Цены на съемное жилье «проседают»: объем предложения увеличивается, а спрос — нет. В январе снять квартиру можно было уже в среднем на 10% дешевле, чем в ноябре-декабре. Риэлторы уверены, что еще столько же ставки потеряют к марту-апрелю.
В декабре-январе финансовые проблемы граждан совпали с традиционным сезонным спадом на рынке аренды, поэтому точно определить влияние кризиса на этот сегмент довольно сложно.
Спрос сократился на все категории жилья, сильнее всего пострадали дорогие объекты: в период финансовой нестабильности состоятельные граждане отказываются от излишеств. Сделок мало, с ноября-декабря съемщики и владельцы квартир пытаются понять новые правила игры.
Тысячные суточные
По статистике агентства «Рослекс», с «докризисных времен» (сентябрь-октябрь) объем предложения на рынке жилой аренды увеличился на 30-40%, в равной степени по всем сегментам. Похожую картину наблюдают коллеги из других агентств.
Многие владельцы, которые хотели продавать жилье, решили с этим повременить и переждать ценовой спад. Чтобы квартиры не простаивали, их стали предлагать в аренду.
Снижение заработков заставило многих ипотечных заемщиков сдавать купленные в кредит объекты (по наблюдениям риэлторов, «неудавшиеся» ипотечники, наоборот, пополняют ряды арендаторов).
«Безусловно, по сравнению с осенью 2008 года предложений на рынке аренды стало больше. Однако нельзя говорить, что это произошло только за счет новых вариантов. Одна из причин — увеличение сроков экспозиции квартир с нескольких недель до 1-2 месяцев», — считает руководитель отдела аренды Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Татьяна Болбошенко.
Сильное снижение спроса на жилье наблюдалось в ноябре-декабре. «Число заявок на съем резко сократилось. В сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости — вообще в два раза», — говорит Елена Исаенко, менеджер отдела аренды АН «Бекар». С начала года рынок несколько оживился: начал проявляться отложенный спрос (активнее всего — на недорогие объекты).
Арендаторы переезжают в квартиры попроще: если раньше платили 40000 рублей, сейчас выделяют на аренду 20000, если тратили 20000, стараются уложиться в 15000. Чем граждане готовы жертвовать — вопрос индивидуальный: семья с детьми ради дополнительных метров, скорее всего, переселится подальше от метро; бездетные и одинокие съемщики, напротив, согласятся сократить жилое пространство, но сохранят мобильность.
С рынка уходят арендаторы, доходы которых больше не позволяют снимать отдельное жилье. Стало меньше желающих арендовать квартиры в складчину: из города уехало много гастарбайтеров.
Время «входить в положение»
Цены в сегменте «эконом» уменьшились в среднем на 10%, в бизнес-классе — до 50%. Особенно заметно падение по тем объектам, которые купили на ипотечные кредиты менеджеры среднего звена: либо эти граждане опасаются потерять рабочие места, либо их заработки падают. Арендатор, чьи доходы не изменились, по старой цене может выбрать жилье заметно лучшего качества (или большего метража).
По наблюдениям риэлторов, арендодатели сегодня разделились на два лагеря. Первые практически не идут на уступки или даже повышают цены. Как правило, это обладатели хорошего дорогого жилья; для них аренда не является существенным источником дохода, и они готовы ждать «своего» клиента. Такие хозяева не хотят уступать и в прочих условиях аренды («без детей», «без животных» и т.п.).
Вторые более трезво оценивают ситуацию и понимают, что их заработок в первую очередь зависит от платежеспособности съемщиков. Они готовы умерить аппетиты, чтобы аренда принесла хоть какую-то прибыль. «Именно они начали январь с паники. Мы наблюдали, как один объект 11 января выставили за 25 000 рублей в месяц, 12-го — за 24 000, 13-го — за 23 000», — рассказывает Татьяна Болбошенко.
Если в декабре за 15 000 рублей можно было снять старенькую квартирку на выселках, то сейчас за эти деньги реально найти хорошую «единичку» с евроремонтом в спальном районе недалеко от метро.
В АН «Бекар» отмечают, что 80-90% арендодателей стали считать возрастающие коммунальные платежи отдельно, не включая их в стоимость аренды.
Некоторые хозяева начали привязывать стоимость аренды к курсу доллара или евро (то же происходит и при купле-продаже жилья — продавцы все чаще просят расплачиваться с ними в «твердой валюте»).
Специалисты АН «Центр» сталкиваются с ситуациями, когда хозяева, которые раньше предлагали элитные квартиры на длительный срок, хотят сдавать их посуточно. (Традиционно такая аренда приносит больше дохода в сутки, чем долгосрочная, однако квартира быстрее приходит в негодность и часто может пустовать.)
«Мы объясняем таким гражданам, что сейчас, зимой, переход на «краткосрочку» совершенно неоправдан. Во-первых, клиентов, желающих снять квартиру на несколько суток, немного. Во-вторых, предложение в этом сегменте тоже дешевеет», — рассказывает Татьяна Ермолаева, менеджер отдела аренды АН «Центр».
Съемщики, как и покупатели недвижимости, стали смелее: чаще торгуются с хозяевами, ссылаясь на большой выбор; если цена остается неизменной или даже повышается, требуют от арендодателей дополнительные бонусы (бытовую технику, оплату ремонта и т.п.).
Для хозяев и арендаторов, которые сотрудничают не первый год, настал своеобразный «момент истины». Последние несколько лет зарплаты и цена аренды стабильно росли — правила формирования цены на съем были всем понятны. Теперь, когда рынок «разболтался», сторонам приходится договариваться, опираясь исключительно на собственное финансовое положение и сложившиеся отношения (перед хозяевами все чаще встает выбор: «войти в положение» либо искать новых квартирантов).
Так как доходы большинства арендаторов снижаются, некоторые арендодатели соглашаются на компромисс: например, на несколько месяцев могут снизить ценник — до 20%.
Недоверчивый рынок
Во всех агентствах отмечают: горожане стали чаще обращаться к риэлторам в надежде, что те прояснят ситуацию на рынке. «Пустых звонков, на которые агенты тратят время, стало больше. Однако мы убеждаем сотрудников, что в их силах превратить эти консультации в заявки», — говорит Евгений Денисов, руководитель отдела аренды АН «Итака».
Казалось бы, сокращение доходов должно привести к тому, что потенциальные съемщики начнут искать квартиры самостоятельно. Однако специалисты отмечают, что доля «самостоятельных» клиентов увеличилась несущественно.
«Большинство арендаторов все же ищет жилье через агентства, опасаясь, что их обманут на сегодняшнем нестабильном рынке. Кроме того, на рынок вышло много собственников, которые раньше не сдавали жилье и не имеют опыта общения с арендаторами. Они особенно боятся мошенников и разбирательств с недобросовестными квартирантами», — рассказывает Татьяна Ермолаева.
Чтобы сохранить поток клиентов, риэлторы готовы снижать и собственные комиссионные: максимальная скидка может доходить до 20%.
Цены на рынке аренды в ближайшие месяцы будут уменьшаться («дно» пока не нащупали), причем такими же темпами, как и в декабре-январе. Далее динамика рынка будет зависеть от спроса — то есть от доходов съемщиков.
Средняя цена аренды по районам в январе 2009 года, тыс. руб.
|
Район
|
1-комнатные
|
2-комнатные
|
3-комнатные
|
| Адмиралтейский |
23 (21)*
|
35 (27)
|
40 (34)
|
| Василеостровский |
24,5 (17)
|
30,5 (26)
|
41 (30)
|
| Выборгский |
18 (15,5)
|
25,5 (20)
|
31 (25)
|
| Калининский |
17,8 (15)
|
21 (19)
|
29 (25)
|
| Кировский |
18 (15)
|
23,5 (18)
|
27 (23)
|
| Красногвардейский |
18 (15)
|
24 (20)
|
31 (28)
|
| Красносельский |
17 (14)
|
22 (18)
|
24,5 (23)
|
| Московский |
20 (18)
|
26,5 (25)
|
37 (30)
|
| Невский |
17,5 (16)
|
23 (18)
|
30 (22)
|
| Петроградский |
26 (22)
|
34 (28)
|
49 (40)
|
| Приморский |
19 (16)
|
27 (23)
|
31 (26)
|
| Фрунзенский |
19 (16)
|
22 (20)
|
28 (25)
|
| Центральный |
31 (27)
|
38 (30)
|
50 (40)
|
В скобках указана минимальная цена.
По данным АРИН
Мнения экспертов
Елена ИСАЕНКО,
менеджер отдела аренды АН «Бекар»:
– Сейчас на рынке аренды царит непонимание: арендаторам и арендодателям не на что опереться в определении цен на съемное жилье. Цены на похожие квартиры могут разниться на 40-50%. Обе стороны стали чаще обращаться к нам с просьбой разъяснить, что вообще происходит. Съемщики ищут дешевые «антикризисные» предложения. Впрочем, таких вариантов пока немного (да и качество у них — не лучшее).
Светлана РЫБАКОВА,
руководитель отдела аренды АН «Рослекс»:
– Цены снижаются, но не сильно: если до декабря «единичка» эконом-класса сдавалась за 17 000-18 000 рублей, сегодня можно найти за 15 000-16 000. Большинство арендодателей не готовы идти на уступки: предпочитают ждать, пока найдется съемщик, который согласится на их цену. Пытаемся их убедить в том, что сейчас на рынке большой выбор жилья и они могут вообще не сдать свои квартиры. Число съемщиков не увеличивается, к тому же теперь они придирчивее выбирают варианты и чаще торгуются, в том числе и по комиссионному вознаграждению.
Татьяна ЕРМОЛАЕВА,
менеджер отдела аренды АН «Центр»:
– Скорее всего, аренда упадет в цене еще на 5-10%. Многие арендаторы, снимавшие недорогое жилье, освобождают квартиры, так как их доходы сильно снизились. Оттока клиентов с рынка элитных квартир мы не наблюдаем: видимо, экономические трудности их коснулись менее всего.
Переходить на иностранную валюту арендодателям не советуем: еще неизвестно, как будет меняться курс. Вместо этого рекомендуем сторонам заключать договоры не на 11 месяцев, а на полгода.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 4(538) | 02-02-2009 | c.12
