Негативная конъюнктура в экономике меньше всего сказалась на девелоперах, реализующих дорогие загородные проекты. Ипотека не успела перешагнуть черту мегаполиса, а застройщики практически не пользовались заемными средствами. Да и число по-настоящему элитных объектов немногим превышало платежеспособный спрос.
Наметившийся в начале года тренд на городском рынке с небольшим опозданием в целом повторяется в субурбии. Интерес покупателей отмечен в наиболее дешевых и самых дорогих сегментах. Активность, отмеченная в начале года, ко второй половине февраля вновь снизилась почти до нулевой отметки. Некоторые операторы заговорили о второй волне кризиса.
«На мой взгляд, проблема петербургского загородного рынка более серьезна, чем проблема московского, — считает старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank SPb Тамара Попова. — Наш рынок на момент кризиса только начинал рост: стали формироваться некие общие стандарты, основы классификации, круг профессиональных девелоперов, проектироваться действительно масштабные проекты с торгово-бытовой инфраструктурой, в рынок начали вливаться небольшие кредитные средства. При последовательном развитии это должно было сформировать доверие к загородному образу жизни. Многие всерьез рассматривали возможность переезда в пригород».
Старт откладывается
Объем предложения в элитном сегменте неуклонно сокращается. Как подметила Тамара Попова, особенно заметное падение наблюдалось осенью, когда несколько девелоперов остановили продажи. В основном это коснулось тех проектов, по которым строительные работы еще не начинались. Рынок продолжал сжиматься и после Нового года, но оценка масштабов сильно разнится, что вполне объяснимо: рынок только формируется.
По данным интернет-портала «Поселки СПб», на начало марта в продаже находилось 45 поселков, причисленных к элитным. По данным зам. директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольги Трошевой, всего в реализации находилось 135 коттеджных поселков, где продавались дом с участком, надел с подрядом или просто земля. Из них к элитным она отнесла 17, то есть 12,6%.
«В 2007 году среди выведенных на рынок комплексов было 14% элитных, в 2008-м их число уменьшилось вдвое. С начала 2009-го продажи открылись в пяти новых поселках, это в 2,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Большей частью предлагаются участки без подряда», — констатирует г-жа Трошева.
Главная причина сокращения объемов — спад спроса. По оценке управляющего проектами компании «Олимп-2000» Сергея Щербы, с начала кризиса были заморожены не менее 20% проектов, находящихся на ранних стадиях.
«Мы тоже свернули несколько проектов, которые намеревались начать, и сосредоточились на трех поселках высокой степени готовности». Некоторые операторы пересматривают концепцию, снижая стоимость объектов, что автоматически влечет за собой перемещение проекта в другой ценовой сегмент. Часть девелоперов вместо коттеджей предлагает участки под застройку.
«В 2007 году из новых проектов, вышедших на рынок, всего в 13% поселений продавали наделы, в 2008-м таких было уже 29%, в январе этого года показатель достиг 39%», — говорит Ольга Трошева.
Кризис способствует и оздоровлению рынка. Из листингов исчезают «элитные» проекты застройщиков-новичков, которым участок с хорошей локацией достался по случаю. Кроме того, если раньше девелоперу удавалось задорого продать мечту о красивой загородной жизни, то сегодня покупатель стал рассматривать только готовые или завершающиеся проекты. Наряду с перечисленными факторами объем предложения сокращается и вследствие естественной убыли: худо-бедно, но объекты продаются.
Предложение в проектах разнится как по степени готовности, так и по параметрам (размерам участков и домов, материалу стен). Так, компания «Гарант-Девелопмент» возводит так называемые vip-коттеджи только по мере заключения договоров. Под строительство выделена определенная зона в поселке «Токкари Лэнд», дома стоят от 25 млн рублей. ИСГ «Сплав» продолжает продавать участки без подряда в масштабном проекте «Охтинское раздолье».
На площади 140 га предусмотрено 360-380 коттеджей. Актуальные цены на наделы варьируются от 3,7 млн до 29,1 млн рублей. Несколько игроков предлагают домовладения в проектах начальной стадии: «Суходольское» («Союз Капитал»), San Repino («Петербург Estate»), «Медовое» («ПетроСтиль») и т.д.
Приобрести можно и готовые дома либо в сданных поселках, либо в тех, срок сдачи которых запланирован на ближайшие месяцы, например в «Михайловском» («УК «ПБЛ Холдинг»), «Балаково» («УК Традиция»), «Корабельных соснах» («ПетроСтиль») и др. В конце прошлого года компания «Конкорд менеджмент и консалтинг» сдала в эксплуатацию дворцово-парковый ансамбль «Северный Версаль». Из 45 особняков в продаже остались лишь пять, средняя стоимость коттеджа составила 80 млн рублей.
Специалисты отмечают, что из-за уменьшения объема предложения в новостройках некоторые покупатели заинтересовались вторичным рынком, где стали попадаться очень привлекательные объекты, которые раньше уходили без рекламы. Основной объем предложений «вторички» приходится на Всеволожский район, Сестрорецк и Зеленогорск. Заметно меньше дорогих объектов в Выборгском и Приозерском районах, единичные предложения — в Кировском и Ломоносовском. Больше всего домов стоимостью от 35 млн рублей сосредоточено в Курортном районе.
Без демпинга
Спрос на дорогой загородный продукт по-прежнему сохраняется, хотя количество сделок заметно уменьшилось. «Зимой (в декабре — феврале) был определенный всплеск, и что-то мы продали. Но вторая половина февраля и весь март прошли впустую, — говорит Сергей Щерба. — Ближе к концу апреля ждем традиционного сезонного оживления. Трудно сказать, насколько оно будет сопоставимо с предыдущими годами. Если раньше весной мы продавали один-два дома в месяц, сейчас таких темпов нет и явно не будет. Для выхода из кризиса я считал бы нормальным продажу одного-двух объектов в квартал».
С ним солидарна и Тамара Попова: «Если в хорошие времена средний квартальный темп продаж в коттеджном поселке составлял четыре-пять домов, сейчас этот показатель едва ли дотянет до двух, а для многих проектов стали реальностью нулевые показатели и даже возврат ранее забронированных объектов». По мнению начальника отдела маркетинга УК «ПБЛ Холдинг» Алексея Цветкова, всплеск активности в начале года мог быть вызван и традиционным сезонным оживлением рынка: «Перерастет ли он в реальные сделки, покажет время».
Ценовая политика девелоперов в целом не претерпела существенных изменений. По данным «Петербургской Недвижимости», диапазон цен в элитном сегменте варьируется сегодня от 25 до 70 млн рублей за домовладение, в среднем — около 40 млн за дом в 330 кв.м с участком в 24 сотки. Небольшие скидки и бонусы, пропорциональные размеру первого взноса, предлагают почти все операторы.
Как и на городском рынке, при единовременном платеже можно получить дисконт в 10-15%, но цена предложения в субурбии остается неизменной. Из существенных «послаблений» последних месяцев известен лишь один пример: покупателям коттеджа в поселке San Repino (где особняк может стоить 39 млн рублей) застройщик дарит 20 соток земли.
По мнению Алексея Цветкова, на этапе переговоров клиент элитного сегмента всегда ожидает снижения цены вне зависимости от экономической ситуации и своего бюджета. «Но говорить, что в нынешних условиях девелоперы будут активно демпинговать, я бы не стал. Это может быть вынужденной мерой для компаний-новичков с неудачными проектами. Каждая сделка в элитном секторе уникальна. Можно лишь отметить, что сегодня цена в ходе переговоров может снизиться несколько больше, чем это было раньше».
В компании «Олимп-2000» утверждают, что цены ни разу не снижали, так как не было острой необходимости. «От того, что мы уменьшим цену объекта на 10-15% и вместо 40 млн рублей будем продавать его за 34-35 млн, дом не попадет в массовый сегмент. И шанс, что его тут же купят, невелик. Дополнительных клиентов, скорее, можно привлечь повышением качества продукта», — уверен г-н Щерба.
Время профессионалов
К концу лета специалисты ожидают еще большего сокращения объемов готовых объектов. Поэтому, по словам Сергея Щербы, даже при ухудшении экономической ситуации цены в элитном сегменте вряд ли будут снижаться: «Осмелюсь предположить, что они зафиксируются на этом уровне, возможен небольшой рост в рублях. Людей, мечтающих обзавестись собственным домом, меньше не стало».
По оценке экспертов Knight Frank SPb, в бесспорном выигрыше останутся девелоперы, которые успели найти свою нишу и завоевать доверие покупателей качеством и соблюдением сроков. «Сейчас наименее удачное время для вложений в проекты с неясными перспективами», — резюмирует Тамара Попова.
Руководитель компании Village Consulting Алексей Рогов высказывает примерно ту же мысль: «Для застройщиков, умеющих работать и просчитывать проекты, наступило интересное время: появилась возможность минимизировать издержки за счет удешевления стройматериалов и услуг. И если грамотно рассчитать проект, его рентабельность может оказаться выше, чем до кризиса».
Цена на наиболее дорогие домовладения на вторичном рынке в I квартале 2009 г., руб.
|
Район
|
Min
|
Max
|
|
Петербург
|
| Курортный |
4400000
|
120000000
|
| Выборгский |
2250000
|
98000000
|
| Приморский |
12000000
|
36500000
|
| Красносельский |
1100000
|
32000000
|
| Пушкинский |
4440000
|
29800000
|
|
Ленинградская область
|
| Приозерский |
450000
|
49000000
|
| Всеволожский |
550000
|
45000000
|
| Выборгский |
350000
|
30000000
|
| Гатчинский |
500000
|
17600000
|
| Ломоносовский |
1280000
|
15500000
|
| Лужский |
150000
|
13500000
|
По данным Общества землепользователей «Прогаль»
Динамика покупательской активности в период развития рынка, %
По данным Knight Frank SPb
Соотношение предложения и реализованного спроса (только для индивидуальных коттеджей), шт.
По данным Knight Frank SPb
Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 13(547) | 06-04-2009 | c.20
