Большой жилищный каньон Все новости
Кредитный кризис свел на нет сентябрьское оживление на американском рынке жилья. Зигзаги заокеанской конъюнктуры могут иметь прямое отношение и к российским заемщикам: во-первых, от США, как ни печально, зависит здоровье мировой экономической системы, а во-вторых — российская ипотека строилась как раз по американскому образцу.
По данным Национальной ассоциации риэлторов США (NAR), в большинстве штатов продолжится спад активности. Исключение составят Калифорния, Юта, Орегон и Вашингтон, которые наращивают объемы продаж за счет резкого снижения цен.
Индекс незавершенных продаж (Pending Home Sales index — в отечественной практике это называется «открытые сделки») в США за сентябрь понизился на 4,6% (но все еще остается на 1,6% выше прошлогоднего). Индикатор опережает данные о завершенных сделках примерно на 45 дней, так что снижение фактических продаж должно проявиться в этом месяце.
Сейчас немало сделок срывается из-за проблем с привлечением кредитов — скорее всего, падение объемов будет даже более существенным, чем показывает индекс. В нескольких западных штатах ситуация лучше, чем в среднем по стране: объем незавершенных продаж в Калифорнии, Юте, Орегоне и Вашингтоне за сентябрь увеличился на 3,7%.
Прогнозы по кривой
Продажа дефолтных залогов продолжает подогревать рынок. В Калифорнии сбыт идет интенсивнее, чем в остальных штатах: большая часть недвижимости принадлежит банкам, которые торопятся избавиться от нее. Кредиторы продают жилье по ценам ниже рыночных, население спешит воспользоваться этим шансом.
Из-за этого в сентябре объем продаж на вторичном рынке в целом по стране вырос на 5,5%. При этом цены понизились на 9% (по отношению к прошлогодним показателям). Рост продаж начался в Калифорнии и распространился на Колорадо, Канзас, Миннесоту, Миссури и Род-Айленд. На юге страны продажи сдерживаются последствиями урагана Айк.
По предварительным оценкам Национальной ассоциации риэлторов, общее число сделок на вторичном рынке по итогам 2008-го составит 5,02 млн и в 2009-м увеличится до 5,32 млн. И все же рынок перенасыщен домами на продажу: в норме все имеющиеся предложения должны уходить за полгода, сегодня срок реализации оценивают минимум в год. Дошло до того, что в депрессивных городах вроде Детройта можно купить дом за $1000.
Эксперты сходятся во мнении: до того как «рынок начнет приходить в чувство», цены снизятся еще больше. «Рынок не сможет сразу набрать силу: сначала необходимо сбросить излишек объектов, выставленных на продажу», — считает Билл Чейни, ведущий экономист бостонской компании John Hancock Financial Services.
Бывший глава ФРС Алан Гринспен уверен, что цены стабилизируются в первой половине 2009-го, но сначала снизятся еще процентов на десять. Economist daily приводит данные кризиса начала 1990-х: для стабилизации цен после спада потребовалось около восьми лет. По мнению издания, кто бы ни предсказывал неизбежное скорое восстановление, история повторится.
Внештатные покупатели
Инвесторы больше не доминируют на рынке недвижимости США. Около 80% покупателей приобретают свое первое жилье, и этот показатель выше норм, сложившихся в Штатах. За сентябрь произошел отток части оптовиков и иностранцев. Зарубежных покупателей останавливают проблемы на рынках Европы и Азии. Большинство из них предпочли подождать и посмотреть, как будут развиваться события.
Тем не менее в целом за год активность зарубежных инвесторов повысилась. Согласно исследованиям NAR иностранцев больше всего интересует жилье во Флориде: в 2007 году на штат пришлось 26% «международных» сделок. Чуть ниже популярность Калифорнии (16%) и Техаса (10%). По данным американских риэлторов, у большинства иностранцев на оформление сделки уходит 45-60 дней.
Многие зарубежные инвесторы жалуются на трудности в получении кредитов. New York Times приводит в пример историю жителей Бирмингема, которые не смогли купить квартиру во Флориде. Английская семья собиралась оформить ипотеку на 30 лет, но кредиторы потребовали ставку в 7,9%, а первоначальный взнос подняли с 25 до 50%. Примечательно, что продавец пошел на уступку и снизил цену квартиры (с тремя спальнями) с $333 000 до $224 000, но и это не помогло — сделка распалась.
Сегодня ипотекой для иностранцев на территории США занимаются в основном небольшие частные банки, которые не сильно перегружены. Максимальный размер ссуды для зарубежных заемщиков упал до 60-70% от стоимости залога (против прежних 80-90%).
Положительный момент в том, что существенных изменений по ставкам не произошло: проценты поднялись всего на несколько десятых, в среднем — до 7,5%. Многие местные риэлторы уверены, что ужесточение ипотеки — не преграда для покупателей, которые могут заплатить 30-50% от стоимости недвижимости.
Опасное лекарство
По сравнению с низким количеством продаж залогов в прошлом году сегодня сделок по дефолтным домам — 35-40% от общего количества. Пока цены продолжают падать, невозвраты по ипотеке растут и вынуждают кредиторов списывать некачественные кредиты — круг замыкается.
По количеству ипотечных невозвратов лидирует Южная Калифорния: около 12 000 в Сан-Бернардино, 15 000 — в Риверсайде, 21 500 — в Лос-Анджелесе, 7000 — в графстве Ориндж. Массовые продажи некачественных активов случайным покупателям могут привести к очередному падению рынка. Области Южной Калифорнии пострадали от «спасательных операций» прошлого кризиса, и теперь власти графств Сан-Бернардино и Риверсайд пытаются избежать негативных последствий очередного плана Минфина по скупке проблемных активов.
В конце сентября республиканец Гэри Миллер представил законопроект о создании региональных частно-государственных партнерств, которые могли бы скупать у Минфина дома. В качестве инвесторов готовы выступить 30 владельцев бизнеса и власти 15 городов. «Чтобы инвестиции имели смысл, Минфин должен убедиться, что недвижимость будет продана обратно местным сообществам», — считает Гэри Миллер. Региональные игроки попробуют удержать цены на недвижимость, используя знание местного рынка.
Созданная в 1989 году Трастовая корпорация для урегулирования (Resolution Trust Corporation) выкупала у обанкротившихся ссудосберегательных касс залоги, передавала их в управление и перепродавала участникам рынка. Целые области, ранее населенные домовладельцами, превратились в сообщества арендаторов. Консультанты вспоминают, что управляющие не справлялись с работой и многие дома оказались заброшены.
«Доступное жилье»: по-американски
Несмотря на падение цен жилья эконом-класса не хватает. Его дефицит ощущается, например, в графствах Рокланд и Вестчестер (штат Нью-Йорк).
Средний годовой доход семьи из двух человек здесь составляет $67 000-77 000. Ричард Хайман, консультант Westchester Housing Opportunity Commission, рассказывает, что на каждый недорогой дом в Вестчестере находится по 10 претендентов. Дома в графстве стоят около $460 000. На сравнительно недорогую покупку могут рассчитывать только приобретатели бывших ипотечных залогов или домов в плохом состоянии — такие объекты обойдутся примерно в $325 000.
Риэлторы, услышав требование покупателей «не дороже двухсот», вешают трубку. Сейчас повышение доступности жилья стало приоритетной задачей местных властей: к 2015 году в Вестчестере запланирована постройка 10 000 домов.
Прощальная ярмарка
Рынок «первички» отброшен на десятки лет назад. Национальная Ассоциация Домостроителей (NAHB) США прогнозирует, что общее количество построенных домов и квартир в этом году не превысит 936 000 — такого низкого показателя в Штатах не было с 1945 года. Число выданных разрешений на строительство сократились до 786 000 — показателя начала 1980-х гг.
В то же время в сентябре зафиксировано 3%-ное увеличение количества сделок по покупке недавно возведенных домов. Строители закрывают продажи и стараются поскорее сбыть готовую недвижимость: снижают цены и предлагают покупателям дополнительные бонусы. По данным NAHB, 75% американских застройщиков поощряют покупателей значительными скидками и подарками.
В октябре один из крупнейших застройщиков — корпорация Lennar — запустил масштабную кампанию, планируя распродать оставшиеся дома до конца ноября. Lennar предлагает покупателям взять ипотеку в Universal American Mortgage Company of California: ставка в первый год выплат составит 2,99%, во второй — 3,99% и далее до погашения займа — 4,99%.
Итоговый процент примерно на 1 пункт ниже ипотечных цен в среднем по стране. Альтернативный бонус — отсутствие расходов на заключение сделки. Другой застройщик, Schumacher Homes, готов платить проценты за заемщика в первый год ипотеки. Однако чаще всего встречается другая «приманка» — бесплатные улучшения приобретенной недвижимости.
Использованы материалы Los Angeles Times, New York Times, The Observer, The Wall Street Journal, Reuters, seekingalpha
Александра Никанорова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 46(530) | 24-11-2008 | c.12
