Заморские альтернативы Все новости
В последние месяцы многие россияне поснимали свои сбережения с банковских счетов, часть этих средств перекочевала в иностранную валюту. Есть основания полагать, что рано или поздно соотечественники частично вложат их в зарубежную недвижимость — к такому выводу пришли участники бизнес-встречи, которую организовал наш еженедельник. Где сейчас выгоднее инвестировать за рубежом? Как сыграть на «скачущих» ценах? На что ориентироваться при выборе посредника? На эти и другие вопросы попытались ответить петербургские игроки зарубежного рынка недвижимости.
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– Точную статистику предпочтений россиян вывести довольно сложно. Списки наиболее востребованных стран составляются в Интернете: например, посетитель заходит на болгарские или испанские сайты — значит, он вроде как проявил интерес к ним, и виртуальный счетчик это учитывает. А потом этот же клиент приходит к нам и покупает недвижимость в Черногории.
Большинство граждан, которые сегодня обращаются в агентства, толком не знают, что хотят приобрести. Желание, как правило, одно: «Хотим вложить деньги». Дальше начинаем разбираться, куда выгоднее.
По нашей практике, сегодня больше всего приобретают жилье в Болгарии, Черногории, на Кипре. Клиенты там отдыхают уже по 5-10 лет, им все знакомо. На Кипре нет падения цен, там просто замедлился рост: если в 2007-м цены поднялись на 15-20%, то в 2008-м — лишь на 3-5%. Остров маленький, предложение ограничено, есть определенная надежность, а гражданам сейчас крайне важно защитить свои деньги.
Проснулся интерес к Турции, где прежде активно покупали недвижимость немцы и англичане, а наши предпочитали только отдыхать.
Любой риэлтор старается продавать ту страну, где проще работать. Болгария, Кипр, Испания — эти направления сегодня продвигать легче: клиенты привыкли к ним, понимают местный рынок. Плюс там можно рассчитывать на ипотечный кредит под невысокие проценты — главное, иметь официальный доход.
Лилиана КАМЕНСКАЯ:
– В конце года активизировался спрос на финскую недвижимость, увеличилось количество сделок. Россияне больше интересуются объектами недалеко от границы. Первенство держит регион Лаппеенранты и Иматры, на втором месте — Хельсинки, третье — Савонлинна. Недвижимость в Суоми не дешевеет. Впрочем, продавцы во время кризиса стали сговорчивее. Большой популярностью пользуются объекты стоимостью до 400000 евро.
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– Финляндия — специфический рынок. Для наших страна привлекательная: граница рядом, большие возможности для отдыха, безопасность, купленную недвижимость можно сдавать в аренду. Но нам работать с финскими застройщиками и агентствами очень тяжело: они сами по себе. Делиться доходами не хотят, в итоге получается двойная накрутка комиссионных — клиент на них не соглашается. Тем более Финляндия рядом: мол, зачем платить посреднику, если можно съездить и посмотреть.
Валентина НАГИЕВА:
– За последние три месяца объем работы у нас увеличился примерно втрое: интереса к зарубежной недвижимости стало гораздо больше, но сделки затормозились. Клиенты звонят, приезжают, смотрят, а покупать боятся. Надеемся, весной рынок зашевелится.
Мария ШУЛЬДИНЕР:
– Согласна, 90% покупателей не определились, что и где хотят купить. Они приходят к нам на выставку, видят большой выбор компаний. И тот менеджер, который им уделит больше всего внимания, объяснит, ответит на вопросы и будет потом «держать на крючке», — и сделает его своим покупателем, страну этого продавца клиент и выберет.
Галина СТАЩАК:
– Значит, два фактора: простота сделки и расположенность покупателей к этим странам. А учитывают ли клиенты ценовые изменения? Некоторые игроки советуют ориентироваться на снижение цены «до исторического минимума» — мол, дальше будет только расти…
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– Естественно, граждане пытаются понять, куда выгодно вложить средства, чтобы потом, когда кризис закончится, их недвижимость росла в цене. Тут большую роль тут играют СМИ, которые трубят, что, например, там-то «рынок просел». Тут же к нам обращаются клиенты, уверенные, что теперь недвижимость за рубежом можно купить за три копейки.
На самом деле это не так. Конечно, неликвидные объекты дешевеют, но есть и районы, где цены лишь немного снижаются. Например, в Нью-Йорке никакого «проседания» нет, некоторые квартиры даже дорожают, а вот в Майами цены заметно откатились — потому что местный рынок был необоснованно перегрет.
Кстати, сейчас многие россияне обратили внимание на США: из-за кризиса там появляются совершенно уникальные предложения. Но когда этот рынок «сыграет вверх» — совершенно непонятно.
Валентина НАГИЕВА:
– Чаще всего бюджет сделки определяет страну. Мало кто приходит с желанием купить жилье именно в Италии или Болгарии. Мы можем предложить то, что сильно подешевело, но при этом ориентируемся и на «неценовые» предпочтения покупателя.
Галина СТАЩАК:
– Сейчас российские застройщики снижают цены и предлагают серьезные скидки, а за рубежом цена остается в евро, который постоянно растет… Привлекательность «зарубежа» для многих становится спорной...
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– У нас из-за этого за последнее время расстроилось примерно 20% сделок: клиенты внесли залоги, а потом решили подождать. Считают, что лучше потерять 2000-3000 евро залога, но не вкладывать остальные 200 000-300 000, потому что неизвестно, что будет с отечественным рынком.
Сейчас покупатели делятся на три категории. Первым нужна зарубежная резиденция для личного пользования: им надо летом куда-то съездить отдохнуть, вывезти детей и родителей на море в мягкий климат. У них обычно уже есть дома под Петербургом.
Вторые на спаде рынков хотят прикупить что-то, что потом гарантированно подорожает. В российскую недвижимость вкладывать не желают, в какую валюту перевести деньги для надежного хранения — тоже не понятно. Предпочитают иметь домик у моря, пусть даже цена на него начнет расти лишь через пять лет.
Третьи — как и вторые — инвесторы, но денег у них совсем немного. На недвижимость в России этих средств не хватает, а вот за рубежом можно что-то взять.
Анастасия ВОЛОБОЙ:
– Нам в России уже приходится сталкиваться с желающими продать приобретенную когда-то недвижимость за рубежом. Обычно это клиенты, у которых несколько объектов, и они хотят их выгодно реализовать либо обменять на вариант поскромнее или, напротив, подороже.
Макс фон ХАН:
– «Недвижимость» и «Германия» — это весьма надежная комбинация в условиях настоящего кризиса. Во-первых, немецкая экономика в значительной степени зависит от малого и среднего бизнеса, а он менее всего пострадал от экономической нестабильности (в отличие от крупных предприятий). Учетная ставка рефинансирования в зоне евро с 15 января — 2% (ставка по ипотеке — 4-7%), в России — 13%.
По сравнению с другими европейскими странами цены на недвижимость в Германии упали незначительно. По крайней мере, пока. Это говорит об определенной стабильности немецкого рынка. Еще аргумент: Германия является сильным правовым государством; немецкий Гражданский кодекс, в котором прописаны права и обязанности владельцев недвижимости, существует с 1900 года. На его основе создана надежная и стабильная судебная практика.
По результатам исследования PricewaterhouseCoopers, иностранные инвесторы сейчас в первую очередь готовы вкладываться в недвижимость Мюнхена и Гамбурга. В Германии многие люди арендуют квартиры, а значит, есть большой рынок для собственников, которые сдают жилье. В недвижимость Франкфурта сегодня, напротив, не рекомендуем инвестировать: это банковский центр страны, он, конечно, пострадал от спада.
Галина СТАЩАК:
– Макс, продолжу список от PricewaterhouseCoopers. Вы назвали Мюнхен и Гамбург, далее идут Стамбул, Цюрих и Лондон. Москва — на шестом месте, год назад она была на первом. Тенденция налицо. Насколько снизились цены на недвижимость в Германии?
Макс фон ХАН:
– Некоторые утверждают, что они вообще не снизились. Однако на практике сегодня очень сложно продать дом, например, в пригороде — поэтому продавцам приходится скидывать 5-10%. По сравнению с Португалией или Испанией, где снижение уже составляет 35-40%, у нас падение гораздо меньше. Это говорит о стабильности рынка, но, с другой стороны, и о том, что падение еще возможно.
Сегмент коммерческой недвижимости тоже стабилен: в Германии ее много, поэтому цены не были изначально завышены.
Галина СТАЩАК:
– Ваш прогноз на ближайшие месяцы?
Макс фон ХАН:
– Это самая большая проблема кризиса — никто не знает, что будет. Могу лишь сказать, что согласно исследованию той же PricewaterhouseCoopers 60-65% инвесторов, занимающихся немецкой недвижимостью, уверены, что серьезных ценовых провалов не будет.
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– Интерес к Германии есть, но сделок по ней немного: связи с партнерами пока недостаточно прочны. Плюс это довольно сложный рынок: сам процесс приобретения недвижимости непростой; разные регионы страны очень разнородны по инвестиционной привлекательности. В самом Берлине много районов, где вложения могут «прогореть».
В немецкую недвижимость выгодно вкладывать только в больших объемах. Строящееся жилье дороже, чем «вторичка». Быстро перепродать жилье с хорошим наваром не получится: придется платить большие налоги с прибыли.
Макс фон ХАН:
– Если цель покупки — сохранить деньги (особенно если их немного), можно приобрести недвижимость не напрямую, а через паевой фонд (DVS, Deutsche Bank).
Марина ДАЦКЕВИЧ:
– Наши клиенты приобретают недвижимость в Германии, чтобы отправить туда детей учиться. Некоторые покупатели намерены сами позже перебраться на ПМЖ. Это касается и Чехии, и Болгарии — Европы в целом.
Галина СТАЩАК:
– Если сравнивать вложения в российскую и зарубежную недвижимость: что сейчас выгоднее и почему?
Александр ЛОБАНОВ:
– Мы продаем недвижимость в Италии (в Калабрии), и сегодня всем клиентам рекомендуем вкладывать в нее. Во-первых, ожидаем рост рынка. Во-вторых, мы реализуем строящиеся объекты, цены у нас ниже, чем на «вторичке», — это основной фактор.
Италия — специфический рынок: кредитование несильно развито, поэтому ипотечный кризис в меньшей степени повлиял на экономику страны. У нас нет проблем с займами: многое строим на «живые» деньги.
Валентина НАГИЕВА:
– В Италии нет гигантских строек — как правило, это небольшие проекты. Поэтому девелоперам удается работать за «живые» деньги, и строить начинают после того, как пошли продажи.
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– Спрос на Италию у наших граждан довольно высокий, но большинство все-таки ориентируется на север страны. Когда есть выбор: Болгария или Калабрия — пока чаще выбирают первую.
Галина СТАЩАК:
– Руси, каково сегодня состояние болгарского строительного рынка? Много ли строек замораживается?
Руси НАЙДЕНОВ:
– Застройщики, конечно, чувствуют себя некомфортно, банки повышают ставки. Некоторые компании стали работать по бартеру. Крупные фирмы замораживают стройки, переоценивают бюджет строительства. Все выжидают — кто как может. Россияне присматриваются, спрашивают, но покупают мало. Риэлторы говорят, что продажи упали на 30-70%.
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– Упрощает ли Болгария визовый режим для владельцев недвижимости?
Руси НАЙДЕНОВ:
– С конца 2008-го собственники болгарской недвижимости могут получить визу на три года. Конечно, это не быстрая процедура — на обработку документов уходит полтора-два месяца: необходимо согласование с полицией (1-, 6-, 12-месячные визы требуют согласования лишь с болгарским МИДом).
Еще одно недавнее нововведение: если у вас есть шенгенская виза, можете получить болгарскую в упрощенном режиме, заполнив простую анкету. Однако она будет заканчиваться примерно на месяц раньше шенгенской.
Марина ДАЦКЕВИЧ:
– С некоторыми крупными городами Болгарии до сих пор нет авиасообщения из Петербурга. Улучшится ли ситуация в обозримом будущем?
Руси НАЙДЕНОВ:
– Действительно, прямого сообщения Петербурга с побережьем Болгарии нет, так как нет постоянного достаточного потока пассажиров. Петербуржцы могут рассчитывать только на летние чартеры. Мы тоже считаем, что между Питером и Софией, Варной, Бургасом должна быть постоянная связь, но пока это нереально: перевозчики не заинтересованы.
Галина СТАЩАК:
– Возможность сдать купленный объект в аренду — частый аргумент, который приводят торговцы зарубежной недвижимостью. Что сейчас происходит с ценами в этом сегменте?
Александр ЛОБАНОВ:
– Калабрию посещают не только иностранцы, но и сами итальянцы, многие арендуют жилье. Мы помогаем собственникам с арендой: у нас есть дочерняя компания, которая занимается исключительно этим вопросом. Пока сильного спада в этом сегменте мы не заметили; летом увидим реальный «кризисный» спрос.
Валентина НАГИЕВА:
– Сдавать в аренду можно по-разному. Иногда компания-посредник в любом случае — сдастся недвижимость или нет — готова гарантировать клиенту определенный процент доходности. Если покупатель берет объект в кредит, аренда часто может покрывать проценты (например, если посредник обещает 5% годовых). Если нет такого договора — процент прибыли может быть выше, но и риск «простоя» тоже больше.
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– По нашим наблюдениям, аренда как бизнес работает во Франции и Испании. На том же Кипре она не развита, хотя на виллы есть предварительная запись. Там слабо работает связка «застройщик — управляющая компания».
Валентина НАГИЕВА:
– Во Франции, кроме Лазурного берега и Парижа, трудно что-либо сдать.
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– Да, зато в этих местах и спрос, и ценник высоки. На такую аренду инвестор может существовать всю оставшуюся жизнь.
Алла ЛЕМЛЕХ:
– Есть и такие покупатели, которые приобретают недвижимость за рубежом, чтобы жить там одну-две недели в году, но все остальное время не сдавать. Некоторые из нелюбви к гостиницам предпочитают проводить свой отпуск или командировки в собственном доме/квартире/апартаментах. Другие рассчитывают сохранить капитал и заработать исключительно на росте цен. Но, думаю, из-за кризиса число таких клиентов уменьшится — сейчас интересны исключительно доходные покупки.
Галина СТАЩАК:
– Бюджетная студия или элитные апартаменты — что в ходу?
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– Самый большой спрос — на односпальные апартаменты. Не любят наши покупатели студии, потому что не привыкли к ним: кухня и комната должны быть разделены. Две спальни — уже многовато.
Мария ШУЛЬДИНЕР:
– К нам на Салон тоже чаще приходят петербуржцы, которые хотят купить односпальные апартаменты в курортных странах. Сейчас посетители становятся моложе — им около 25 лет. Обычно это семейные люди со стабильными источниками дохода, которые побывали во многих странах.
Александр ЛОБАНОВ:
– Вообще портрет покупателя «бюджетных» объектов меняется. Состоятельные люди теперь тоже стремятся зафиксировать свои средства за рубежом, причем в недорогой ликвидной недвижимости.
Валентина НАГИЕВА:
– Хочу опровергнуть расхожее мнение о том, что недвижимость — продукт элитный и рассчитан на состоятельного покупателя. Это уже не так. К нам обращаются представители среднего класса и совсем не богатые люди: например, продают две коммунальные комнаты в Питере, чтобы купить что-то за рубежом.
Галина СТАЩАК:
– Чтобы выбрать агентство на петербургском рынке, у покупателя есть хоть какие-то ориентиры: рекомендации знакомых, риэлторские объединения… По каким критериям выбирать посредника для приобретения объекта за рубежом?
Макс фон ХАН:
– Главное — удобство клиента. Однако если это чисто инвестиционная покупка, то лучше, если посредник будет хорошо разбираться в юридических и экономических вопросах.
Лилиана КАМЕНСКАЯ:
– Как правило, питерские фирмы, торгующие недвижимостью в Финляндии, получают свои 4% от стоимости объекта. Бывает, берут деньги и за просмотры. Поэтому советую обращаться в финские представительства в Петербурге. Они имеют эксклюзивное право на продажу своих объектов и не требуют комиссионных с покупателей, так как по финскому законодательству все комиссионные платит продавец.
Марина ДАЦКЕВИЧ:
– Кто-то выбирает компанию, зная, что с ней можно работать. Но многие покупатели ищут варианты напрямую через Интернет. Потом сталкиваются со сложностями и все равно приходят к нам.
Галина СТАЩАК:
– И сколько времени уходит на «погулять»?
Марина ДАЦКЕВИЧ:
– Много. Спотыкаются, ошибки делают, но возвращаются.
Алла ЛЕМЛЕХ:
– Проще общаться через российского посредника, у которого есть партнеры за рубежом. Важно, чтобы это были эксперты и в правовой области. Причем не только по вопросам приобретения недвижимости, но и, например, получения вида на жительство и т.п. При этом размер комиссии в целом не должен превышать общепринятых размеров (например, в Германии это 3%+НДС).
При средних и крупных инвестициях (от 0,5 млн евро) необходимо либо хорошо знать рынок (понимать микро-и макроэкономические показатели, разбираться в юридических и налоговых вопросах), либо привлекать независимых консультантов. Риск того, что агент воспользуется некомпетентностью инвестора или сам не располагает исчерпывающей информацией, весьма высок.
Валентина НАГИЕВА:
– Советую обращаться в специализированные компании, которые работают только с зарубежным рынком: у них есть договоры с продавцами за границей. Наше преимущество в том, что мы не продаем одну квартиру в каком-то комплексе, то есть работаем не в интересах конкретного застройщика или продавца, а стараемся удовлетворить запросы покупателя.
В нашей практике было много случаев, когда клиенты, проконсультировавшись у нас, решали, что и сами могут провести сделку. Ехали в страну, приобретали недвижимость и потом обращались к нам с какими-то всплывающими проблемами. Но на этом этапе мы уже не помощники. Россияне еще не отучились экономить на услугах.
Галина СТАЩАК:
– А вы можете гарантировать клиентам качественное обслуживание за рубежом?
Валентина НАГИЕВА:
– Мы можем гарантировать то, что наш зарубежный парт-нер — реальная компания, с которой у нас подписан договор. А значит, если возникнут проблемы, их можно будет решить цивилизованным путем. Естественно, нельзя предсказать, как сработает зарубежный партнер. За пять лет работы нам приходилось не раз менять их.
Марина ВАСИЛЬЕВА:
– Большинство покупателей, как и на питерском рынке, в первую очередь ориентируются на рекомендации знакомых — то есть на риэлтора. А потом смотрят, насколько известно имя компании.
Я считаю, что надо обращаться в отечественные фирмы, которые занимаются зарубежной недвижимостью. Их не так много. Ведь приходит много рекламы, информации о проектах в той же Болгарии. Самому разобраться нереально. Мы и сами предпочитаем выходить не на застройщиков, а на заграничных риэлторов.
По подаче информации и рекламы можно оценить профессионализм посредника: как быстро удается с ним связаться, получить необходимые сведения и анализ ситуации. Например, на юге Болгарии у нас хорошая риэлторская группа, к партнерам на севере есть вопросы.
Покупатели с большими деньгами не идут в агентство, стараются самостоятельно выйти на застройщика. Мы больше ориентированы на среднего потребителя, чем на крупных инвесторов (за исключением корпоративных клиентов нашей компании).
Анастасия ВОЛОБОЙ:
– На рынке сейчас сказочный выбор. Другой вопрос: квалифицированно ли подходят к подбору недвижимости сами риэлторы. Важно изначально понять, что хочет клиент, для чего ему нужен объект за границей. Даже опытный риэлтор должен тщательно проверять и обновлять информацию о том или ином варианте.
Участники «круглого стола»
Марина ВАСИЛЬЕВА,
директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»
(www.advecs.com)
Александр ЛОБАНОВ,
руководитель компании «Клиффорд Капитал»
(Италия, www.cliffordcapital.ru)
Валентина НАГИЕВА,
генеральный директор компании GreenField Property International
(www.gfpi.ru)
Марина ДАЦКЕВИЧ,
специалист по Болгарии компании GreenField Property International
Макс фон ХАН,
юрист компании Baiten Burkhard
(Германия, www.bblaw.com)
Алла ЛЕМЛЕХ,
директор по маркетингу группы компаний «Аверс»
(www.avg.ru)
Лилиана КАМЕНСКАЯ,
менеджер по продажам компании Raim Group
(www.reimgroup.ru)
Анастасия ВОЛОБОЙ,
глава петербургского представительства компании OLE International
(Испания, www.oleinternational.com)
Мария ШУЛЬДИНЕР,
руководитель проекта «Салон зарубежной недвижимости»
(Ярмарка недвижимости, www.yarmarka-expo.ru)
Руси НАЙДЕНОВ,
глава торгового представительства Генерального консульства Болгарии в Петербурге
Галина СТАЩАК,
редактор отдела «НП», модератор
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 6(540) | 16-02-2009 | c.26
