного лица составит от 20 000 до 50 000 рублей, для юридического — от 500 000 до 1 млн рублей.
Те застройщики, которые будут соблюдать 214-ФЗ, освобождаются от уплаты НДС, взимаемого по договорам долевого участия. Кстати, при использовании «обходных схем» компании налог и не платили.
Расширено понятие «застройщик». Теперь под него подходят субарендаторы, те, кто владеет землей на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года (в этом случае договор аренды будет регистрироваться). Ранее таким застройщикам приходилось в судах доказывать право регистрировать ДДУ.
Урегулирован вопрос с погашением регистрационной записи об ипотеке. Сейчас это происходит, только когда последний дольщик оформит собственность. После принятия поправок запись об ипотеке будет погашаться в течение пяти дней после предоставления застройщиком актов приема-передачи (в том числе и односторонних) квартир всем дольщикам.
Сокращены перечень документов и сроки регистрации ДДУ, заключенных не с первым участником долевого строительства.
Пакет поправок предусматривает корректировку закона о банкротстве. Субъекты РФ получат право преимущественного выкупа объекта и право достроить незавершенку. В корректировке закона в первую очередь были заинтересованы сами строители. Однако многие их пожелания так и не были учтены.
По мнению генерального директора Российского Союза строителей Михаила Викторова, не удалось передать функцию надзора за долевым строительством от чиновников к СРО: «Государство должно быть последовательным в своих решениях. Раз уж передали бизнесу функцию допуска на рынок, можно было бы ему доверить и контроль за ДДУ. В некоторых регионах государственные контролеры явно перегибают палку. Например, в Калининграде проверки длятся месяцами и больше напоминают полный аудит компании. Это, конечно, сказывается на работе застройщиков».
По словам Михаила Викторова, нерешенной осталась проблема взаимоотношений застройщиков и монополистов. Штрафы за нарушение сроков будут платить девелоперы, даже если задержка произошла по вине монополиста.
Оставлен без изменений пункт о гарантийном сроке. Он составляет пять лет, при этом застройщик отвечает даже за неисправность лифтов, на которые производитель дает гарантию максимум два года.
Дума одобрила в первом чтении поправки в закон «Об участии в долевом строительстве…» и ряд других нормативных актов. Если закон примут, продавать квартиры в новостройках можно будет только при соблюдении 214-ФЗ, зато строителей освободили от уплаты НДС.
Мы публикуем подборку мнений участников первичного рынка об этом документе.
Василий СЕЛИВАНОВ,
генеральный директор компании Setl City:
– Поправки призваны сделать переход рынка на 214-ФЗ более быстрым и менее болезненным. Наша компания давно работает по этому закону, и мы можем только искренне порадоваться, например, отмене НДС. Однако нужно понимать: если недобросовестные застройщики захотят обойти закон, они найдут способ сделать это. Другое дело, что с течением времени у такого подхода будет появляться все больше минусов. Ведь чем больше участников рынка перейдет на 214-ФЗ, тем более настороженно и негативно покупатели будут воспринимать тот факт, что какая-то компания пользуется обходными схемами.
Алла МЕЛЬНИКОВА,
руководитель юридической службы ООО «Городская ДомоСтроительная Компания»:
– Пакет поправок, прошедших первое чтение, конечно, далеко не полный, но в нем учтены основные моменты. Отмена НДС, порядок прекращения ипотеки — это все наболевшие вопросы. Главное, чтобы поправки были утверждены и начали работать. Некоторые корректировки, которые мы предложили на основании трехлетнего опыта работы по 214-му закону, не вошли в нынешнюю редакцию. В основном они касаются изменений в процедурах оплаты договора долевого участия, его расторжения и т.д. Они, может быть, и менее значимы, но могут сделать закон более полным, удобным в исполнении.
Алексей БЕЛОУСОВ,
генеральный директор Саморегулируемой организации «Объединение строителей СПб»:
– В наше объединение входят компании, которые уже сегодня действуют в рамках 214-ФЗ. Разумеется, работать в соответствии с документом, который был принят для защиты прав дольщиков и одновременно поставил строительные компании в крайне невыгодные условия, очень сложно. Есть данные, что с момента вступления его в силу Петербург потерял около 15% потенциальных инвестиций в строительство.
Над тем, чтобы найти баланс между интересами дольщиков и строителей, Объединение начало работать давно. Были сформулированы предложения, создана рабочая группа для подготовки пакетов поправок, которые смогли бы усовершенствовать и оптимизировать закон. Одним из важнейших предложений было, конечно, освобождение застройщика от НДС.
Сегодня, когда некоторые наши предложения попали в законопроект, можно говорить о том, что полный переход застройщиков города к работе по 214-му — не за горами. Создание благоприятных налоговых условий — это одна из основ для цивилизованного развития первичного рынка жилья и стимул для застройщиков использовать установленную законом форму договора.
Кстати, 25 мая по инициативе городского правительства мы проводим семинар, который будет посвящен актуальным вопросам перехода компаний на работу по 214-ФЗ. К участию приглашены представители профильных комитетов, ФРС, руководители строительных компаний. Мероприятие пройдет на площади Островского, 11.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 19(553) | 18-05-2009 | c.5
