Регулярный рост объемов жилищного строительства, к которому все привыкли за последние 10 лет, в 2008-м закончится. Большинство девелоперов намерены завершить проекты, находящиеся в высокой стадии готовности. Остальные будут достроены, но позже, чем предполагалось. Начинать новые стройки почти никто не собирается.
Велика вероятность, что остановятся и проекты, связанные с комплексным развитием территорий. Они требуют слишком серьезных вложений, причем задолго до начала продаж. Та же судьба ждет и крупные стройки в сфере коммерческой недвижимости.
Тем не менее большинство девелоперов уверены, что финансовый кризис не приведет к значительному снижению цен на будущее жилье. Сегодня спрос хоть и низок, но остается, а вот предложение будет неуклонно сокращаться.
Вице-губернатор Александр Вахмистров полагает, что в целом год был для строительного комплекса успешным. По его прогнозам, общий объем введенного в 2008-м жилья составит 2,7-2,75 млн кв.м. «Рынок замер, но продажи идут. Перспективы непонятны.
Многое зависит от длительности кризиса. Если рынок ценных бумаг и курсы валют более или менее стабилизируются летом, то мы преодолеем все довольно гладко. Если этот период затянется, то предсказать что-либо сложно», — говорит г-н Вахмистров.
По его словам, «поднимать» строительный комплекс будет очень тяжело. «С 1996 года объемы ввода жилья выросли в четыре раза. Если мы дойдем до этих показателей, на восстановление может уйти лет десять», — говорит Александр Вахмистров.
Однако в сложной ситуации есть и плюсы. Например, КГА сможет спокойно заняться разработкой проектов планировок, а не спешно удовлетворять потребности инвесторов. Будет время унифицировать проекты повторного применения, проанализировать и упростить процессы согласований, что тоже сократит издержки компаний.
«Естественно, часть компаний уйдет с рынка. Среди них могут оказаться и довольно крупные застройщики. Это те, кто имеет большой кредитный портфель и серьезную краткосрочную задолженность. Если эти фирмы не выкупит стратегический инвестор (а таких предложений будет немного), то им придется реструктуризировать долги, продать лишние активы и свободные площадки.
Кроме того, с рынка уйдет так называемый малый бизнес — компании из двух-трех человек с компьютером и арендованным офисом. Небольшие фирмы, у которых есть рабочие, техника и инструменты, останутся, они всегда востребованы», — говорит Александр Вахмистров.
По его сведениям, владельцы проекта «Балтийская жемчужина» и компания «Главстрой» подтвердили бюджеты на 2009 год. В комплексе «Новая Ижора» идет планомерный сбыт домов. Что касается коммерческих проектов, например реновации кварталов на Шкапина — Розенштейна, то их реализация, конечно, замедлится.
Мнения
Василий Селиванов,
генеральный директор Setl City:
– По нашим прогнозам, в ближайшие полгода объемы строительства сократятся на треть. Тенденция к снижению цен может сохраниться, но их изменение не будет существенным. В основном за счет больших скидок на неликвидные объекты. Неликвидные — это в первую очередь проекты с невнятными перспективами завершения. Никакого отношения к рынку качественного предложения они иметь не будут.
Именно положение дел на стройке станет одним из ключевых критериев ликвидности в следующем году. Предложение будет сокращаться быстрее, чем спрос, поэтому ликвидные проекты в следующем году могут дорожать.
Заглядывать дальше, чем на год вперед, невозможно. Все будет зависеть от того, когда стабилизируется макроэкономическая ситуация. Уже сейчас очевидно, что 2009-й будет для строительного рынка проигрышным. Никаких начинаний, никакого развития не будет. И это очень плохо с точки зрения последующего восстановления темпов строительства.
По итогам 2008-го наша компания в общей сложности сдаст около 100 000 кв.м жилья в комплексах «Авангард», Sky и Continental. В следующем году введем два объекта общей площадью 60 000 кв.м — «Южная корона» и Nord.
Распродавать уже имеющиеся проекты и участки мы не планируем: во-первых, наши земли достаточно ликвидны, и выгоднее отложить их использование, нежели попытаться продать в условиях неблагоприятной рыночной конъюнктуры; во-вторых, суть девелоперского бизнеса подразумевает долгосрочную стратегию развития. Что касается уже начатых проектов, мы продолжаем работать над ними в плановом режиме, ведем проектирование.
Сроки начала строительства могут быть продлены: выходить на площадку и начинать продажи будем не раньше, чем прояснится экономическая ситуация в стране. Все проекты коммерческой недвижимости также планируем отложить. Жилищные проекты, которые находятся на этапе строительства, будут завершены в установленные сроки.
Безусловно, приходится несколько корректировать планы. Например, уменьшать в портфеле проектов долю бизнес-класса. Сейчас именно этот сегмент страдает более всего, поскольку, с одной стороны, требует массовых продаж, с другой — относится к довольно высокой ценовой категории. От него нам приходится отказываться в пользу массового жилья, спрос на которое остается значительным даже с учетом сокращения рынка.
Если все проекты, планируемые к сдаче в 2009 году, будут достроены, объем ввода составит не менее 2 млн кв.м. В 2010-м продолжится плавный спад, а в 2011-м очень вероятен провал по объемам ввода. Проекты-«миллионники» или проекты комплексного освоения будут отложены.
Вячеслав Заренков,
председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– По моим оценкам, объемы ввода в 2009 году сократятся по сравнению с 2008-м примерно на 20%. Падение в 2010-м будет значительно большим — до 50% по сравнению с 2008-м.
Цены сейчас фактически стоят (с небольшими колебаниями). Недвижимость высокой степени готовности к весне-лету будет распродана полностью. Сейчас, по нашим данным, на рынке в продаже всего 470 000 кв.м жилья в почти готовых домах, реализовать его не составит труда.
Подешеветь может только элитная недвижимость: там изначально заложена другая рентабельность. Рынок столкнется с реальным дефицитом предложения, поскольку новых проектов сейчас почти не начинают. А ипотека в той или иной форме возродится и оживит отложенный спрос.
В 2008 году мы сдадим в общей сложности более 450 000 кв.м жилья: «Петроградский эталон», «Радуга», дом на улице Руднева, «Живой ручей», «Новое созвездие», жилые дома «Полежаевские», «Золотая гавань», один корпус «Юбилейного квартала». В 2009-м планируется ввод четырех корпусов «Юбилейного квартала» и двух в комплексе «Радуга» — всего около 270 000 кв.м.
Сегодня мы заморозили проекты коммерческой недвижимости (два бизнес-центра, находившихся в начальной стадии). Жилые проекты не сворачиваем, наоборот, начинаем новые. Но строим не «широким фронтом».
Например, в комплексе «Орбита» в нормальных условиях мы начали бы возводить все четыре корпуса сразу. Вместо этого решено запускать их поочередно, с интервалом в год или полгода. Главный принцип сегодня — не останавливать ни один из проектов, где есть хотя бы один дольщик.
Рассматриваем возможность строительства более дешевого дома (потолки 2,5 метра, метраж «единички» 30-32 кв.м), не панельного, но близкого к нему по характеристикам — чтобы работать с городским заказом.
Мы можем предложить покупателям длительные рассрочки, в том числе по готовому жилью. Сейчас мы продаем около 600 готовых квартир. Спрос — с учетом наших условий — на них есть.
А трудовой коллектив мы не просто сохраняем. У нас есть вакансии, мы набираем специалистов.
Александр Лелин,
генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»:
– В ближайшие несколько месяцев сложно будет заметить сколько-нибудь значительный спад объемов строительства, так как застройщики активно завершают начатые проекты.
Серьезного спада следует ждать к лету 2009 года и лишь в том случае, если к этому времени банки не начнут кредитовать строительные фирмы. Естественно, это должно произойти с предоставлением государственных гарантий — тогда и потенциальный потребитель начнет искать варианты решения своих жилищных проблем.
Для значительного изменения цен в начале 2009 года предпосылок нет. Учитывая сезонный спад спроса и общую сложившуюся ситуацию, мы не исключаем корректировку в среднем по рынку на 1-1,5% от декабрьских рублевых цен. В долларовом выражении цены с осени и так уже значительно упали.
Скорее всего, спрос будет стимулироваться не за счет снижения цены, а за счет использования маркетинговых инструментов: специальных предложений, различных программ страхования рисков дольщиков и т.п.
До конца года наша компания сдаст два объекта эконом-класса в Петербурге (на улицах Будапештской и Дыбенко) и один в Гатчине. В следующем году к сдаче планируются три объекта в городе (жилой комплекс на Октябрьской набережной, комплекс «Лето», дом на проспекте Большевиков) плюс два в Выборге и Гатчине. Все застройщики в Петербурге в 2009 году введут не больше 1,5 млн кв.м. При оптимистичном сценарии и «помощи» городского правительства (для статистики) — до 2 млн.
Сегодня мы остановили два объекта комплексного освоения в Ленинградской области — в Колпино и Янино, находящиеся на стадии проектирования. Но мы не отказываемся от их воплощения.
В Петербурге в настоящее время все объекты строятся с небольшой корректировкой строительных графиков. Пока мы рассматриваем возможность временной консервации строительства объектов, на которых не начались продажи. Это в первую очередь коснется проектов комплексного освоения территорий, а также объектов в Ленинградской области.
Продавать их мы не собираемся. При этом мы готовы скорректировать свою программу буквально в течение нескольких дней, если конъюнктура улучшится.
Наша компания специализируется на возведении жилых домов эконом-класса. Мы иногда для себя используем термин «верхний эконом». Даже кризис не заставит нас строить «хрущевки», чтобы уменьшить себестоимость строительства.
Продажу своих активов не планируем. Сокращение штата — минимальное, обусловленное давно назревшей потребностью в оптимизации бизнес-процессов. Кроме того, кризис — это всегда хорошая возможность попытаться рационально организовать сам процесс строительства.
Все признаки ухудшения положения в строительном секторе связаны с проблемами банковской системы. Фактически исчезла ипотека, поскольку 20% — это заградительная ставка. Банки не доверяют строителям, а строить без кредитной поддержки невозможно.
И в этой сфере необходима государственная помощь в виде гарантий для банков. Все остальное мы сделаем.
Игорь Соколов,
генеральный директор ООО «Петротрест-Недвижимость»:
– В ближайшее время объемы строительства значительно сократятся. В начале следующего года застройщики, чтобы привлечь клиентов, будут предлагать скидки и бонусы. Летом произойдет просадка на 10-15%. Через 1,5-2 года спрос оживится, цены начнут расти.
В этом году холдинг «Петротрест» сдал в эксплуатацию жилой комплекс «Южная линия» на ул. Белградской — это 45 000 кв.м жилья. В следующем будет сдан элитный дом «Северный Palazzo» на 17-й линии Васильевского острова — 8000 кв.м. В будущем году компания вводит в эксплуатацию два дома элитного комплекса «Кристаллы Крестовского» и дом «Карельский шпиль» в Зеленогорске.
Мы не планируем сокращать адресную программу, напротив, в следующем году запускаем три проекта: в Московском и Невском районах, а также в Колпино.
Сроки начала новых проектов пересматриваться не будут, а сроки реализации, возможно, несколько увеличатся.
Маркетинговая политика компании в ближайшее время меняться не будет. Определенные корректировки необходимы, но они не будут кардинальными.
Частичное сокращение штата уже произошло, но это, скорее, обусловлено оптимизацией работы отделов. Труд гастарбайтеров мы не используем.
Сегодня строительной отрасли необходимо, чтобы в СМИ было меньше необоснованных слухов о том, что кризис плачевно скажется на строительных компаниях, а также что квартиры резко подешевеют.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 50(534) | 22-12-2008 | c.22