На недавней Ярмарке недвижимости участники рынка обсуждали самый главный на сегодня вопрос: какие проекты жилищного строительства имеют шанс успешно завершиться в разумные сроки, а какие будут отложены или вовсе заморожены. И от чего это зависит.
Дискуссия, организованная редакцией «НП», собрала полный зал. Застройщики делились планами и тревогами, потенциальные покупатели требовали гарантий, представители администрации заверяли, что не бросят отрасль на произвол судьбы.
Николай ЗЮЗИН:
– В рамках проекта «Балтийская жемчужина» помимо жилья строится более 200 000 метров социальной инфраструктуры: детские сады, школы. Проект реализуют крупные китайские компании. Объем финансирования превышает $3 млрд. Реализация и жилой, и коммерческой недвижимости началась в октябре прошлого года.
Компания работает в соответствии с 214-м законом, все договоры с дольщиками регистрируются в ФРС.
Из-за кризиса, который начался в прошлом году, ожидаемые темпы продаж были немного снижены.
Всего на территории «Балтийской жемчужины» будет построено более 14000 квартир. За последние 20-30 лет ни в Европе, ни в Петербурге комплексы такого масштаба не строились. Для осуществления проекта мы должны быть уверены в двух моментах: финансирование и государственная поддержка. Оба этих фактора у нас реализуются на 100%.
Петербург и Шанхай, где располагается штаб-квартира инвестора (Шанхайской строительной корпорации), — города-побратимы. Мэр Шанхая лично курирует проект, в Петербурге регулярно бывают с официальными визитами высокопоставленные чиновники из Китая. В Питере проект отслеживают губернатор и два вице-губернатора — по строительству и по инвестициям.
На первоначальном этапе инвестиции шли на формирование инфраструктуры (прокладку коммуникаций и дорог, подведение электричества, тепла...). 205 га — это большое пятно. Сегодня на площадке идет квартальная застройка, возводятся жилые корпуса. В октябре 2009 года мы планируем сдать целиком квартал из 1100 квартир, 1800 мест в подземном паркинге и современный детский садик на 200 мест с двумя бассейнами.
Вопрос из зала:
– А если покупатели не будут готовы приобрести столько квартир одновременно и в одном месте?
Николай ЗЮЗИН:
– Сегодня строительство значительно опережает темпы продаж, и компания разрабатывает схемы длительной рассрочки, чтобы сделать жилье более доступным. Ценовая политика у нас с осени не менялась, люди готовы покупать квартиры по заявленным ценам.
Мы понимаем, что это первая наша стройка в Петербурге, у нас нет запаса реализованных проектов, которые можно было бы показать покупателям. И мы готовы возводить кварталы, чтобы граждане могли приехать, посмотреть, что получилось. Лучшая реклама — когда здания построены, коммуникации работают, люди живут именно так, как мы обещали.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Проблема, которую мы сегодня обсуждаем, не сводится к нескольким проектам. По данным специалистов RBI, объехавшим 230 объектов, работы ведутся на 57% площадок. И чем выше степень готовности проекта, тем больше оставшихся на рынке денег в него вкладывается. Граждане приобретают готовые или почти достроенные квартиры, но не хотят инвестировать средства на стадии котлована. Застройщики мотивированы перебрасывать средства с объектов в начальной стадии на те, которые уже близки к завершению. Здесь возникают риски для дольщиков...
Виталий ВИНОГРАДОВ:
– Мы работаем в нескольких районах города. Объемы строительства, как правило, от 20 000 до 70 000 кв.м, т.е. это дома от 500 до 1500 квартир. Все шесть стройплощадок функционируют полноценно, даже в субботу и в воскресенье.
Квартиры в построенных домах мы продали довольно быстро, практически без рассрочек, под 100%-ю оплату. Сегодня люди готовы покупать квартиры в наших домах даже невысокой степени готовности, и связано это с тем, что мы предоставляем беспроцентные рассрочки до пяти лет. При покупке квартиры-студии с рассрочкой на пять лет ежемесячные выплаты составляют около 20 000 рублей. Есть некоторые трудности, но существующий уровень продаж позволяет спокойно достраивать дома.
Хороших, ликвидных предложений в готовых домах становится с каждым днем все меньше, поэтому человеку ничего не останется, кроме как вкладывать деньги в строящиеся дома.
Вопрос из зала:
– Сколько квартир вам надо продавать в месяц, чтобы вы чувствовали себя нормально?
Виталий ВИНОГРАДОВ:
– Чтобы не тревожиться, нам надо ежемесячно реализовывать около 70 квартир, примерно столько мы и продаем, может быть чуть-чуть меньше. Конечно, если бы мы продавали эти квартиры под 100%-ю оплату, было бы намного проще.
Компания привлекла кредиты (в рублях), к счастью не очень большие, до 1 млрд.
Ольга УЛЬЯНОВА:
– Кризис прежде всего коснулся банков. Банки перестали давать ипотеку, люди кинулись забирать свои вклады, в СМИ пошла информация о том, что цены упадут в два раза, и т.д. Мы подумали и решили: коль скоро существуют опасения, что цены будут падать, давайте застрахуем покупателей от этого. И мы придумали схему продаж и ввели ее в договор: если цены упадут, мы пересчитаем вам стоимость квартиры.
Если же цены будут расти (а скорее всего, так и случится), то по фиксированному договору стоимость жилья не увеличится. У нас есть проекты на начальном уровне, и благодаря этой схеме даже на пике кризиса мы реализовали 10-15 квартир в месяц.
Мы разработали новую форму договора, где фиксируются наши обязательства и то, как мы извещаем покупателей о снижении цен. Прецеденты уже были, в начале этого года мы снизили цены по двум объектам. Те, кто купил у нас квартиры в декабре, выиграли на понижении по 200 000-300 000 рублей.
Вопрос из зала:
– Вы работаете по 214-му?
Ольга УЛЬЯНОВА:
– Нет, мы работаем по предварительному договору купли-продажи. 214-й как раз не позволяет пересматривать условия договора, в том числе и цену.
Максим ЖАБИН:
– Часть компаний, работающих на рынке, получали разрешение на квартальную застройку еще в соответствии с прежним законодательством. В частности, мы оформили бумаги до апреля 2005 года.
Стоимость жилья будет плавно снижаться только при уменьшении себестоимости квадратного метра. А это зависит от цен не только на материалы, но и на энергетические ресурсы, на обслуживание инженерных сетей.
Компания «ЛенРусСтрой» существует с 2001 года, в 2007-м преобразовалась в корпорацию, в нее вошли такие фирмы, как «Аврора», Киришский домостроительный комбинат и другие. Мы ведем квартальную застройку в микрорайоне «Горелово», там будет порядка 450000 кв.м, уже возведено 100000. Сейчас занимаемся переводом еще одного участка в земли поселений. Там планируется возвести квартал на 500000 кв.м.
У нас есть объект, который мы должны сдать в I квартале 2012 года, жилье в нем стоит 45000 руб./кв.м. С нашей точки зрения, это тот минимум, который можно предложить на рынке жилого строительства.
Леонид МЕДВЕДЕВ:
– В условиях кризиса необходимо более ответственно подходить к выбору объекта и к содержанию договора. Важно собрать как можно больше информации. На первый план выходят сведения о темпах продаж; если компания готова открыть вам их, можно не сомневаться, что объект будет завершен.
У нас практически нет девелоперов, которые строят на свои деньги. Кто-то занимал у банков, другие использовали деньги дольщиков. И если темпы продаж упали, нужно оценивать, сможет фирма достроить объект своими силами или нет.
Одна из основных проблем сегодняшнего рынка — отсутствие нормального законодательства, регулирующего отношения между дольщиками и застройщиком. Вторая проблема — недобросовестность некоторых застройщиков и низкий уровень ответственности. Третья — недостаточность информации при заключении договора, четвертая — низкая юридическая грамотность населения.
Например, сегодня мы сталкиваемся с ситуациями, когда строители требуют от дольщика доплаты, не предусмотренные договором. Этого можно избежать, если при подписании внести в договор определенные коррективы.
Александр МЕДЕНЦЕВ:
– Город тщательно отслеживает ситуацию на строительном рынке, мы понимаем, что выходить из кризиса сможем только вместе. Кризис в банковской сфере привел к тому, что сейчас получить кредит, тем более долгосрочный, весьма сложно. Проблема возникла не вчера, она серьезно бьет по рынку, по имиджу города.
Что касается дольщиков, я бы разделил проблему на две части. Необходима информированность, дольщики должны не гнаться за ценой, не ориентироваться на советы друзей, не покупаться на рекламные трюки, которые приводят к плачевным последствиям.
В прошлом году мы перевыполнили планы по вводу жилья, сдали 3 200 000 кв.м. Строительные компании перегруппировали силы и сдали в эксплуатацию те объекты, которые были максимально готовы к концу 2008-го.
Сейчас на рынке работают 256 компаний, которые строят 385 жилых домов. Правительство города поставило задачу: помочь объектам высокой степени готовности и тем, ввод которых намечен на этот год.
На заседании у губернатора рассматривалась возможность содействия Ассоциации банков тем компаниям, которые быстро и хорошо строят, в первую очередь — тем, кто работает по 214-ФЗ. При этом мы подготовили поправки в закон, позволяющие выравнять обязательства и возможности строителей и дольщиков, потому что сегодня действия физического лица могут поставить под угрозу деятельность целой компании. Наши поправки отправлены в Госдуму.
Что касается информированности, я бы советовал больше внимания обращать на Интернет, потому что сейчас там много сведений, можно использовать правительственные сайты. Все объекты, которые начаты, будут, безусловно, достроены, и в этом мы уверены. Может быть, их будут доделывать другие строители, но в Петербурге брошенных и незавершенных домов не будет.
Участники «круглого стола»
Николай ЗЮЗИН,
руководитель отдела продаж ЗАО «Балтийская жемчужина»
Виталий ВИНОГРАДОВ,
директор по продажам компании «Лидер-Групп»
Ольга УЛЬЯНОВА,
начальник информационно-аналитического отдела компании «Мегалит»
Максим ЖАБИН,
директор по маркетингу компании «ЛенРусСтрой»
Леонид МЕДВЕДЕВ,
руководитель Общественной приемной ЭСОН
Александр МЕДЕНЦЕВ,
начальник управления контроля и надзора при Комитете по строительству
Дмитрий СИНОЧКИН,
модератор, шеф-редактор «НП»
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 14(548) | 13-04-2009 | c.10
