В Петербурге открылась выставка, рассказывающая о немецком опыте модернизации панельных домов. Среди представленных проектов много интересных, однако малоприменимых в России.
Основная причина — в разных подходах к проблеме «панелек». В Германии нет очереди на жилье и коммуналок. У нас говорят о неэффективном использовании земли, занятой первыми панельными сериями, на Западе — наоборот, о необходимости «проредить» застройку. Поэтому там основной упор делается на повышении привлекательности такого жилья, современных инженерных системах, благоустройстве территории и т.д.
Проблема реновации панельных домов всерьез встала перед Германией около 10 лет назад, когда во многих городах (в том числе возникших у крупных предприятий) начало сокращаться население. В результате появилось много пустующих квартир и даже зданий. Чтобы оживить интерес к этим кварталам, были запущены целевые государственные программы.
Жилищным компаниям, которые владеют большинством квартир, выплачивают компенсации (около 50 евро за 1 кв.м демонтированного жилья), государство помогает им расплатиться с долгами и т.д. Частные собственники получают субсидии и налоговые льготы. Бюджет должен ежегодно выделять более 100 млн евро: половина на демонтаж (до 2016 года снесут около 200 000 квартир), остальное на модернизацию.
Панельные дома хороши, когда требуется много одинаковых помещений. Они идеально подходят для студенческих общежитий, домов для одиноких и престарелых граждан и т.д. Многие «панельки» в Германии были реконструированы именно для этих нужд. Здания дополняют балконами, террасами, палисадниками и т.д. В городе Ляйнефельде-Ворбис строители разобрали верхний этаж и несколько секций панельного дома длиной 180 метров. Получилось восемь четырехэтажных городских вилл. Демонтированные панели используют вторично, в том числе для строительства коттеджей.
В Берлине был модернизирован большой квартал (около 25 500 квартир, на 45 000 жителей), застраивавшийся с 1973 по 1985 г. Затраты по разным зданиям составили 200-400 евро/кв.м. Были утеплены фасады, заменены инженерные сети, выполнен ландшафтный дизайн и т.д. При реализации таких проектов ведется огромная работа с жителями, ведь после модернизации квартплата серьезно вырастает. Например, в 1991 году она составляла около 60 евроцентов за 1 кв.м квартиры, а в 2003-м — уже 4,25 евро.
На выставке, которая продлится до 4 мая, есть и отечественные проекты; реализованных среди них немного. По словам главного архитектора «ЛенжилНИИпроекта» Ксении Шарлыгиной, в Петербурге говорят только о модернизации домов первых массовых серий. В основном это «хрущевки» с тесными (зачастую многокомнатными) квартирами, требующие больших затрат на отопление.
Опыт их реконструкции в Петербурге небогатый. Дома пробовали санировать: утеплять фасады, менять окна и инженерию. Однако такие вложения окупаются только за 15 лет. Другой способ — надстройка мансарды с одновременной санацией. Но это оправдано, только если дом не расселяется, что осложняет работу. Да и квартиры на шестом этаже без лифта особым спросом не пользуются.
Техническая возможность установить подъемники и надстраивать дома сразу на три этажа есть, однако из-за этого нарушится инсоляция соседних зданий. Эти сложности, а также недостаток участков под застройку, похоже, поставили крест на модернизации старой «панели». В Петербурге ее ждет только снос. Вопрос — когда.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 16(550) | 27-04-2009 | c.8
