Рынок квартир в домах последних лет постройки с осени прошлого года заметно сузился. Большинство инвесторов, которые некогда в них вложились, продавать квартиры по сниженным ценам отказываются. А покупателей их запросы не устраивают.
Активность в этом сегменте понизилась, однако в предложении до сих пор можно найти разные по местоположению и размерам варианты (правда, выбор в ограниченной зоне будет уже не таким, как, например, год назад). До кризиса покупателей было больше, чем продавцов; сейчас спрос и предложение практически сравнялись: многие хозяева сняли свои объекты с продажи до лучших времен, а покупатели стали ориентироваться на более скромное и старое жилье.
«Спросом преимущественно пользуются комнаты и дешевые квартиры в старой «панели». Сделок по новому жилью немного. Среди продавцов почти исчезли инвесторы, остались те, кто покупал для себя. Иногда квартиры в новых домах покупают с привлечением субсидий, но только если помимо субсидии у покупателя есть собственные накопления и деньги от продажи старого жилья», — рассказывает Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар».
По опыту риэлторов, проще всего в этом сегменте продать квартиру в доме комфорт- или бизнес-класса, построенном один — три года назад, без отделки. Но таких вариантов в предложении мало. А даже минимальная отделка, по мнению владельцев, повышает цену объекта. Покупатели с этим не согласны, и часть вариантов простаивает.
Цены сильно варьируются в зависимости от местоположения квартиры, материала, из которого построен дом, общего метража и «начинки» (консьерж, охрана, паркинг и т.п.). В среднем «единичка» площадью 40-45 метров идет по 3,6-4,5 млн рублей, «двушка» в 60-70 метров — 5-6 млн, трехкомнатная в 90 «квадратов» — 7,5-9 млн руб. Во время роста цен стоимость готовых квартир в новостройках была на несколько процентов выше средних цен на «вторичке».
Как только в сентябре 2008 го пошел откат — новое жилье начало сдавать ценовые позиции быстрее, чем дешевели объекты секонд-хэнд (см. график). «Это произошло из-за того, что цены на новостройки изначально были завышены», — поясняет Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН.
В сегменте элитного жилья спад не столь сильный, а после начала девальвации рубля риэлторы наблюдали всплеск интереса к объектам в постройках последних лет. С августа прошлого года цены в рублях снизились на 20%, в долларах — процентов на 45. Как и в других сегментах, покупатели успешно торгуются, впрочем, в последние две-три недели делать это стало труднее: цены стабилизируются. В феврале-марте повысился интерес к дорогим объектам.
«В сделках появились новые нюансы: даже если стоимость квартиры определена в рублях, на две недели оформления ее привязывают к курсу иностранной валюты. Продавцы и покупатели стали более нервными: наблюдая ситуацию с ценами, мечутся и не могут решить, заключать сделку или нет», — рассказывает Леонид Рысев, генеральный директор АН «Элитные квартиры».
Тесный компромисс
На вторичном рынке уже несколько лет формируется сегмент квартир-студий. Риэлторы характеризуют их как некий компромисс между стремлением к качественному жилью и невысокими финансовыми возможностями покупателей. Предполагается, что небольшие метражи вкупе с расположением на окраинах компенсируются невысокой ценой. «Заклинания типа «квартира по цене комнаты» привлекали и до сих пор привлекают доверчивых граждан, хотя не соответствуют действительности. И на это жилье цены часто завышены», — говорит Владимир Спарак.
В предложении объем таких вариантов за последние месяцы также сократился; если продавец выставляет адекватную цену — оно найдет покупателя. «Брать студии сегодня хотят за 2-2,2 млн руб. На растущем рынке по статусу они ближе к однокомнатным квартирам, однако сейчас разрыв между этими категориями жилья увеличился», — говорит Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас».
Коллеги из других агентств подтверждают: конкурировать со студиями сегодня могут даже комнаты: большая семья переселенцев скорее купит две комнаты в коммуналке, чем такое отдельное жилье.
Инвесторы затаились
По оценкам застройщиков, в 2006-2007 годах от 15 до 25% квартир приобретались с инвестиционными намерениями. Однако это не всегда означало спекуляции: многие брали жилье впрок — детям и внукам. Кто-то рассчитывал на доход от сдачи в аренду (риэлторы подтверждают, что в городе сформировалась прослойка рантье, которые владеют несколькими квартирами).
О доле жилья, которое попадает на «вторичку» сразу после сдачи дома, эксперты говорят весьма осторожно: от 5 до 10%. «Этот объем зависит от нескольких факторов: цены объекта при строительстве, местоположения. В удачно расположенных домах с приемлемыми ценами таких «быстрых» перепродаж мало. Больше — в дешевых новостройках на выселках и в «элите», — говорит Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость».
По оценкам специалистов из «Бекара», около 90% инвесторов сегодня предпочитают выжидать. В самом начале кризиса жилье скидывали те, кому срочно были нужны деньги, чтобы, например, поддержать свой бизнес или закрыть долларовые кредиты. «Инвесторы не паниковали, если только не называть паникой отказы от продаж и неверие в неизбежность снижения цен. Уверенность в том, что вложение в недвижимость остается одним из самых надежных, преобладала», — рассказывает Владимир Спарак.
Продаж просто ради фиксации прибыли практически не было. Причем, как утверждают риэлторы, совсем немногие решили сдавать такое жилье в аренду. «Многие квартиры пустуют. Чтобы сдавать их, требуется отделка, а у многих владельцев нет на это средств. Да и когда еще этот ремонт окупится? Арендные ставки также снизились», — говорит Юрий Сергеев.
Некоторые инвесторы до сих пор продолжают выставлять свой товар на продажу, но спроса на него нет: слишком задраны цены. «Реализация инвестиционого жилья в момент кризиса сильно зависит от того, когда и на каком этапе строительства хозяин вложил деньги. Если год назад — то вряд ли выставит сейчас это жилье на продажу. А если года три — то может и продать: прибыль будет не такой большой, как он рассчитывал изначально, но, по крайней мере, он выйдет в плюс», — рассказывает Татьяна Акгаева, заместитель директора направления «Жилой фонд» АН «Итака».
Между тем ожидания инвесторов очень разнятся: кто-то уверен, что цены поползут вверх уже летом, кто-то ждет этого года через два-три (когда рынок ощутит снижение объемов строительства).
«Во многом цены будут зависеть и от финансов покупателей. Сейчас этот сегмент и вторичный рынок в целом во многом подпитывают покупатели, которые раньше однозначно взяли бы «первичку», — считает Леонид Сандалов.
Изменение средней цены кв.м в современных кирпичных домах
относительно средней цены кв.м жилья в Петербурге за последний год
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Мнения экспертов
Владимир СПАРАК,
заместитель генерального директора АРИН:
– В каждом строящемся доме число квартир, выставленных на продажу, растет по мере приближения окончания строительных работ. Как только оформлена собственность — объем предложения, напротив, постепенно снижается. Обычно в 5-10-летних зданиях пустующих квартир — единицы. Если в одном доме, например 2000 года постройки, выставлено на продажу сразу десять квартир — это сигнал, что с домом что-то не так (если только они не принадлежат одному инвестору).
Андрей ПИМЕНОВ,
руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка:
– Качество жилья в новых домах за последние годы заметно улучшилось: удобные планировки, охраняемые парковки, благоустроенные детские площадки и т.д. Поэтому с технической точки зрения претензий к новым объектам у банков обычно нет (проблемы с энергоснабжением бывают крайне редко). Риск двойных продаж кредиторов тоже не пугает: потеря права собственности заемщика на объект залога почти всегда страхуется.
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель генерального директора АН «Бекар»:
– Продавцам квартир в новостройках не стоит забывать, что выбор на вторичном рынке сейчас огромный. Некоторые из них слишком переоценивают преимущества новых домов. Мы уже неоднократно сталкивались с клиентами, которые хотят перебраться в советскую «панель» (504-й, 137-й серий). Жалуются на низкое качество новостроек, неработающие лифты, неудобное расположение, высокие коммунальные расходы, которые устанавливают ТСЖ, слабо поддающиеся контролю.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Сделок по «вторичке» в новых домах у нас немало. Сейчас самые востребованные варианты — «единички» в старой «панели», кирпичных или кирпично-монолитных домах и комнаты. Казалось бы, жилье в новых домах традиционно недешевое, однако разница в цене новостройки и типового здания уменьшается: для «единичек» она сегодня может доходить до 300 000-400 000 рублей. И тем не менее в листингах полно свежего жилья, хозяева которого не хотят уступать.
Леонид РЫСЕВ,
генеральный директор АН «Элитные квартиры»:
– Все больше клиентов хотят приобрести элитную квартиру с отделкой в новом доме. Наличие ремонта сильно сокращает сроки экспозиции объекта, на цене в каждом отдельном случае сказывается индивидуально. Если раньше он вообще не окупался — теперь на нем можно заработать: к примеру, объект стоимостью $1 млн с отделкой (еще $0,2 млн) сегодня можно продать за $1,3 млн. Раньше за такой вариант реально было выручить лишь около $1,1 млн.
Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН «Динас»:
– На 40-метровую «единичку» без ремонта за 4-4,5 млн покупателя не найдешь, реальная цена таких квартир — 3-3,5 млн. Кроме того, конкуренцию им сегодня составляют предложения в строящихся домах: девелоперы в последнее время заметно снижают цены.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 11(545) | 23-03-2009 | c.15
