Группа депутатов разработала и внесла в Думу пакет поправок к закону «Об участии в долевом строительстве…». Несомненные плюсы этого документа (отмена НДС, внятно прописанный порядок банкротства) могут с лихвой перекрываться отрицательными последствиями его поспешного принятия.
Основной мотив законопроекта — защита прав дольщиков. Авторы предлагают все договоры, предусматривающие привлечение средств граждан для строительства жилья (многоквартирных домов), рассматривать именно как договоры долевого участия (ДДУ). Исключение сделано для жилищных сертификатов, ЖСК и жилищно-накопительных кооперативов.
Депутат Александр Коган в дискуссии, которая развернулась на 5-м канале, заявил, что положения закона будут применяться только к новым объектам, потому что «закон обратной силы не имеет». Из текста проекта это никак не следует. В нем нет оговорки, которая была в исходном 214-м: о том, что его положения не применяются к правоотношениям, возникшим ранее.
Напротив, авторы поправок подчеркивают: «Правила части 2 настоящей статьи (об использовании исключительно ДДУ. — «НП») применяются также к предварительному договору…» И далее: «Если средства граждан привлекались на основании договоров, не предусмотренных настоящей частью, на такие договоры распространяются все условия и последствия, предусмотренные настоящим Федеральным законом для договоров участия в долевом строительстве».
Кормушка открывается
Если бы речь шла только о новых площадках — незачем было бы городить огород о применении новых норм к прежним вариантам. Достаточно запретить привлечение денег любыми иными способами.
Впрочем, это и так запрещено: текстом действующего 214-ФЗ ни «вексельная» схема, ни «предварительная», ни «инвестиционная» не предусмотрены. А застройщики нарушают, причем массово.
По данным Александра Когана, в 2006 году 84% жилья в многоквартирных домах строилось в обход 214-го. В Москве и Петербурге доля «обходных» схем и сегодня держится примерно на этом же уровне. Закрыть все «неправильные» стройки — чревато серьезными потрясениями, это покруче, чем запретить «праворульные» авто во Владивостоке.
Если же требовать соблюдения правил ДДУ по другим договорам — хорошо бы сначала уяснить, что это означает. Что дольщики потребуют регистрировать «предварительные» договоры в Росрегистрации? Так регистраторы откажут. Или проверяющие будут требовать наличия у застройщика проектной декларации, хотя бы и выпущенной «задним числом»?
Пока — в сегодняшнем виде — поправки открывают для чиновников замечательную возможность на каждом «неправильном» объекте действовать по усмотрению. То есть решать: соответствуют бумаги «духу 214-го» (потому что букву «задним числом» соблюсти нереально) или же не вполне. Коррупционная емкость такой ситуации — запредельна.
Законопроект предусматривает изменения в КОАП и наказание за «привлечение средств гражданина» в обход 214-го: штраф до 50 000 рублей — с должностного лица, до 1 млн рублей — с юридического. Опять неясно: это за каждого дольщика или за всех сразу? Ежемесячно или раз в год? Или далее (если нарушения не устранены) должны следовать решение суда и арест стройплощадки?
Все на выход
Но даже и в том случае, если суровые нормы законопроекта будут применяться лишь к новым стройкам, изменившаяся ситуация порождает и новые риски. Сегодня дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, если нарушены сроки, если застройщик допустил «существенные отклонения» по качеству, при «существенном» изменении проекта и даже при «изменении назначения нежилых помещений» (планировали парикмахерскую — решили колясочную? — «НП»).
При этом дольщик получает обратно деньги плюс проценты по ставке рефинансирования ЦБ. На растущем рынке, когда цены взлетали за год на 30-50%, никому в голову не приходило забирать деньги, оставляя застройщику право на квартиру. А вот в условиях снижения цен (и весьма вероятно, что долгосрочного) риски такого варианта развития событий возрастают многократно.
Кстати, городское правительство в пакете антикризисных мер предполагало разрешить застройщику задерживать ввод объектов в эксплуатацию — без штрафных санкций. Но федеральный закон главнее…
Как заметил в ходе теледебатов председатель совета директоров холдинга RBI Эдуард Тиктинский, сегодня и так практически любой покупатель может настаивать на внесении в договор дополнительных ограничений и штрафных санкций. И застройщик пойдет навстречу, потому что нынче — рынок покупателя, и каждый клиент на счету. Дело не в карательных мерах, а в том, чтобы объемы строительства опережали спрос.
«Будет ли ваш законопроект стимулировать строителей?» — спросили мы у г-на Когана. «Нет, он направлен на защиту интересов дольщика», — четко ответил Александр Коган.
При этом строители подчеркивают: и работать по 214-му можно (живой пример — деятельность ГДСК), и поправки по НДС абсолютно здравые, и приоритет интересов дольщиков в ходе банкротства прописан в поправках грамотно. И даже сроки регистрации ДДУ сокращены с 10 дней до пяти (по факту эта процедура занимает до 2-3 месяцев).
Строители, кстати, в массе поддерживают законопроект. Считают, что НДС-то отменят по-любому, а с ограничениями — как-нибудь обойдется. Всегда обходилось.
«НП» мнение
Советский ГОСТ по продуктам питания был много требовательнее, чем европейские нормы: никаких красителей или консервантов. Защищал потребителей. Но с колбасой при этом были проблемы.
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 48(532) | 08-12-2008 | c.5
