В первом квартале 2009 года валютные колебания и негативные ожидания граждан то активизировали, то тормозили торговлю жильем. Риэлторы уверены, что до стабилизации рынка еще далеко.
В январе—марте на «вторичке» в Петербурге было зарегистрировано 10 703 сделки — на 18% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Для «кризисного» рынка снижение не такое уж и сильное. Число обращений в агентства по сравнению с концом 2008-го заметно выросло.
«У нас оно увеличилось на 80%. В четвертом квартале покупатели составляли 19% обратившихся, в первом — уже около 30%», — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН. При этом покупателей интересует в основном малогабаритное дешевое жилье.
Разброд и шатание
От пика цен — с сентября 2008-го года — к апрелю квартиры подешевели на 13,4% в рублях, в том числе за I квартал — на 7%.
С начала года больше всего в цене сдали «единички» — минус 8%, «двушки» — 7%, «трешки» — 6%. Быстрее остальных «скатывались» дешевые объекты низкого качества (которые еще год назад дорожали опережающими темпами): панельные «хрущевки» и «корабли» потеряли 9%. Чуть меньше подешевели «панельки» 1970-80-х годов — минус 8%; современные кирпичные дома «упали» на 7%; квартиры в «сталинках» и старом фонде — на 6%.
Количество предложений на рынке росло, в большинстве случаев цены на выставленные варианты были завышены. Покупатели требовали скидки в 200 000-300 000 руб., мало кто из продавцов шел на это. Суммы реальных сделок — ниже изначальных запросов примерно на 5% (в отдельных случаях скидки достигают 10-15%).
Продавцы разделились на тех, кому надо было побыстрее продать жилье, пусть и с дисконтом, и тех, кто не хотел терять деньги и выставлял свои варианты по неадекватным ценам. Причем чем чаще последние снимали свои предложения из листингов, тем охотнее шли на понижение первые.
«Распространенная ошибка продавцов — уменьшать сумму постепенно и ненамного. В сегодняшних условиях, когда стоимость быстро падает, этого недостаточно. Чтобы реализовать жилье, надо предлагать его либо по актуальной цене, либо даже чуть дешевле — глядишь, к моменту сделки она сравняется с рынком», — считает Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар».
Вторичный рынок уже был близок к тому, чтобы перейти на иностранную валюту (отдельные продавцы начали использовать у.е.). Колебания курсов сильно влияли на активность клиентов: после заметных валютных скачков несколько дней в агентствах практически не было звонков.
С надеждой на рост
К концу марта объем предложения на вторичном рынке составил около 16 000 квартир, увеличившись за квартал на 24% (в декабре этот показатель не превышал 13 000).
Сразу после новогодних праздников заметно вырос спрос на однокомнатные квартиры. По данным АН «Петербургская Недвижимость», в январе сделок с «единичками» было 44%. Небывалый всплеск интереса к малогабаритному жилью даже заронил в игроков рынка надежду на то, что цены вот-вот начнут расти (надежды небезосновательные: в январе 2009-го было заключено вдвое больше сделок, чем на растущем рынке января 2008-го). В договорах купли-продажи фигурировали преимущественно комнаты, «единички» и «двушки». На объекты дороже 5-6 млн рублей спроса практически не было («элита» — не в счет).
Инвесторы ушли с рынка еще до Нового года. Сегодня подавляющее большинство продавцов и покупателей — граждане, решающие свои жилищные проблемы. Среди сделок стали преобладать «цепочки», причем число «звеньев» увеличилось до 5-7. Уменьшилось число прямых продаж (хотя доля таких вариантов в предложении, напротив, выросла).
В I квартале 2008-го рынок во многом держался за счет ипотечных кредитов: они фигурировали чуть ли в каждой сделке (жилищные ссуды уже в то время начали дорожать, но еще были по карману многим покупателям).
В начале этого года их роль сыграли «государственные деньги»: разные субсидии, сертификаты и т.п. Как в свое время риэлторы повально осваивали сделки с ипотекой, теперь оперативно стали учиться работать с субсидиями. Впрочем, надежды игроков рынка на то, что субсидии поддержат рынок, рухнули уже к марту: городское правительство заметно сократило объем средств, которые готово потратить на улучшение жилищных условий петербуржцев; норма выдачи денег «в одни руки» тоже уменьшилась.
По наблюдениям специалистов АН «Динас», чаще стали проводиться сделки по ухудшению жилищных условий: жилье меняется на меньшее, а доплата пускается на погашение кредитов (ипотеки, потребительских).
Побольше агрессии
В работе агентств происходят заметные перемены: на рынке недвижимости вовсю идет санация. Сливаются фирмы — крупные и мелкие. Компании сокращают штаты: меньше становится обслуживающего персонала (тех, кто работал за оклад). Число агентов тоже уменьшается — остаются самые опытные (с наработками, обширной клиентурой — те, кто занят и на «сжавшемся» рынке). Фирмы, арендующие площади, переезжают в офисы поменьше.
Некоторые риэлторы снижают комиссионные проценты (хоть и не говорят об этом открыто). Те, кто не меняет расценки на свои услуги, признают, что за старые проценты приходится существенно больше работать. Клиенты чаще дискутируют о сумме агентского вознаграждения — с этого вопроса начинается половина обращений к риэлторам, рассказывают специалисты АН «Бекар».
«Агенты стали работать агрессивнее на снижение цены: убеждаем продавца, что двигаться придется, и чем быстрее, тем больше шансов провести сделку выгодно для него», — говорит Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас».
В общедоступных электронных базах увеличилась доля частных объявлений. «Агентства недвижимости жестко экономят, перекладывая расходы по рекламе на агентов. А агенты еще морально не готовы вкладывать деньги в свой бизнес и пытаются переложить рекламные затраты на клиентов. В итоге последние нередко дают рекламу и занимаются продажей недвижимости самостоятельно. Это и стало причиной роста числа частных объявлений в СМИ. Но есть одно «но»: эффективно провести переговоры и совершить сделку может только профессионал», — считает Ирина Гудкина, директор по продвижению ГК «Бюллетень недвижимости».
Иногда продавцы и покупатели, нашедшие друг друга самостоятельно, привлекают риэлторов только на сопровождение сделки. Сегодня это стоит от 30 000 рублей. В эту цену входят изучение документов, организация расчетов, регистрация договора купли-продажи.)
«Число самостоятельных агентов увеличивается. Но они вряд ли могут гарантировать высокое качество обслуживания. Им сложнее проверять «чистоту» объектов, их ответственность не застрахована», — считает Леонид Сандалов.
Риэлторы расходятся во мнениях о дальнейшем изменении цен. Большинство уверено, что падение будет продолжаться еще минимум несколько месяцев и «плато» стоит ожидать не ранее осени.
«В условиях дефицита спроса цены на вторичном рынке продолжат плавное снижение — на 0,1-0,5% в неделю. Резкого падения уже не должно быть», — считает Николай Лавров, заместитель директора АН «Бекар». В приватных разговорах многие риэлторы пока не советуют приобретать жилье, если в этом нет острой необходимости.
Их оппоненты ссылаются на большой неудовлетворенный спрос, который будет подпитывать рынок в ближайшее время, по крайней мере, не давая ценам падать.
Динамика объема предложения на вторичном рынке в 13 районах Петербурга с начала 2009 года, шт.
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке Петербурга (типовое жилье) с начала 2009 года, руб./кв.м
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Мнения экспертов
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Еще год назад цены сильно оторвались от возможностей покупателей. Сейчас они «сдуваются», впрочем, и доходы петербуржцев тоже.
Рынок вялый, ценники снижаются примерно на 0,5% в неделю. Бывает, в процессе торга некоторые клиенты требуют уступить им треть обозначенной суммы. Но сегодня успешен тот покупатель, который аккуратно «обрабатывает» продавца: внимательно посмотрит объект, что-то похвалит, выдержит паузу, попросит разумную скидку.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
– В феврале мы отметили наибольшую с июля прошлого года активность на вторичном рынке. При этом цены реальных сделок существенно не менялись. Лидерами спроса были однокомнатные квартиры (39%) и комнаты (32%). Покупателей более всего интересовали «единички» в современных кирпичных домах Невского, Калининского и Фрунзенского районов. Высоким спросом пользовались комнаты площадью 15-17 кв.м в старом фонде Центрального района по 1,5-1,6 млн руб.
Яна ДОЛОТОВА,
директор Независимого центра аналитики, оценки и консалтинга АН «Итака»:
– Объем сделок за первый квартал оказался ниже, чем планировали. Цены продолжают падать, но многие продавцы не хотят идти на снижение. Несмотря на то что интерес покупателей увеличивается, многие все еще занимают выжидательную позицию, надеясь на дальнейшие скидки. Еще не видя объект, многие покупатели спрашивают, пойдет ли продавец на уступки.
Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН «Динас»:
– После новогодних праздников клиенты присматривались к рынку. После того как рубль начал падать — сделки пошли. Продавцы уже были готовы снижать свои аппетиты: с осени накопилась критическая масса предложения, часть которого пошла в продажу. К марту ситуация изменилась: правительство все чаще вещало об укреплении рубля, продавцы перестали уступать в цене, сделки опять встали. Деньги у людей есть, но часто накоплений не хватает, чтобы приобрести недвижимость.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 16(550) | 27-04-2009 | c.21
