Чиновники считают, что приобретение Смольным квартир поможет строительным компаниям пережить кризис. Однако сами застройщики сомневаются: чтобы получить бюджетные деньги, им придется продавать жилье ниже себестоимости.
Изначально власти планировали выкупать у девелоперов излишки земли, однако от этой идеи быстро отказались. Зато инвесторам предложили участвовать в конкурсах на право возведения бюджетных домов на частных землях. Т.е. если у компании есть надел и соответствующая градостроительная документация, то она может получить генподряд на строительство, которое финансировалось бы из бюджета. В 2009 году на эти цели планировалось выделить 4-5 млрд рублей.
Когда власти в октябре заявили, что намерены выкупать жилье у девелоперов, эта новость порадовала застройщиков. Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» даже собрала предложения, поступившие от компаний-членов. Набралось более 1400 квартир. Окончательные условия строителей разочаровали. Конкурс уже объявлен.
Конверты с предложениями участников вскроют 19 декабря, еще месяц займет их рассмотрение и подведение итогов. Застройщики могут предлагать квартиры в любых районах, кроме Кронштадта. Смольный готов приобрести жилье как в строящихся домах (со сроком сдачи в 2009 году), так и в готовых.
В первом случае 30% стоимости застройщик получит при подписании контракта, остальное после ввода в эксплуатацию. Во втором гарантирована 100%-ная оплата. Общий объем средств, выделенных городом на сегодня, — 10,2 млрд рублей.
Основное недовольство застройщиков вызвала максимальная цена, которую город готов предложить за 1 кв.м, — 47 300 рублей, причем за квартиры с «муниципальной» чистовой отделкой. О своих планах приобретения жилья заявило и Мин-обороны, причем военные готовы к покупкам по рыночным ценам.
Кстати, в Москве складывается аналогичная ситуация. В октябре застройщики выиграли несколько конкурсов, объявленных столичным правительством. Компания «ПИК-Регион» планировала продать для социальных нужд города более 300 000 кв.м, «Главстрой» — 120 000 кв.м, СУ-155 — 100 000 кв.м. Бюджетные затраты планировались в объеме 40 млрд рублей — по 80 000 руб. за «квадрат».
Однако затем мэрия отказалась подписывать контракты с застройщиками. Мэр столицы Юрий Лужков заявил, что 80 000 за метр — это дорого, и потребовал у строителей скидку в 12-17%. Город вернул застройщикам залог (5%); строители из группы «ПИК» обратились с жалобой в Антимонопольную службу. Юристы ФАС разъяснили, что город обязан заключить договор по цене, обозначенной в условиях конкурса; в общем, «торг здесь неуместен».
Эксперты не исключали, что дело может дойти до суда, причем с хорошими шансами у строителей. Правда, не исключено, что контракт, заключенный под принуждением, стал бы для девелоперов последним в Московском регионе.
В Петербурге до таких страстей дело пока не дошло. Однако многие строители со словами «Да вы на цену посмотрите…» просто отказались комментировать условия выкупа, предложенные городом. Другие, как, например, президент компании «Строймонтаж» Артур Кириленко, были предельно кратки: «Это ниже себестоимости. Участие в подобных проектах нашей компании неинтересно».
Мнения
Максим Шубарев,
президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:
– К сожалению, меня, руководителя крупнейшего объединения строителей в Петербурге, на это совещание не пригласили. Но могу сказать, что цена в 47 300 за 1 кв.м вряд ли заинтересует кого-то из ответственных, надежных участников рынка. Может быть, эта сумма обусловлена какими-то лимитами, принятыми на уровне местного и федерального правительства, но уж точно не реалиями рынка. Потому что на рынке строящегося жилья в Петербурге, за исключением разве что пары блочных объектов на выселках, эта цена ниже себестоимости.
И продавать на таких условиях — значит подвергать проект серьезнейшему экономическому риску. Опаснее всего то, что принять подобные предложения могут именно финансово неустойчивые компании, которые находятся в таком состоянии, что готовы пойти на что угодно, лишь бы заткнуть финансовые дыры. А в дальнейшем это приведет к непоправимым последствиям. В таком случае не надо называть такие шаги антикризисными мерами: просто государство решает свои проблемы, но, к сожалению, делает это в ущерб рынку.
Представитель строительной компании, пожелавший остаться неизвестным:
– Хочу заметить, что нечто подобное уже было в нашем городе. Это проект «Балтийская жемчужина». Там тоже предполагалась цена за 1 кв.м в пределах 35 000-40 000 рублей, а на деле оказалось — от 75 000 рублей. Реальная цена за более-менее приличную квартиру составляет 85 000-92 000 рублей/кв.м. Не думаю, что независимые от госструктур строительные компании пойдут на сотрудничество и согласятся продавать жилье по неадекватным рынку ценам. Это очередное мертворожденное дитя бюрократии.
Матвей Закашанский,
генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ»:
– Даже 50 000 рублей за 1 кв.м — это ниже себестоимости практически всех застройщиков Петербурга. Подобная себестоимость может быть за пределами Кольцевой. Как любое предприятие, которое должно быть прибыльным, чтобы работать, мы не можем реализовывать продукцию ниже себестоимости. Поэтому в конкурсах участвовать не будем.
Если говорить о Петербурге, то такие квартиры (дешевле 47 000 рублей/кв.м) город может получить только у компаний, находящихся в тяжелой финансовой ситуации, которым необходимо срочно погашать задолженности по каким-либо обязательствам.
Безусловно, такая цена убыточна. Последние годы себестоимость жилья росла, в том числе и из-за требований рынка к повышению качества и улучшению характеристик современных квартир. Вероятно, такие суммы будут возможны, если вернуться к строительству «хрущевок» либо при общем значительном падении затрат на строительство будущих объектов.
Но те дома, которые достраиваются сейчас, создавались при более высоких затратах. У застройщиков нет возможности изменить уже начатые проекты, чтобы жилье отвечало условиям конкурса. К тому же нельзя забывать, что большинство квартир в домах высокой степени готовности уже продано — это не позволит делать комплексные перепланировки, не затрагивая интересы первых покупателей.
Выкуп городом самого дешевого жилья приведет к некоторому подорожанию объектов в сегменте эконом-класса.
Кроме того, в связи с общей тенденцией к замораживанию новых объектов думаю, что в ближайшие годы резко снизится уровень предложения, что, в свою очередь, через год-два приведет к новому скачку цен.
Павел Белоусов, /b>
генеральный директор компании «С.Э.Р.»:
– Такие конкурсы поддержать строительную отрасль не могут. Продажа квартир по таким ценам нам неинтересна. Сегодня у застройщиков достаточно квартир, чтобы удовлетворить запросы города по объемам. Но менять свои проекты никто не будет, да это и невозможно в той стадии, когда проект должен быть завершен через год.
Торговать себе в убыток будут только компании, пребывающие в агонии, чтобы поправить текущую ситуацию. Однако это серьезный шаг к созданию пирамиды. Каких-то дополнительных преференций застройщики, продавшие квартиры городу, не получат. Город — не благотворительная организация, и не его дело вытаскивать застройщиков за уши.
Он просто поможет этим компаниям быстрее разориться и, решая проблемы нескольких тысяч очередников, приблизит себя к разборкам с десятками тысяч обманутых дольщиков.
Вячеслав Заренков,
председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– Наша компания будет участвовать в конкурсах по продаже жилья для города. Мы планируем продать примерно 90 квартир в нескольких комплексах. Однако я уверен, что торги будут на повышение. Скорее всего, по 47 300 рублей за 1 кв.м никто продавать не станет, и тогда город вынужден будет объявить более высокую цену.
Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 46(530) | 24-11-2008 | c.22
