Сергей КУЗНЕЦОВ: "В районе очень мало свободной земли" Все новости
Центр долевого строительства начинался в 1999 году как небольшая инвестиционная компания. Сегодня он работает как застройщик, заказчик, генеральный подрядчик и генеральный инвестор. У компании на разных стадиях реализации — 14 объектов, несколько из них — в Калининском районе. О том, что и почему строят на этой территории, мы говорили с начальником отдела продаж Группы компаний «ЦДС» Сергеем Кузнецовым и директором по развитию Вячеславом Лазаревым.
– Сергей Александрович, какие проекты реализовывала ваша компания в Калининском районе?
– Наш первый опыт на этой территории связан с панельным строительством. Были инвестором в проекте компании «Стройкомплекс», где нам принадлежала довольно большая доля. С 1999 года при участии ГК «ЦДС» в районе реализовано несколько разных проектов. Сейчас возводим 25-этажный кирпично-монолитный дом на проспекте Луначарского, 80. В нем около 600 квартир.
Продажи начались 1,5 года назад, и сейчас реализуются последние квартиры. До сдачи осталось около года. Мы специализируемся на доступном жилье, и этот проект — типичный дом эконом-класса. Цена — около 92 000 рублей за 1 кв.м. Здесь предусмотрены одно- и двухкомнатные квартиры небольших метражей: «единички» — 28-32 кв.м, «двушки» — 48-50 кв.м. Наш опыт, подтвержденный динамикой продаж, говорит о том, что востребовано именно такое жилье.
– Объекты какого уровня возводятся в районе?
– Калининский район весьма однороден по структуре спроса, а значит, и по уровню новостроек. Здесь нет ни элитных, ни ярко выраженных депрессивных зон. Этот район — крепкий середнячок.
– Есть ли зоны повышенного спроса или участки для строительства объектов более высокого класса?
– Найти площадку для реализации проекта хотя бы комфорт-класса здесь крайне сложно. Все же это район доступного жилья. Из-за отсутствия массового строительства трудно говорить о предпочтениях клиентов в отношении конкретных локальных зон. В принципе для всех территорий правила одни и те же: чем ближе к центру, тем лучше. Близость к промзонам, которых в районе достаточно, естественно, цену снижает.
Это район сложившейся застройки. В любом его месте есть потенциал уже сформированного спроса, который тут же обеспечивает уровень продаж. Такие территории сегодня очень интересны девелоперам. Уплотнительная застройка подходит к концу, и все приоритеты города направлены на развитие окраин. Поэтому все, что можно возвести внутри существующих кварталов или рядом с ними, интересует застройщиков, инвесторов и покупателей.
А в силу того, что это единичные проекты, цены могут быть выше, чем в среднем по городу. Нет такого, чтобы в одном квартале пять застройщиков строили пять домов и конкурировали между собой.
– Застройщики разрабатывают для района какие-то особые проекты? Доступность предполагает использование более дешевых технологий, например панельного домостроения.
– Дело не в районе. Кирпично-монолитная технология превалирует во всем городе, «панели» принадлежит очень небольшая доля. Материал особой роли не играет. Определяя категорию дома, стоит говорить о его местоположении и площади квартир. В эконом-классе нет ничего лишнего — минимально необходимая площадь для комфортного проживания человека со скромными запросами.
Например, мы предлагаем однокомнатные квартиры площадью около 35 кв.м, «двушки» 50-55 кв.м и т.д. В некоторых случаях возможно увеличение площади «единичек» до 38-40 кв.м, «двушек» — до 65-70 кв.м, но не больше. Опыт показывает, что доводить площадь однокомнатной квартиры до 50 кв.м нет смысла: при нынешних ценах это станет серьезным препятствием для реализации такого жилья.
Сейчас практически не бывает такого, чтобы к моменту завершения строительства оставались свободные квартиры. Дома эконом-класса — это ходовой товар, при разумной ценовой политике застройщика, конечно.
Представления граждан об уровне и статусе места диктуют и подход застройщика: что строить и почем продавать. Есть районы, например Красносельский, в котором в связи с его локацией (он более удален от центра) цена будет ниже, чем в Калининском. Есть, наоборот, более престижные, как Василеостровский или Московский. В представлении граждан Калининский район — среднего уровня. Он достаточно удобен для проживания.
– С каким районом можно его сравнить?
– Он похож на Фрунзенский. Хотя когда там откроется новая ветка метро, их уже нельзя будет сравнивать. Территории во Фрунзенском районе будут более привлекательными.
– Кстати, о метро. Разрыв на Кировско-Выборгской ветке метро сказался на спросе в Калининском районе?
– Конечно, но в меньшей степени, чем ожидалось. Были прогнозы, что после ликвидации разрыва цены резко возрастут. Однако рост оказался не таким значительным.
– Есть ли какие-то особые требования у местных покупателей?
– Особых требований нет. Большинство людей, покупающих квартиры в Калининском районе, каким-то образом уже связаны с этой территорией. Впрочем, это справедливо для большинства петербургских районов. До 80% людей живут недалеко от стройки. Опять же, чем меньше становится объектов в районе, тем больше увеличивается это расстояние.
– Вячеслав Геннадьевич, как изменялась география застройки района и что его ждет в будущем?
– В Калининском районе строят немного. Большинство проектов реализованы в кварталах сложившейся застройки. Кто-то работал на пустырях, кто-то на заросших деревьями фундаментах незавершенных торговых и социальных объектов. Сейчас застраиваются последние участки возле проспекта Маршала Блюхера, на Бестужевской улице. В районе очень мало свободной земли. Единственная территория, которую можно развивать,– Калининская овощебаза, недалеко от Пискаревского мемориального кладбища. Это огромная территория рядом с парком, которая используется бездарно: здесь работает оптовый рынок.
– Получается, что новое строительство в ближайшее время в районе прекратится?
– Нет. Несмотря ни на что, Калининский — один из самых перспективных районов. Здесь очень много «хрущевок» и кварталов, застроенных в послевоенные годы. Реновация этих территорий позволит сохранить объемы ввода нового жилья. Однако утвержденная программа не дала необходимых рычагов для расселения этих домов. Фактически перспективные кварталы есть, а юридически с ними ничего не сделать.
Еще одно направление — это перевод промышленных предприятий. В районе проспекта Непокоренных, Гражданского проспекта, «Политехнической» и т.д. колоссальное количество объектов, которые надо перепрофилировать.
Например, на проспекте Маршала Блюхера внутри жилого квартала стоит завод, который занимает 1 га. Это вредное производство (пластик и резина для медицинских нужд). Однако большинство предприятий находятся в частной собственности и участки по назначению не используют. Земля дорожает, а собственники не хотят ее продавать или запрашивают нереальные суммы. Сейчас, правда, они зашевелились, но теперь уже застройщики задумались: сколько продлится кризис и чем он закончится, непонятно.
Еще одна сложность — со статусом земель. Когда принимался Генплан, территории предприятий остались в зонах промышленной застройки, даже не общественно-деловой. Кто-то из собственников успел внести поправки, а кто-то нет. Во многих случаях придется корректировать Генплан, а это можно сделать только через три года.
– Будете искать участки в Калининском районе или стоит обратить внимание на Приморский, где еще остались свободные кварталы?
– Приморский вообще перенаселен. В нем нет ничего престижного. Выезд в курортную зону? Ну и что в этом хорошего? Сплошная пробка. В Калининском районе одна беда — Пискаревский проспект. Есть выезды на КАД, добраться можно до любого уголка города. Мы будем строить в любом районе города и области, где есть интересные земли. А участки в Калининском мы всегда подыскивали, будем искать и дальше.
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 42(526) | 27-10-2008 | c.24
