В период спада активности увеличилось число операций с недвижимостью, которые заключаются за стенами риэлторских офисов. Агенты проводят больше «левых» сделок, продавцы/покупатели ради экономии все чаще пытаются обходиться без посредников.
В УСЛОВИЯХ низкого спроса покупатели начинают активно торговаться с агентствами за снижение комиссионных; далеко не все компании на это соглашаются. Агенты в поисках дополнительного дохода предлагают свои услуги, минуя работодателя.
«Левый» заработок агента, скорее всего, будет даже меньше, чем при работе «от фирмы», но сейчас риэлторы соглашаются и на «синицу в руках» (средняя такса — 30 000-50 000 рублей), лишь бы провести сделку в принципе.
По данным аналитиков портала BN.ru, с октября по январь доля фотообъявлений от частных лиц увеличилась примерно на 10%. Рынок частников обычно оживает, когда прекращается рост: последний раз похожая ситуация была в 2005-2006-м, в период стагнации.
Руководители риэлторских фирм подтверждают, что ситуация складывается не в их пользу, но примеров раскрытия «леваков» за последние месяцы в агентствах не приводят. «На стороне» обычно подрабатывают агенты низкой квалификации, а их клиенты ориентированы в основном на «бюджетную» недвижимость. По наблюдениям специалистов АН «Динас», первыми из агентств выпадают несложные «межродственные» сделки.
Минусов у «левого» рынка предостаточно: для клиента — непроверенный объект, меньше безопасности при расчетах. «Такие сделки могут проходить через расчетный центр, а банковские ячейки там арендованы частным предпринимателем. Будет ли он нести всю ответственность, случись что с заложенными деньгами?» — говорит Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас».
Агенту тоже непросто проводить такую сделку: объявление он подает как физлицо, документы на регистрацию отвозит сам (кстати, там его вполне могут поймать за руку свои же).
С какого момента количество «левых» сделок становится критичным для фирмы, зависит от соотношения доходов и затрат на ведение бизнеса. Чем больше доля расходов (помещение в аренде и т.п.), тем опаснее каждая упущенная сделка. Хуже всего, когда в агентстве ходят слухи об успешных операциях «на стороне», а руководство на это не реагирует.
«Выявить наличие «левака» вполне реально. Обычно сделки в фирме отслеживаются на всех этапах: если сравнить их число на входе и выходе, можно обнаружить «выпадение». И уже дальше разбираться, кто за это ответственен», — рассказывает Андрей Васильев, генеральный директор АН «Аркада». Если «левак» раскрывается, агента обычно увольняют — чтоб остальным было не повадно.
«Самостоятельные» клиенты, которые хотят сэкономить на услугах риэлтора, на рынке есть всегда, в период кризиса их становится больше. «Таким клиентам объясняем, что это не вопрос экономии нескольких десятков тысяч рублей, а вопрос жизни и смерти, так как жилье обычно граждане покупают один-два раза в жизни», — рассказывает г-н Васильев.
Риэлторы констатируют, что имиджевая реклама на спаде работает хуже. Значит, активнее надо продвигать сами объекты либо внутри компании, либо между агентствами. «Сегодня около 20% сделок мы проводим с другими фирмами, остальные — внутренние. Локальные межагентские базы снижают затраты на рекламу», — говорит Юрий Сергеев.
Видимо, не обойдется без снижения комиссионных — чтобы удержать клиента. Возможно, некоторые компании пойдут и на увеличение «агентской» доли — чтобы не потерять сотрудников.
Мнения экспертов
Алексей ЛОБАНОВ,
директор направления «Жилой фонд» АН «Итака»:
– На растущем рынке агенты работают «от покупателя», акцентируя внимание на безопасности сделки, проверке истории объекта. А вот «от продавца» работать умеют немногие. Для этого надо разбираться в эффективности СМИ, в особенностях рекламы — это другая компетенция.
Станислав ЗОТИН,
руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Невское»:
– На рынке коммерческой недвижимости «левые» сделки не так распространены, как в сегменте жилой. Некоторые собственники сейчас пытаются сами предлагать товар: вывешивают баннеры на окнах, рассылают факсы по агентствам. Но в итоге часто все равно обращаются к риэлторам: некогда показывать объект, интересанты звонят в неподходящее время и т.п. Некоторые владельцы сами готовы платить комиссию агентству — это облегчает работу с их объектами. Сегодня агентства вполне могут уступать в комиссионных, чтобы удержать и клиента, и агента.
Яков КУСЕВИЦКИЙ,
гендиректор АН «Центр»:
– Сейчас у нас нет «левых» сделок. А в прошлом году за это из компании вылетели два агента. Уверен, что 70% питерских агентств могут работать только в тепличных условиях. Когда начинается жесткая конкуренция, снижение спроса, агент берет только профессионализмом и энергетикой.
Леонид САНДАЛОВ,
зам. директора АН «Бекар»:
– На нестабильном рынке число «левых» сделок подскакивает вдвое. Меняется соотношение моральных критериев и экономических стимулов. Чтобы кардинально улучшить положение, нужно оздоровление общеэкономической ситуации.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 5(539) | 09-02-2009 | c.10
