Новости. Жилой комплекс. Строительные фирмы в Петербурге.

"Единички": сказочный выбор Все новости

Однокомнатные квартиры сегодня составляют почти треть предложения на петербургском вторичном рынке. Причем цены на «единички» падают быстрее, чем на остальное жилье. Риэлторы уверяют покупателей, что сейчас самое время приобретать этот товар: цены уже снизились, а выбор пока еще большой.

За последний ГОД доля однокомнатных квартир в листингах увеличилась с 20 до 31% — предложение перенасыщено малогабаритным жильем. Это рекорд за все время наблюдения: в период стагнации в 2006-м доля таких объектов доросла до 28%, на спокойно растущем рынке она составляет 22-23% — по данным ГУИОН, она как раз такова в общем объеме питерского жилья. Риэлторы утверждают, что сегодня можно подобрать «единичку» (а то и не одну) самому привередливому покупателю.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в спальном районе сейчас составляет 2,9-3 млн рублей. Впрочем, убитые «хрущевки» уже можно найти и за 2,5-2,6 млн; в середине лета за них просили минимум 3,4 млн.

Цены на «единички» снижаются не только в абсолютном выражении, но и относительно стоимости другого жилья. Между тем еще в марте 2008-го «квадрат» в таких квартирах ценился в среднем на 10% выше, к 2009 году разрыв сократился до 4%. Риэлторы полагают, что в ближайшие месяцы эта разница станет еще меньше (однако до среднего показателя стоимость метра «единички» не упадет: слишком уж это популярный на рынке товар).

Запоздалые потери
Если раньше продавцы выставляли цены «с запасом» и ждали, пока рынок «дорастет» до заявленной суммы, теперь те, кому надо быстро реализовать объект, вынуждены устанавливать цену ниже рыночной. Различные бонусы (хороший ремонт, наличие современной мебели) ее не поднимают.

Уступки, на которые готовы пойти продавцы, во многом зависят от их личной ситуации: если им срочно нужны деньги и они знают, куда их вложить, — выставят адекватную рыночную цену, причем будут готовы понизить ее. Но таких пока немного, большинство не согласны уступать. Из-за этого срок экспозиции однокомнатных квартир существенно увеличился: летом он составлял 1-1,5 месяца, сейчас может доходить до трех.

Риэлторы наперебой приводят примеры того, как несговорчивые хозяева несвоевременно понижали цены на «единички» и теряли в деньгах. В «Адвексе» рассказывают, что полгода назад клиент выставил «хрущевку» за 4 млн, а сейчас просит за нее 3,2 млн — и все равно это дорого для «скатившегося» рынка. В Первом ипотечном агентстве приводят схожий пример.

«В начале ноября наш клиент выставил «единичку» в Приморском районе (около 40 кв.м) за 4,2 млн руб. и понижать цену не хотел. В декабре он продал ее за 3,6 млн, причем для этого времени выручка была весьма удачной. Пойди он пораньше на понижение — не потерял бы несколько сотен тысяч рублей. Подобных историй — уйма», — рассказывает директор агентства Максим Ельцов.

Покупатели понимают, что сейчас могут диктовать условия продавцам. Сегодня шаг уменьшения цены при торге — 100 000 рублей. Первоначальную сумму в 3,1-3,3 млн реально сбить на 100 000-200 000; если объект изначально оценен в 3,5-3,7 млн, можно выторговать и более солидную скидку.

Спрос на «компакт»
Риэлторы подмечают, что на рынке «единичек» все более заметны покупатели, имеющие право на субсидии по различным городским программам (продавцов уже перестал пугать безналичный расчет).

Спрос на малогабаритное жилье также поддерживают приезжие: по наблюдениям специалистов, переселенцы из стран СНГ упорно стремятся закрепиться в нашем городе. Эти покупатели, продав жилье на родине, могут рассчитывать лишь на весьма скромные апартаменты в Северной столице.

Заметную долю спроса формируют и расселенцы из коммуналок, ограниченные в выборе стоимостью продаваемой жилплощади. Традиционно такие квартиры приобретают молодые семьи, которых «единичка» устраивает до тех пор, пока у них нет потомства. Другая группа покупателей — люди преклонного возраста, отселяющиеся от выросших детей.

Чем сильнее дешевеет жилье, тем больше на рынке появляется граждан, которые хотят сохранить свои сбережения с помощью недвижимости.

Для покупателей «единичек» очень важно, насколько близко от дома расположено метро. На цену «квадрата» в таких квартирах этот фактор влияет сильнее, чем на стоимость «двушек» и «трешек». Цена зависит и от площади кухни. Причем есть две «переломные точки»: 7 и 9 кв.м. При преодолении любой из них стоимость меняется скачкообразно.

Сегодня спросом пользуются главным образом варианты площадью 35-40 кв.м; на лишние метры покупатели не хотят тратиться, а совсем скромные объекты (до 29-30 кв.м) просто неудобны для проживания.

Инвестамбиции
В последнее время заметно выросла доля «инвестиционных» однокомнатных квартир без отделки в новых панельных домах — владельцы стремятся зафиксировать свою прибыль (или убытки). Причем эти предложения не самые дешевые. «Предлагаются такие варианты по цене от 3,5 млн.

Продавцы осознают, что недвижимость дешевеет, но при этом стараются удержать цены на максимальном уровне. Удается это лишь обладателям действительно интересных квартир», — говорит Татьяна Акгаева, заместитель директора направления «Жилой фонд» АН «Итака».

В агентстве «Адвекс» также подтверждают увеличение доли однокомнатных квартир в недавно построенных домах. «Продавцам довольно трудно реализовать такой товар: обычно подобные объекты без отделки они пытаются продать по среднерыночной цене (или даже дороже), ссылаясь на то, что в квартире современная планировка, новые коммуникации и т.п.

Покупателя же привлечь объектом без ремонта (и без существенного дисконта) сейчас очень сложно: за те же деньги он может приобрести что-нибудь в «панели» 1980-90-х гг. постройки, в обжитом районе и не тратиться при этом на ремонт с нуля», — рассказывает директор Петроградского отделения агентства Юрий Воробьев.

Специалисты петербургского отделения холдинга «Миэль» отмечают, что продать «единички», ранее купленные в инвестиционных целях, сегодня стремятся и те, кто привлекал на них заемные средства. В компании за последнее время стало проходить все больше так называемых обратных ипотечных сделок: заемщики, которые более не могут рассчитываться по кредиту (особенно если он в долларах и под плавающую ставку), продают квартиру, гасят остаток займа и пытаются приобрести жилье поменьше — уже на собственные средства.

Специалисты уверены, что цены на жилье, в том числе и на однокомнатные квартиры, еще снизятся. Но дожидаться максимального падения покупателям не советуют: выбор будет уже не такой, как сегодня.

Мнения экспертов

Мария СОРОКИНА,
директор петербургского отделения холдинга «Миэль»:

– По нашим наблюдениям, сегодня реально выторговать 10-15%, надо только постараться. В ближайшие месяцы цены, скорее всего, снизятся еще. Если квартира приобретается для себя — ждать не советуем, потом будет сложнее найти подходящий вариант.

Те, кто планировал инвестировать в «единички», в принципе, могут дождаться и так называемого дна, но когда это будет — никто не знает. И тут же возникает другая проблема — как и в какой валюте хранить деньги до этого времени. Имей я на руках достаточную сумму — не спеша сегодня вложилась бы в ликвидный объект.

Чем дольше будет откладываться спрос, тем сильнее будет в итоге его взрыв и тем заметнее вырастет в цене недвижимость. Многие, кто в свое время инвестировал в однокомнатные квартиры, ждут этого момента.

Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН «Динас»:

– Были у нас клиенты, которые ждали снижения и дождались, что банк, который сулил им ипотечный кредит, отказал в ссуде. В другом случае, пока покупатели раскачивались, им вдвое урезали субсидию, денег не хватило даже на подешевевшее жилье.

Многие квартиры в недавно построенных домах владельцы снимают с продажи, надеясь вернуться на рынок через 1-2 года. Таких инвесторов, которым сейчас не нужны живые деньги, довольно много. Причем квартиры эти без отделки, и вкладываться в ремонт хотя бы для того, чтобы сдать их в аренду, хозяева не собираются.

Если у покупателя есть средства, советуем не отслеживать цены в каталогах, а ездить по просмотрам и искать «свою» квартиру — благо, выбор пока есть. И обязательно торговаться.

Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:

– Сегодня у покупателей популярны однокомнатные квартиры площадью 35-45 кв.м: они наиболее удобны для жизни и приемлемы по деньгам. Если у клиента находятся средства на более просторные варианты — уже есть смысл подыскать двухкомнатную квартиру (возможно, в менее престижном месте или в доме более старой серии).

«Единички» по 65-95 «квадратов» в новостройках, в старом фонде или, например, двух-, трехуровневая однокомнатная «экзотика» (такие есть на пр. Просвещения и ул. Мира) сейчас никого не интересуют.

Покупатели живут иллюзиями, что могут скупить полгорода. Мы пытаемся внушить им, что сегодняшнее соотношение цены и возможности выбора сохранится недолго: даже если цены через несколько месяцев понизятся, столько вариантов уже не будет.

Продавцам, если они предлагают ликвидный товар, советуем выставлять цену чуть ниже средней рыночной; если у квартир есть какие-то изъяны — опустить ее на 3-5% ниже рынка.

Максим ЕЛЬЦОВ,
директор Первого ипотечного агентства:

– «Единички» — единственная категория квартир, которой сегодня можно торговать без особых проблем. Если открыть каталог недвижимости и от указанной средней цифры отнять 10% — получим реальную цену сделок. Все, что дороже, простаивает месяцами.

Многие продавцы еще не осознали, что пора «падать». Отчасти потому, что такой товар всегда был самым ходовым на рынке. Если у покупателей время не поджимает, им пока рановато брать жилье — только если удастся выбить большую скидку. К началу лета цены должны упасть еще минимум на 10% (если доллар будет расти, то по отношению к нему они снизятся еще больше).

По нашим наблюдениям, около половины ипотечных ссуд, которые с ноября-декабря удалось взять заемщикам, идут на приобретение именно «единичек» (еще в сентябре на них расходовалось 25-30% кредитов).

Татьяна АКГАЕВА,
заместитель директора направления «Жилой фонд» АН «Итака»:

– Цены, о которых покупатели с трудом договаривались с продавцами до новогодних праздников, сегодня появляются в листингах. Сейчас во время просмотров хозяева могут снижать сумму на 3-5% от заявленной. Малогабаритные квартиры («корабли», «брежневки», «хрущевки») традиционно пользуются спросом как наиболее дешевое жилье. Если цена не завышена, квартира продается за 1 - 1,5 месяца.

*Центр — Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центральный районы, престижные районы — Выборгский, Калининский, Московский, Приморский, непрестижные районы — Кировский, Красногвардейский, Красносельский, Невский, Фрунзенский.

По данным опроса риэлторских компаний

Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга"  |  № 2(536)  |  19-01-2009  |  c.14