Калининский район никогда не считался особо престижным. Здесь реализуются преимущественно проекты среднего уровня комфортности. Однако спрос на новостройки довольно велик, предложение от него явно отстает. Как следствие — цены заметно превышают среднегородские.
Калининский район, расположенный на северо-востоке города, — один из самых больших, здесь живет свыше 460 000 человек (около 10% населения Петербурга).
В 1936 году, когда было принято решение увеличить число городских районов с 10 до 16, восточную часть Выборгской стороны назвали Красногвардейским районом. В августе 1946 года его переименовали в Калининский. В 1973-м район опять разделили и восточной части вернули старое название — Красногвардейский. Нынешние границы района закреплены в 1988 году. На западе он граничит с Выборгским районом, на востоке — с Красногвардейским, на юге — с Центральным, на севере — с Всеволожским районом Ленинградской области.
Общая площадь района — 4029 га. По данным ГУИОН на 1 января 2008 года, здесь располагаются 1465 жилых строений общей площадью 9,7 млн кв.м. Это третий показатель в городе после Приморского и Выборгского районов. Калининский занимает второе место по площади жилья, находящегося в неудовлетворительном и ветхом состоянии, — почти 1,5 млн кв.м (308 строений) и второе место после Московского по площади типовых пятиэтажек — около 2,8 млн кв.м (627 домов). Сегодняшняя плотность населения — порядка 11 000 жителей на 1 кв.км.
Промышленное прошлое
Район развивался подобно соседу — Выборгскому. Его условно можно разделить на две части: северную — «спальную» и южную — промышленную. По побережью Невы и Большой Невки создавались промышленные предприятия, кварталы вокруг них занимали дома для рабочих. По указу Петра I здесь построили воскобелильный и водочный заводы, пивоварню. Потом появилось кожевенное производство, канатный и сахарный заводы и т.д. В XIX веке на Полюстровском проспекте соорудили завод фарфоровой посуды («Пролетарий»).
Затем между Кондратьевским проспектом и Невой построили Петербургский металлический завод, завод Розенкранца («Красный выборжец»), корпуса Нового Арсенала, Михайловское артиллерийское училище и академию (Военный артиллерийский университет) и т.д.
Между производственными площадками возвели военную тюрьму «с суровым режимом», в 1893 году — Петербургскую одиночную тюрьму «Кресты», в 1912-м — женскую тюрьму с психиатрической тюремной больницей. В 1870 году открылся участок Петербургско-Гельсингфорсской железной дороги, было построено здание Финляндского вокзала. Еще в XVIII веке на заболоченных участках Полюстрово были открыты минеральные источники, вода из которых даже поставлялась за границу.
В начале XIX века здесь образовался курорт, который в 1868 году серьезно пострадал от пожара и так и не был восстановлен. В районе сохранились около 20 объектов, находящихся под охраной КГИОП: комплекс зданий Политехнического университета, особняк и народный дом Э.Л. Нобеля, дача А.А.Безбородко (Кушелевых- Безбородко), дача Ю.Ю. Бенуа, костел Посещения Пресвятой Девы Марии и т.д.
Жилья в южной части района немного, да и спрос на него небольшой. Сейчас в Калининском около 30 крупных промышленных предприятий. Часть из них уже прекратили производство, часть значительно снизили объемы, однако экологическая обстановка остается неблагоприятной. Наличие крупного вокзала и обилие транспорта привлекательности не добавляют.
Северная часть района делится на несколько микрорайонов: Полюстрово, Пискаревка, Гражданка и кварталы севернее Муринского ручья. Последние территории — самые «молодые». Они застраивались в 1980-1990-х годах, в основном панельными домами массовых серий. Район Гражданки осваивали чуть раньше — в 1970-1980-е годы. Здесь есть как «хрущевки», так и более поздние блочные дома.
Восточнее улицы Бутлерова начинается Пискаревка. Здесь вдоль улиц расположены преимущественно кирпичные дома, внутри кварталов — опять же типовые «панельки».
Рядом с промышленной зоной на юго-востоке района находятся кварталы Полюстрово, застроенные «сталинками», кирпичными домами 70-х годов, «хрущевками» и блочными девятиэтажками. Вокруг вокзала, а зачастую и в промышленных зонах встречаются жилые дома старого фонда и «сталинки».
В народе прижилось и другое деление района: на ФРГ (фешенебельные районы Гражданки) и ГДР (гораздо дальше ручья).
Наибольшим спросом пользуются современные дома на проспекте Просвещения, Гражданском проспекте, у станций метро «Площадь Мужества» и «Политехническая» (с видом на Сосновку), рядом с метро «Академическая».
Район можно считать одним из самых зеленых. Здесь находятся четыре парка, 28 скверов, 11 бульваров, 13 садов. Общая площадь зеленых насаждений превышает 1200 га. По территории района протекает Муринский ручей. Сегодня он сильно загрязнен из-за сброса канализационных стоков, однако «Водоканал» до 2012 года должен построить перехватывающий тоннельный коллектор. Сброс в ручей прекратится, а русло очистят от скопившейся грязи.
На территории района расположены четыре пассажирские и грузовая железнодорожные станции, Финляндский вокзал, станции метро Кировско-Выборгской линии.
Работают несколько крупных торговых комплексов: «Родео Драйв», мебельный центр «Грейт», «Академический» и «Северный молл», гипермаркеты «О'КЕЙ», «Лента», «Максидом», «К-Раута», «Метрика». В ТРК «Родео Драйв» функционирует аквапарк. Всего в районе около 434 000 кв.м торговых площадей, что составляет 6,7% от городского объема.
Строителям тесно
Обширных свободных территорий для нового строительства в Калининском районе никогда не было. Девелоперы выискивали участки среди довольно плотной застройки. С 2000 года и до конца 2007-го здесь было сдано 67 жилых домов общей площадью порядка 930 000 кв.м. За 2007 год введено более 222 000 кв.м жилья. Все это многоквартирные дома. Реконструкции и индивидуального строительства тут не велось. В большинстве своем это локальные проекты в сложившихся кварталах.
Застройщики используют преимущественно кирпично-монолитную технологию. В основном это дома эконом-, максимум — комфорт-класса. Для строительства жилья более высокого уровня подходящих участков нет, кроме, возможно, небольшой зоны близ Невы. Теоретически можно построить видовые квартиры и в домах возле парков.
Застройщики уверены, что у района хорошие перспективы для дальнейшего развития. Однако для этого придется осваивать промышленные территории и проводить реновацию застроенных кварталов.
По мнению начальника аналитического отдела компании Setl City Владимира Копылова, Калининский — во многом уникальный район: «Одно из преимуществ — удобное транспортное сообщение с популярными пригородными направлениями: Токсово и Кавголово. А также выезд через КАД на Выборгское, Приозерское и Приморское шоссе. По территории района будут проходить линии надземного экспресса и скоростного трамвая».
По словам Владимира Копылова, высотный регламент района имеет перепады до 30 метров в зависимости от удаленности от центра. На пересечении пр. Культуры и Суздальского пр. и на улице Руставели (со стороны Девяткино) можно возводить высотные доминанты. По периметру площади Мужества разрешается строить здания выше 100 метров.
В 90-е годы район несколько утратил популярность из-за разрыва ветки метрополитена. Но в начале «нулевых» он уже поднялся на третье место по объемам строительства, уступая только Приморскому и Выборгскому.
Сейчас здесь довольно развитая социальная инфраструктура. Много поликлиник и больниц, общеобразовательных и специализированных школ и т.д. «Для будущей застройки перспективны участки у Суздальского проспекта, в районе совхоза «Ручьи». У Кушелевской дороги есть военная часть, и если ее вывести отсюда, то может освободиться от 1 до 3 млн кв.м. А при условии каблирования высоковольтных линий можно строить жилье и на землях, закрепленных за энергетиками», — говорит Владимир Копылов.
В дирекции по маркетингу компании «Строймонтаж» полагают, что при условии строительства станции метро одной из перспективных зон может стать Полюстрово. Согласно прогнозам до 2016 года на севере города ожидается превышение спроса на жилье над предложением.
В марте 2007-го правительство утвердило проект планировки бывших земель совхоза «Бугры». 61,6 га земли отведены под торгово-развлекательную функцию. Здесь предполагается строительство шести торговых и двух торгово-развлекательных комплексов общей площадью свыше 130 000 кв.м. Повысить привлекательность района поможет и Орловский тоннель.
Сегодня в районе реализуется более 50 жилых проектов. Активно рекламируются квартиры более чем по 20 адресам. Тем не менее этого, похоже, недостаточно. Средние цены на первичном рынке — 89 076 рублей за «квадрат». Дороже стоят только новостройки в «спальных» кварталах Василеостровского и Московского районов.
Среди крупных проектов, где идет реализация квартир, отметим жилой комплекс «Новое созвездие» на пересечении проспекта Просвещения и улицы Руставели. Здесь компания «ЛенСпецСМУ» возводит четыре 20-25-этажных корпуса, рассчитанных на 1772 квартиры.
Один из немногих проектов в южной части района — строительство восьмиэтажного жилого здания на улице Комсомола (юго-восточнее дома №16, лит. А), в пяти минутах ходьбы от Арсенальной набережной. Стройку, которую предполагается завершить осенью 2009 года, ведет компания «Пионер».
Кроме того, Setl City возводит жилой комплекс на пересечении Бестужевской улицы и Кондратьевского проспекта; ООО «Сфера» осваивает под жилые цели территории бывшего предприятия на проспекте Непокоренных, 49; квартал 41 СМР (улица Брянцева) застраивает компания «Строймонтаж».
См. таблицы
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 42(526) | 27-10-2008 | c.22
