Так и не успев стать полноценным инструментом на рынке недвижимости, государственная материальная помощь гражданам (субсидии и т.п.) начала таять. В период экономической нестабильности к этому источнику станут прибегать все больше петербуржцев, однако на деле решить жилищный вопрос под силу будет немногим.
Повышенный интерес к «даровым» деньгам уже проявляется. На прошедшей Ярмарке недвижимости получение субсидий было одной из немногих тем, по которым посетители просили консультаций у риэлторов. Аншлаг собрал и семинар «НП» с говорящим названием «Как использовать государство: варианты сделок с субсидиями». В отличие от похожих мероприятий годичной давности в президиуме были уже не только риэлторы, но и застройщики, и загородные девелоперы — возможности использования государственной помощи расширяются.
Обрезание в квадрате
Ключевой мотив дискуссии — урезание бюджета жилищных программ в несколько раз («НП», №11/2009). Еще с осени прошлого года риэлторы сталкиваются с ситуациями, когда средства, выделяемые горожанам, вдвое меньше расчетных показателей. Тогда вместо рыночной методики ГУИОН для расчета социальных выплат чиновники начали использовать стоимость 1 кв.м жилья по версии Минрегионразвития (она примерно вдвое ниже реальной).
Поначалу новинку распространили лишь на программу «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», позже — и на остальные.
В Жилищном комитете подсчитали, что всего на «обрезанные» деньги — 3,4 млрд рублей — в этом году (по всем программам) жилищные условия должны улучшить 7200 петербургских семей. Риэлторы сомневаются, что планы удастся осуществить. Во-первых, для отдельных категорий граждан (очередников без каких-либо льгот) при расчете матпомощи на жилье ценник Минрегиона за «квадрат» будет делиться еще на два, то есть они получат вчетверо меньше, чем до корректировки.
Во-вторых, из-за снижения объемов госпомощи гражданам придется самим изыскивать недостающую сумму. Рассчитывать на ипотечные кредиты сейчас могут немногие покупатели, и редкие субсиденты входят в их число. Снижение цен на жилье может отчасти компенсировать «усыхание» жилищных программ, однако дополнительные средства многим все равно понадобятся. Если добыть их не удастся, то и матпомощь будет не использовать.
Программа расселения коммунальных квартир — сегодня одна из немногих реально работающих. Однако, по словам риэлторов, и она функционирует не в полную силу. «Программа настолько сложна, что в ее рамках преимущественно идут сделки по выкупу последних комнат», — рассказывает Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования.
Специалисты считают, что в сегодняшних условиях проекты господдержки особенно требуют корректировки. В частности, Павел Созинов, представитель Российской гильдии риэлторов по Северо-Западу, предлагает модифицировать программу расселения коммуналок: признать инвестором не только юридическое, но и физическое лицо; рассчитывать долю города и инвестора в расселении по площади не расселяемого, а предоставляемого жилья.
Вторая программа, по которой идут сделки, — долгосрочное жилищное кредитование: на средства от продажи своего жилья, субсидию и кредит очередник может приобрести квартиру побольше. Доля ипотеки в этой комбинации, несомненно, увеличится. Потянут ли выросшие платежи участники — покажет время.
Не только граждане, но и риэлторы жалуются на то, что зачастую очень сложно получить детальную информацию о программах: в том же Горжилобмене очереди на прием, сотрудники могут ответить далеко не на каждый вопрос по конкретной ситуации. Многие ограничения не прописаны в базовых положениях: например, где метраж жил-площади рассчитывается жестко, а где возможны вариации.
«Сведения о том, по каким программам еще есть деньги на этот год, а по каким они уже освоены, приходится собирать по крупицам. У нас этим занимается отдельный сотрудник. Многие действующие ограничения четко не прописаны, да и очереди по некоторым программам немаленькие. Когда люди сталкиваются с такими проблемами, то зачастую понимают, что зря потеряли время и им проще и дешевле было бы справиться собственными силами», — рассказывает Ирина Забродина.
«Формально для постановки на очередь надо предъявить формы 7 и 9, но на практике требуется гораздо больше документов: например, все бумаги, подтверждающие льготы просителя; справка о том, что у гражданина нет собственности; форма 9 с прошлых мест регистрации (если на последнем месте он числится менее 5 лет)», — дополняет Николай Лавров, заместитель директора АН «Бекар».
В каждом случае приходится соотносить время и деньги. «На расселение коммунальных квартир средства дают быстрее, чем, например, на «молодежную программу», хотя по последней можно получить больше. Когда к нам обращаются субсиденты, у которых через две-три недели истекает срок освоения денег, сложно что-либо сделать», — говорит Елена Василевская, специалист АН «Адвекс».
Консультанты отмечают и организационное несовершенство сделок с привлечением госпомощи. Например, по программе долгосрочного жилищного кредитования продавцу приходится собирать свои деньги из разных мест: субсидия на расчетном счете, деньги от покупателя в расчетном центре, ипотека в банке — это неудобно.
Кроме того, бюджетные средства приходят на счет продавца в течение двух недель после государственной регистрации договора купли-продажи, а то и позже. «Все эти факторы вкупе с тем, что перечисление государственных денег никто из участников сделки не может проконтролировать (а государству мало кто доверяет), приводят к тому, что продавцы неохотно идут на сотрудничество с такими покупателями», — рассказывает Николай Лавров.
Первичная компенсация
Сокращая объем средств, власти Петербурга пытаются хоть как-то это компенсировать: расширяют возможности граждан использовать полученные деньги.
Недавно при Санкт-Петербургском ипотечном агентстве был создан Центр подбора квартир. Тут обладателям субсидий и ипотечных кредитов помогают выбрать объекты в строящихся домах. Центр уже сотрудничает с 14 городскими застройщиками, еще с несколькими договоры подпишут в ближайшее время.
По словам руководителя Центра Дениса Зубарева, спрос на «первичку» со стороны субсидентов пока невысок, однако он увеличивается — из-за более низкой, чем на вторичном рынке, цены предложения. «В период кризиса недоверие к застройщикам обострилось: граждане боятся, что объекты не будут завершены. Все сосредоточенные у нас варианты готовы минимум на 80%, и риски по ним минимальны. Возможно, со временем будем предлагать квартиры проверенных нами застройщиков и обычным покупателям», — рассказал г-н Зубарев.
Среди новых партнеров Центра — ЗАО «Балтийская жемчужина». Компания реализует жилье в первой очереди своего комплекса — «Жемчужная премьера». Одновременно она подписала с Жилищным комитетом соглашение о сотрудничестве в рамках реализации городских программ.
Как заверил Су Ли, заместитель председателя правления ЗАО «Балтийская жемчужина», всем субсидентам квартиры будут продавать на 5% дешевле, чем остальным клиентам. Возможна и рассрочка до середины 2010-го (правда, под 6-12% годовых). Цена квадратного метра в комплексе — около 70 000 руб. Метраж однокомнатной квартиры — от 43 кв.м, соответственно, минимальная цена «единички» без учета скидок — примерно 3,1 млн руб.
Бюджетная природа
Не так давно для льготников появились и первые предложения на загородном рынке. Агентство недвижимости CENTURY 21 Show Estate и инвестиционная компания «Флагман» начали продавать таким клиентам квартиры в своих городках «Еловый дом» и «Лесная дача». Минимальная цена предложения — 3,6 млн рублей.
По информации Юрия Даньшова, соучредителя обеих компаний, в поселках уже реализовано 53 квартиры — по «молодежной программе». Схему с субсидиями с апреля также внедряет компания «Балтрос»: в квартале «Новая Ижора» можно будет приобрести и строящееся, и готовое жилье. Прочие девелоперы предлагают субсидентам только готовые варианты.
Игроки рынка скептически смотрят на развитие этого финансового инструмента на загородном рынке: работать с ним могут лишь девелоперы, предлагающие масштабные коттеджные/малоэтажные поселения для постоянного проживания по низкой цене — а таких пока немного.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 12(546) | 30-03-2009 | c.19
