Клерки собирают бонусы Все новости
Владельцы бизнес-центров, особенно тех, что не успели обзавестись клиентами в более благополучные времена, прошли за последние месяцы через переоценку коммерческих ценностей и расширили сознание. Чтобы удержать арендаторов или заполучить новых, они проявляют известную гибкость, меняя схемы оплаты и валюту расчетов, предлагая клеркам офисы «под ключ» и бесплатные парковочные места.
«НП» расспросила сетевых девелоперов, управляющих и консультантов о том, на какие бонусы сегодня могут рассчитывать клиенты деловых комплексов, которые выбирают новое помещение или взвешивают «за» и «против» переезда из прежнего офиса.
Анна РОМАНОВА,
старший консультант Jones Lang LaSalle:
– Главный инструмент переговоров, естественно, финансовый. Это и прямое снижение арендных платежей, и отказ от системы triple net. Когда эксплуатационные издержки начисляются отдельно, клиентам трудно просчитать весь бюджет аренды, и собственники готовы идти им навстречу.
Очень серьезный торг происходит по поводу ежегодной индексации (докризисные 15% сегодня вызывают недоумение). Валюта расчетов — тоже предмет переговоров. Арендаторы, само собой, предпочитают рубли, для девелоперов это весьма болезненно. В результате для каждого объекта вырабатывается своя схема.
Большинство клиентов предпочитают сейчас офисы с отделкой. Ее уровень (базовая или улучшенная) тоже определяется индивидуально — в зависимости от значимости конкретного арендатора для собственника.
Распространенный бонус — одно-два бесплатных парковочных места или скидки по их оплате. Средняя стоимость аренды машиномест в качественных бизнес-центрах по-прежнему составляет 5000 руб. в месяц, но сейчас можно найти предложения и по 2000-3000 рублей.
Вадим ДЕМЕШЕНКОВ,
руководитель направления офисной недвижимости ООО «Бест. Коммерческая недвижимость»:
– В заполненных зданиях проще регулировать отношения с арендаторами при помощи ставок. К примеру, в бизнес-центре с выстроенной финансовой схемой, с отлаженной системой налогового и бухгалтерского учета трудно в одночасье взять и отменить плату за паркинг. Разумнее дать скидку по аренде в пределах 10%.
Новые же объекты с низкой загрузкой активно предлагают разные бонусы: бесплатные парковочные места, арендные каникулы и т.п.
В наших офисных центрах все пока по-прежнему. Правда, дополнительная услуга в мае появится в «Авеню». Мы обустроили перед фасадом здания стоянку до 100 мест (вдобавок к имеющемуся крытому многоуровневому паркингу). Она заработает в мае и будет бесплатной.
Андрей ПУШКАРСКИЙ,
генеральный директор УК «Сенатор»:
– В зданиях, где есть вакансии, мы предлагаем некоторые бонусы, например арендные каникулы на один-два месяца в зависимости от объема работ по отделке и обустройству; в отдельных случаях — одно-два бесплатных машиноместа. Все очень индивидуально: одному клиенту важно, чтобы арендная ставка была минимальной в течение первого года, а другой предпочитает заранее просчитать ее на весь срок договора.
Мы стараемся оптимизировать издержки. Например, у холдинга своя клининговая компания, поэтому для наиболее значимых клиентов мы можем устанавливать специальные цены на уборку, снижая норму прибыли или вообще отказываясь от нее.
Полина МАКАРЕНКО,
руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Действующие комплексы, заполненные практически на 100%, продолжают удерживать довольно высокие ставки, новые идут на серьезные скидки. При этом от гарантийного депозита (как правило, плата за первый и последний месяц по договору) не отказываются. В нынешней ситуации, когда, казалось бы, надежные фирмы быстро сворачивают бизнес и съезжают, его отсутствие — это слишком высокий риск для девелопера.
Основным бонусом стала отделка помещений. Сейчас любой владелец готов сдавать офисы «под ключ». К примеру, если до Нового года собственник одного из БЦ высокого уровня на Петроградской стороне настаивал на европейском shell & core, то в феврале он уже рассматривал оба варианта, а сейчас предлагает готовые к работе офисы.
Как правило, стоимость базового ремонта, который берет на себя девелопер, составляет $100-200/кв.м. Самая затратная статья — разводка кондиционирования и вентиляции.
Все бизнес-центры, которые, ориентируясь на потенциальных западных инвесторов, заявляли ставки triple net, переходят к схеме «все включено». В общем, мы возвращаемся года на три назад как по уровню цен, так и по технологиям расчетов.
Сегодня главные аргументы для клиента — стоимость аренды и локация объекта. Дополнительный сервис в виде разных приятных мелочей ничего не решает.
Борис ЖУКОВ,
генеральный директор УК «Теорема»:
– Мы предоставляем бесплатные места на парковке. Крупному арендатору, который занимает изолированный блок, можем вычесть из ставки стоимость аренды коридоров и прочих мест общего пользования. Должникам перестали начислять пени, однако по-прежнему жестко ограничиваем их доступ в офисы.
Депозит (плата за месяц) незыблем. Бонусы получают те арендаторы, которые готовы рассчитаться за полгода или год вперед. Как правило, это бесплатный месяц аренды.
99% помещений у нас сдаются с отделкой, поэтому проблемы масштабных ремонтов нет. Однако крупный клиент, которому нужно переставить перегородки и т.п., может рассчитывать на арендные каникулы от двух недель до месяца.
Наталья СКАЛАНДИС,
директор по управлению УК «Бекар»:
– По нашему опыту, при привлечении новых клиентов лучше всего работают бонусы по парковке. Сейчас мы готовы предоставлять по три — пять бесплатных мест в зависимости от конкретного здания и размера арендованного помещения. Надо сказать, это очень радует офисных новоселов. При въезде мы, как правило, даем бесплатную неделю — на обустройство.
Размер гарантийного взноса не меняли, он у нас и так равен месячной арендной ставке, но можем дать рассрочку на его оплату — в пределах двух-трех месяцев.
Примерно половина свободных площадей предлагается «под ключ». Остальные требуют некоторого косметического ремонта. Арендатор, как правило, делает его своими силами, получая скидку на три-четыре месяца (в среднем речь идет о 10-12%).
В новых офисных центрах практикуется зачет затрат на отделку. Например, в БЦ Bazen на пр. Шаумяна собственник готов зачесть до 60% инвестиций арендатора (по представленной смете) в течение двух лет. Но, насколько мне известно, в некоторых комплексах предлагается и 100%-я компенсация понесенных расходов. На мой взгляд, управляющие компании, которые идут на такие меры, поступают не вполне корректно по отношению к другим участникам рынка.
Я считаю, что владельцы БЦ и управляющие немало сделали для того, чтобы превратить наш офисный рынок в рынок арендатора, который сегодня диктует условия.
Анастасия Ясинская
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 15(549) | 20-04-2009 | c.22
