Спрос на услуги посредников при получении ипотечного кредита сокращается — потому что резко снижается число заемщиков. Однако получить ссуду, минуя брокера, практически нереально. В такой ситуации посредники одновременно снижают издержки и поднимают расценки.
Чтобы удержать бизнес на плаву, многие кредитные брокеры сегодня вынуждены повышать плату за свои услуги, сокращать штат административных работников и увеличивать спектр услуг. Консультантам, которые специализируются исключительно на ипотечном кредитовании, сегодня не выжить.
Спрос на подбор ипотечных ссуд снижается, констатируют все кредитные брокеры. От стремительного падения его, пожалуй, удерживает лишь то, что кредиторы очень жестко стали подходить к оценке заемщиков. По словам консультантов, даже «идеальные» заемщики идут в банк через брокера, чтобы впустую не терять время.
«Пакет документов должен быть идеальным. Если раньше банковские работники допускали отсутствие или неправильное оформление документов второй важности, то теперь к каждой бумаге — повышенное внимание», — говорит Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость».
Несколько выросло число обращений за потребительскими кредитами — это нивелирует ипотечный спад, позволяет «универсальным» брокерским компаниям оставаться на плаву.
Примерно половине обращающихся за ипотечной ссудой брокеры отказывают сами: видят, что клиенты не соответствуют новым критериям банков. «Мы выработали новую тактику работы: буквально по каждому клиенту стали созваниваться с кредитором. Это позволяет проводить более тщательный отбор на нашем уровне — отсюда и большая доля одобрений, 70-80%», — говорит Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. Похожие показатели приводят и в других брокерских компаниях.
Брокеры называют не более десяти банков, с которыми сегодня реально сотрудничают по ипотеке (как и прогнозировалось два месяца назад, это преимущественно госбанки и иностранные «дочки»). «Многие кредиторы перестали делать вид, что выдают ипотечные ссуды, — большое им за это спасибо», — продолжает г-н Ельцов.
Новые строгости
Требования большинства кредиторов сегодня сводятся к следующему: стаж на последнем месте работы — от полугода (исчезло предложение, по которому достаточно было пройти испытательный срок); образование либо высшее, либо среднее специальное, но с обязательным условием, чтобы кандидат работал по профессии; ежемесячный платеж по отношению к доходу должен составлять 30-40% (раньше банки допускали 50-60%); про справки «по форме банка» и «доход в заявительной форме» все уже забыли.
Кредитное уведомление действительно максимум 1-2 месяца.
Возросшие риски банки стараются переложить на заемщиков. В типовых кредитных договорах начали появляться пункты, позволяющие банку менять проценты в случае форс-мажорных обстоятельств, в любое время требовать от заемщика справку о текущих доходах. По словам брокеров, даже по нецелевым кредитам банки теперь часто требуют у должников отчета об использовании выданных средств. «Формулировки в кредитных документах приобрели бОльшую значимость. В США юридические компании помогают заемщикам выискивать спорные пункты в кредитных договорах и настаивать на снижении платежей. Приживется ли такая услуга у нас? Пока ее массово никто не предоставляет.
Наши люди не привыкли судиться», — считает Ирина Забродина, генеральный директор Центра жилищного кредитования (ЦЖК). Кстати, по ее словам, есть уже первые заемщики, которые добровольно хотят избавиться от своих ссуд — продать заложенное жилье.
Не до бонусов
Некоторые из кредитных брокеров повысили тарифы. Так, ЦЖК поднял комиссию по небольшим ссудам (до 2 млн руб.) с 1 до 2%. У «Фосборн Хоум» подросли ценники: за подбор потребительского кредита теперь тут берут 8-10% от суммы. С 2-3 до 5% выросла комиссия на поиск бизнес-ссуд у брокера «Недвижимость и кредит». Ипотечное агентство «Итака», «Петербургская Недвижимость» пока расценки не меняли.
Практически исчезли различные бонусные предложения банков заемщикам «от брокеров». Сейчас это не главное, считают сами брокеры. Наличие бонусов — это, скорее, показатель того, что у кредитора завышены проценты; к тем, кто работает «в рынке», придут и без дополнительных «приманок».
«Создается двоякое впечатление. С одной стороны, кредитные менеджеры банков активно приглашают нас сотрудничать. Но с другой — процент одобряемых ссуд на заявленных условиях совсем небольшой. Похоже, менеджеры тоже не всегда знают политику банка и, как и мы, немало удивляются, получая от своих андеррайтеров отрицательные ответы по качественным заемщикам», — делится наблюдениями Ирина Забродина.
Концентрация кадров
Небольшим брокерским фирмам сейчас особенно непросто работать: число кредиторов уменьшается, параметры кредитования продолжают быстро меняться — мелким конторам сложнее оперативно получать обновленную информацию. Специалисты ищут работу в более крупных компаниях. Некоторые предлагают вчерашним конкурентам сотрудничество: брокер-одиночка приводит в компанию своего клиента за кредитом, но подбором объекта занимается уже сам.
Крупные компании оптимизируют издержки, нередко за счет сотрудников. Руководство Первого ипотечного агентства сократило тех, кто работал по совместительству, остальных догрузили работой. В «Фосборн Хоум» часть консультантов «перебросили» с ипотеки на «потребы» и на кредитование малого и среднего бизнеса. В части компаний брокерам, скорее всего, отменят оклад, но повысят комиссионные. Сокращают брокеры и прочие затраты: на IP-телефонию, рекламу, ремонт помещений и т.п.
И на дуде игрец
Чтобы выжить на кризисном рынке, компании начинают осваивать новые сегменты. В Центре жилищного кредитования, Первом ипотечном агентстве и компании «Недвижимость и кредит» больше внимания намерены уделять работе с малым и средним бизнесом (сейчас идет обучение сотрудников).
«Итака» с октября начала сотрудничать с компанией «СПб-Регионипотека» («дочкой» Газпромбанка) и продвигает на рынке ее кредитные предложения. «В данном случае кредитными специалистами являются брокеры нашей компании. Это сотрудничество отличается от стандартного, когда банки платят брокерам за приведенного клиента.
В сегодняшней ситуации, наверное, самый легкий путь — уйти в аренду или предоставлять услуги риэлтора, но мы пока не хотим этим заниматься. Очень не хочется терять наработанную специализацию», — говорит Любовь Лашманова, директор ипотечного агентства «Итака».
Специалисты «Петербургской Недвижимости» отмечают, что в последнее время возросло число обращений клиентов, которые уже получили субсидию или рассчитывают на нее. Фирма открыла специализированный центр, сотрудники которого занимаются исключительно вопросами госдотаций.
У компании «Кредитный и финансовый консультант», пожалуй, самые грандиозные планы. Руководители КФК намерены создать единую сеть, которая объединит до 40% брокеров России уже к концу 2009 года (сейчас в 28 городах КФК представляют 40 юрлиц).
«С декабря мы начнем предлагать франшизу, заинтересованы во всех регионах. К нам сейчас обращаются коллеги, даже конкурентами не могу их назвать, они становятся нашими партнерами, с которыми обмениваемся информацией и связями. Вместе выжить легче», — говорит Александр Гребенко, генеральный директор КФК. Кроме того, компания намерена открыть свои «точки» в торговых сетях, откуда сейчас стремительно исчезают кредитные стойки банков.
Линейка услуг КФК тоже расширится: компания начнет активно работать с Бюро кредитных историй. За 3000 рублей любой клиент сможет получить через брокера выписку о своей истории и справку от него же о собственных шансах на получение ссуды. (Если напрямую через БКИ — около 1000.)
Более того, если понадобится исправить в ней какую-либо ошибку — специалисты КФК также возьмутся за такую работу примерно за 15 000 рублей.
Мнения экспертов
Любовь ЛАШМАНОВА,
директор ипотечного агентства «Итака»:
– Наше агентство всегда отличалось узкой специализацией: если брокер занимался подбором ипотечных кредитов, то больше уже ни на что не отвлекался. Когда ипотека начала «заваливаться», для нас это стало куда критичнее, чем для более «универсальных» коллег. Пока мы никого не увольняем, некоторые специалисты уходят сами: надеются найти что-то лучшее. Но большинство сотрудников пока ждет и надеется на то, что ситуация выправится. Одновременно компания предлагает сотрудникам работу по совместительству.
Сергей СТЫЦЕНКОВ,
директор филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум» в Петербурге:
– Если клиенту нужна небольшая сумма (допустим, на доплату), мы стали предлагать ему взять потребкредит или даже несколько одновременно (общей суммой до 1-1,2 млн руб.). Плюсов тут много: жилье не приходится закладывать и страховать, регистрировать договор в ФРС не надо; для получения такой ссуды требуется куда меньше документов, чем для ипотеки.
Кроме того, по ипотечным кредитам банки могут тянуть с ответом, тем самым маскируя свое нежелание выдавать ссуду; с «потребами» такого не происходит. Кредиты до 350 000 рублей вообще можно взять без залога. Причем ставки по некоторым ипотечным предложениям и потребительским займам в последнее время стали почти соизмеримы.
Дмитрий ЗАХАРОВ,
генеральный директор компании «Недвижимость и Кредит»:
– Мы сейчас активно ищем персонал, но кого попало не берем. В первую очередь рассматриваем кандидатуры тех специалистов, которые по собственной инициативе покинули старое место работы в поисках чего-то более перспективного. Также проводим собеседования с теми, кто попал под сокращение в связи с закрытием фирмы. Если сотрудника по какой-то причине уволили из действующей компании — нам он менее интересен. Все новые силы направляем на развитие сегмента бизнес-кредитования.
Виктория ПОЛЯКОВА,
руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость»:
– Сейчас может увеличиться поток клиентов к «черным брокерам». В надежде обманным путем получить банковскую ссуду люди могут сильно переплачивать таким «специалистам» (их услуги по понятным причинам намного дороже наших).
Но успех такого предприятия весьма сомнителен: сегодня банки очень дотошно изучают потенциального заемщика. В итоге человек может потерять немало денег и навсегда испортить себе кредитную историю (данные о предоставлении заведомо ложной информации тоже попадают в БКИ).
Недавно был случай, когда наш клиет обратился к «черному брокеру» в надежде получить от банка бОльше денег, чем мы ему рассчитали. В итоге клиент вернулся обратно к нам.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 48(532) | 08-12-2008 | c.14
