Коммуналка для миллионеров Все новости
За последние три месяца на вторичном рынке заметно выросла доля сделок с комнатами: сегодня это каждая третья-четвертая операция. Падение доходов и отмирание ипотеки привело к тому, что такой вариант улучшения жилищных условий стал единственно доступным для многих покупателей.
Если анализировать предложение, то цены на комнаты в целом повторяют динамику стоимости квартир. Однако риэлторы отмечают, что в комнатном сегменте «кризис менее заметен». Цены реальных сделок на такое жилье снижаются медленнее; выбор есть, но широким его (как, например, в сегменте «единичек») назвать нельзя.
По данным экспертов bn.ru, в середине февраля комнаты за 1,3 млн руб. были на втором месте по популярности у покупателей после «единичек» за 2,4 млн. Относительно «мертвых» октября-ноября с января 2009-го спрос на комнаты вырос в несколько раз (но все же он в 2-2,5 раза ниже, чем в начале 2008-го).
Доля сделок с комнатами за последние месяцы заметно увеличилась: в компании «Адвекс» — с 15 до 30%, в «Бекаре» — с 15 до 25%, «Экотоне» — с 20 до 40%, в агентстве «Петербургская Недвижимость» — с 22 до 28%.
«Спрос активизировался. Особенно популярны небольшие варианты по 1,1-1,2 млн рублей, они есть по всему городу. Покупатели также охотно берут приватизированные комнаты в общежитиях. Нередко приобретают объекты для последующего обмена, например «двушка» плюс комната на «трешку», — рассказывает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения АН «Адвекс».
Неликвид мельчает
Сегодня маленькую комнату в городской черте можно присмотреть за 1 млн руб. За эту сумму покупателю предложат 9-10-метровую каморку в 5-7-комнатной квартире в проблемном доме вдали от метро. Впрочем, можно наткнуться на комнатку примерно такой же стоимости и где-нибудь на Васильевском острове — если имеются дополнительные проблемы: состояние парадной и пр. Близость к историческим кварталам слабо влияет на цену комнат. Куда важнее — расстояние до метро, состояние ванной и кухни, приличные соседи.
«Мелкие» варианты составляют сейчас практически четверть «комнатного» предложения (покупатель нынче предпочитает небольшие комнаты площадью 13-15 кв.м, но совсем крохотные ему уже неинтересны).
Варианты в 12-15 «квадратов» идут по 1,4-1,6 млн рублей — сейчас это самый ходовой на рынке товар. Почти не пользуются спросом большие комнаты от 20-25 метров: цена на них приближается к цене плохоньких или областных квартир. Риэлторы отмечают, что хозяева таких объектов стали делать в них перепланировки: если позволяет пространство и расположение окон, комнату делят на две, переделку утверждают в инстанциях и далее продают клетушки отдельно.
«Явление это не массовое, но несколько таких вариантов мы уже встречали. Нельзя сказать, что хозяева много выигрывают от продажи «раздвоенной» комнаты. Но, по крайней мере, отбивают затраты на перепланировку и значительно повышают ликвидность своего товара», — рассказывает Юрий Воробьев.
В ближайших пригородах можно подыскать вариант и за 800 000 руб., в поселках Ленобласти встречаются предложения до 500 000 рублей (их приобретают, скорее, для того, чтобы зарегистрироваться в регионе). Торговаться с продавцами можно, но сбить цену реально тысяч на 50 — не больше. Сроки экспозиции объектов сократились до 1-1,5 месяца: переизбытка предложения нет — хорошие варианты уходят быстро; подавляющее большинство покупателей — с «прямыми» деньгами.
Приезжие ориентируются исключительно на цену, остальные параметры объекта им не так важны. Зато для петербуржцев (преимущественно молодых семей) немаловажен метраж комнаты: где-то надо разместить имеющийся скарб и мебель.
Брокеры утверждают, что спрос на ипотечные кредиты для покупки комнат есть, но получают их немногие. С такими ссудами сегодня работает Сбербанк, условия кредитования довольно жесткие: банк требует от заемщика только «белый» доход, в созаемщики позволяет привлекать лишь супругов или близких родственников.
Кроме того, должники «Сбера» могут погашать кредиты лишь дифференцированными (уменьшающимися) платежами, а многие потенциальные заемщики не в состоянии платить в первые месяцы большие суммы. С помощью ипотеки покупают комнаты по цене до 1,5 млн руб. «Рабочий» диапазон ставок — 15-16%, первоначальный взнос — минимум 30%, срок кредитования — до 15 лет.
«Сделки с комнатами кредитуют еще пара банков, но только если остальные доли квартиры уже в собственности заемщика. Ипотека сейчас доступна лишь людям, которые остались при работе», — рассказывает Ирина Забродина, генеральный директор Центра жилищного кредитования.
Историческая половина
Около 40% предложения комнат приходится на малонаселенные варианты (в двух-, трехкомнатных квартирах), пятая часть — на жилье из шести и более комнат. Примерно половина «коммунального» предложения находится в историческом центре (эта картина мало зависит от колебаний рынка).
Меньше всего комнат предлагают в относительно новых Приморском, Красносельском районах и — как ни странно — в Московском (специалисты объясняют это тем, что в этом весьма востребованном у покупателей районе в свое время расселили очень много квартир: в 1990-х годах спрос на эти территории был выше, чем на дворики исторического центра, удавалось расселять даже прилегающие к паркам «хрущевки»).
Больше всего комнат предлагают в Центральном и Адмиралтейском районах — 20 и 15% от общего количества (во вторых-третьих дворах даже в «золотом треугольнике» до сих пор коммунальными остаются 50-70% квартир).
Из периферийных районов по объему предложения, безусловно, лидирует Невский. Здесь выставлено вдвое больше комнат, чем, к примеру, во Фрунзенском, и втрое — чем в Приморском. Наравне с Невским по количеству коммунального предложения идет Выборгский район — за счет домов старого фонда в окрестностях Финляндского вокзала.
Без надежды на расселение
Еще два-три года назад граждане (а также фирмы) нередко скупали перспективные комнаты впрок — с расчетом когда-нибудь поучаствовать в расселении. Сегодня подобная активность заметно сократилась. Основное препятствие для расселения — неадекватные запросы жильцов.
Целевую программу «Расселение коммунальных квартир» городское правительство приняло в октябре 2007-го; к декабрю 2008-го были освобождены 6982 квартиры, коммунальными до сих пор остаются 109665 (это около 460000 комнат).
На финансирование программы в 2008 году в городском бюджете было предусмотрено 1,5 млрд рублей, в 2009-м — 5,1 млрд рублей. «Сегодня покупатели не возлагают серьезных надежд на расселение с помощью города. Возможно, если цены еще упадут, станут рассматривать и такой фактор как дополнительный плюс. Но сильно комнаты подешеветь не должны», — считает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар».
Вкладывать деньги в комнаты, только чтобы сохранить свои средства, горожане тоже не спешат. Имея на руках 1,5-1,7 млн рублей, сегодня они уже могут позволить себе строящееся жилье в черте города (правда, готово оно будет не скоро). Еще одна альтернатива — пригородная недвижимость: дача, земля, квартира. Риэлторы полагают, что областные квартиры весьма перспективны: с развитием программ субсидирования и жилищных сертификатов спрос на них будет расти.
«Я бы не советовал вкладываться в комнаты: покупатель попадает в зависимость от соседей, становится заложником социального «качества» коммуналки и всего дома. Кроме того, перспективы расселения весьма туманны», — считает Юрий Воробьев.
Риэлторы полагают, что на рынке комнат вот-вот восстановится баланс между спросом и предложением. Цены пока снижаются, но уже медленнее, чем пару месяцев назад. «Если рубль еще какое-то время будет стабилен, граждане призадумаются, что делать с долларами, которые скупили в свое время. Спрос на недвижимость и цены могут начать движение вверх», — уверен Леонид Сандалов.
Стоимость квадратного метра комнаты в зависимости от ее площади, руб.
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Мнения экспертов
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Наиболее высокий спрос на комнаты от 15 кв.м за 1,5-1,8 млн рублей: у жильцов есть мало-мальская возможность разместить мебель и вещи. В листингах много «мелких» вариантов — по 10-12 метров за 1-1,3 млн руб. Предложение пока превышает спрос — как раз из-за обилия таких небольших объектов. На комнаты попросторнее — по 17 и более метров — заявок, напротив, больше, чем вариантов.
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Покупатели, которые изначально настроились на приобретение отдельной квартиры, несмотря на кризис всеми силами стараются найти именно такой вариант: с привлечением кредитов, субсидий; выбирают жилье за городом. Но умерить свои запросы до комнаты они, как правило, не готовы. Предложения в коммуналках, как и прежде, пользуются спросом у студентов, мигрантов, горожан, у которых резко поменялись жизненные обстоятельства (развод и т.п.).
Екатерина РОМАНЕНКО,
исполнительный директор АН «Экотон»:
– Комнаты сегодня хорошо продаются, особенно небольшие. Есть и покупатели с ипотечными кредитами, но их совсем немного. Сильнейший кредитор, который до сих пор работает с комнатами, — Сбербанк — в последнее время сильно ужесточил условия выдачи ссуд. Кроме того, расчеты тут больше не проводят через ячейку (куда можно было заложить любую валюту), деньги перечисляют на счет продавца — естественно, в рублях. Последние боятся потерять на изменении курса — поэтому часто не соглашаются на такие схемы.
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель генерального директора АН «Бекар»:
– Осенне-зимний отток гастарбайтеров из города практически не сказался на рынке комнат. Разнорабочие и раньше не приобретали жилье, а более квалифицированные иногородние специалисты, которые могли позволить себе комнату в Питере, мало пострадали от кризиса. Сейчас наметилась стабилизация на рынке аренды. Это значит, что люди приезжают и рано или поздно задумаются о покупке жилья. В большинстве случаев начинают с комнат.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 8(542) | 02-03-2009 | c.11
