Пусть опоздавший платит Все новости
Смольный одобрил законопроект о Правилах землепользования и застройки. Поправка о «переходном периоде», о котором просили строители, так и не нашла отражения в документе.
Только компании, входящие в Ассоциацию «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», за три последних года разработали и согласовали более 30 временных регламентов за¬стройки, которые теперь противоречат Правилам. Застройщики просили продлить действие ВРЗ (см. «НП», №39/2008). Их предложение не поддержали.
По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, с момента вступления Правил в силу все ранее подготовленные ВРЗ отменяются: «Если проекты будут противоречить Правилам, документы придется переделывать. Однако закон обратной силы не имеет, поэтому, если девелопер получит разрешение на строительство до вступления в силу Правил, он сможет работать по ранее согласованным документам».
Комиссия по землепользованию и застройке рассмотрела 3380 поправок, поступивших во время публичных слушаний. Принято около 40%. Многие из корректировок дублировались, некоторые предложения не соответствовали уже действующему Генплану и отметались без обсуждения. В качестве примера Александр Вахмистров привел ситуацию с территорией на Выборгском шоссе (у Суздальских озер).
По Генплану она предназначена для индивидуального жилищного строительства. Однако несколько компаний, скупивших участки, хотели бы возвести или уже незаконно строят здесь многоквартирные дома. Для легализации своих проектов на слушаниях в районах они подали около 200 поправок. Однако назначение территории осталось прежним — ИЖС.
Комиссия приняла более половины поправок от депутатского корпуса. Парламентарии подали 55 корректировок, еще 24 предложила комиссия по городскому хозяйству. «Нам так и не удалось внести в Правила раздел о подземном строительстве. Зато получилось отстоять поправку, устанавливающую максимальный процент за¬стройки рекреационных зон (Р2) вспомогательными объектами (спортивными, аттракционами и т.п.)», — говорит депутат, член комиссии Сергей Малков.
По словам г-на Малкова, еще один сложный вопрос, с которым столкнулась комиссия, — высотный регламент. «Принцип высотного регулирования на основании точек «минимакса» все же принят. Однако в действующей редакции высотные параметры рассматриваются только с точки зрения их воздействия на исторический центр города. Высотные характеристики в новых кварталах практически не прописаны: не сформулированы принципы формирования кварталов и доминант в них», — поясняет Сергей Малков.
Высоты в цифре
Высотный регламент, ставший одним из разделов ПЗЗ, также претерпел значительные изменения. Ранее в документе предусматривались зоны с ограничениями по минимальной высоте. От них отказались: это противоречит федеральному законодательству.
По словам бывшего председателя КГА Александра Викторова, ранее разрешенная высотность для некоторых участков определялась высотой фоновой застройки, доминантной частью и т.д. Теперь для них установлен единственный критерий — максимальная высота зданий. Исключением стала центральная часть города. Здесь два показателя: предельная высота карниза и конька.
Однако предельные параметры в отдаленных от центра кварталах не ограничены. Высоту и количество доминант в них будут устанавливать другие документы — например, проект планировки.
В Правилах названы максимальные высоты, установленные для нескольких спорных проектов. Например, для «Морского фасада» (Северный остров) это 120 метров, «Измайловской перспективы» — 80 метров (ближе к Благодатной улице — до 120 метров), для Охты и Свердловской набережной — 100 метров.
Тем не менее застройщикам оставлена лазейка, позволяющая обойти ограничения. Если проект имеет какие-то отклонения от предусмотренных норм, для его реализации компании предстоит пройти громоздкую процедуру согласований: общественные слушания, Градостроительный совет и т.д.
А окончательное решение будет принимать городское правительство. Некоторые поправки предлагали ограничить размер отклонений от предельных параметров, например 10 или 20%. Депутаты просили также прописать условия выдачи подобных разрешений. Однако эти предложения не приняты — каждый отдельный случай будет рассматриваться индивидуально. Зато удалось вернуть понятие «плотность застройки».
Потом полегчает
Комиссия внесла в Правила более 100 изменений по просьбам застройщиков. В основном это касается высоты проектируемых зданий, которая не соответствовала предлагаемым ограничениям. По словам Александра Вахмистрова, наличие в Петербурге Генплана и Правил значительно упростит работу застройщиков.
Когда Правила будут утверждены, правообладателю участка, выполнившему все требования этих градостроительных документов, не придется получать других согласований по своему проекту.
«Помимо упрощения процедуры для девелоперов это еще и снижение бюрократической составляющей. Думаю, что большинство проектов будут реализовываться в рамках Правил: это быстрее, проще, а значит, и выгоднее», — говорит Александр Вахмистров.
Исправленные ПЗЗ на прошлой неделе утверждены городским правительством. По словам Александра Викторова, ЗС просто необходимо принять документ в этом виде без существенных поправок: «Вносить в него изменения уже невозможно, поскольку это потребует повторных общественных слушаний».
Губернатор Валентина Матвиенко, впрочем, уверена: «Правила несовершенны, так как невозможно в таком большом документе обойтись без неточностей и ошибок». Законопроект должен быть внесен в городской парламент 2 декабря. Первое чтение назначено на 10 декабря, третье — на 24-е.
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 47(531) | 01-12-2008 | c.5
