Специалисты расходятся в оценках факторов, которые будут определять ситуацию на квартирном рынке в обозримой перспективе. Ясно одно: сделок будет мало.
По мнению опрошенных «НП» риэлторов, главная причина сегодняшней стагнации — вовсе не отсутствие кредитных денег на рынке, а общая настороженность в связи с неустойчивостью заокеанских биржевых индексов.
Покупатели, с одной стороны, опасаются, что кризис может на какое-то время лишить их привычного уровня доходов, поэтому не торопятся вкладывать последнее в недвижимость. С другой — видят возможность повременить до более выгодной конъюнктуры.
Ожидают, что нарастающие финансовые сложности в строительных компаниях (желающих вкладываться в «долевку» все меньше, так как нет уверенности, что проекты будут завершены) приведут к снижению цен и на вторичном рынке.
Однако специалисты настаивают: рассчитывать на то, что готовое жилье начнет быстро дешеветь, не стоит. Собственники, которых не поджимают сроки, весьма неохотно снижают ценники и лишь после того, как это сделали владельцы подобных вариантов. Неудивительно, что снижение цен на рынке нередко оказывается скрытым: хозяева уступают покупателям во время просмотров, но в рекламе упорно ставят максимальную сумму.
Логично ожидать, что многие продавцы, нацеленные на переезд, просто откажутся на время от этой затеи. До сих пор горожане реализовывали немало квартир с намерением вложить деньги в стройку, теперь количество таких сделок сократится.
Эксперты предупреждают, что в ближайшее время разогреть рынок, видимо, не получится: выжидательная позиция покупателей сохранится как при стабильных ценах, так и при их снижении. Пока общеэкономический кризис не будет преодолен и граждане не будут уверены в своих доходах, активизации сделок ждать не стоит.
Самый худший вариант для участников рынка — серьезное ускорение инфляции. В этом случае граждане, скорее всего, начнут спешно переводить дешевеющую наличность в недвижимость. При этом в товарном эквиваленте жилье подешевеет: объем вращающихся на рынке средств будет съедать инфляция.
Мнения экспертов
Яков КУСЕВИЦКИЙ,
генеральный директор АН «Центр»:
– Пока пожара в моем бизнесе не ощущаю. Однако настороженность покупателей чувствуется. Те, у кого есть деньги, придерживают их, поскольку не представляют, какие у них будут доходы в ближайшее время. Не добавляет желания вкладываться в недвижимость и вброс объектов в строящихся домах, который сегодня наблюдается на рынке.
Застройщики сидят на кредитных деньгах и не могут позволить себе надолго остаться без финансовых поступлений. Кто-то из клиентов это понимает и ждет, когда цены еще снизятся. Остальные доподлинно не знают, чего ждут, но поддаются общему настроению и тоже не торопятся. Продавцам приходится объяснять: сегодня нельзя гарантировать, что завтра их квартиру не придется продавать дешевле, — и они в принципе готовы идти на уступки.
Андрей ВАСИЛЬЕВ,
генеральный директор АН «Аркада»:
– Мне очень не нравится нагнетание паники, которое происходит во многих СМИ.
Издания соревнуются, кто сильнее напугает горожан предстоящими катаклизмами. Среди прочих обещаний — близкий обвал цен на жилье. Но рынок недвижимости в силу своей инерционности всегда падает последним. Когда это произойдет и насколько снизятся цены, пока сказать, думаю, никто не возьмется.
Проблемы, которые испытывают строительные фирмы, неизменно приведут к сокращению предложения на первичном рынке. Недоверие к незавершенным домам заставляет покупателей искать объекты на вторичном рынке. Готовое жилье сегодня продать не так уж сложно, как уверяют некоторые эксперты. Достаточно скинуть 5% — и квартира уходит.
Самое опасное для рынка — гиперинфляция, но здесь все зависит от действий правительства. Она может съесть накопления граждан, в этом случае формально рублевые цены вырастут, но реальная стоимость жилья, конечно, снизится.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
– Быстро упасть рынок недвижимости не может, просто потому что на нем действует уйма физических лиц. И у абсолютного большинства нет необходимости избавиться от квартиры до начала следующего месяца. Многие продавцы, как только находится желающий приобрести их квартиру, начинают искать «встречку», а значит, становятся покупателями.
Это уравновешивает количество желающих купить и продать жилье. Если ситуация станет неблагоприятной, многие вовсе уйдут с рынка, дожидаясь лучших времен, и предложение сократится. Покупатели сейчас ждут реакции застройщиков на финансовый кризис. Все зависит от того, у кого окажется больше терпения: у продавцов или у покупателей.
Если продавцы проявят сдержанность, нас ждет очень спокойный рынок — по ценовой динамике и активности сделок. Если же они ударятся в панику, продажи все равно останутся вялыми: покупатели будут ждать «ценового дна».
Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ,
генеральный директор АН «Бенуа»:
– Ситуация уникальна. Не помню, чтобы продавцы и покупатели так долго занимали выжидательную позицию. Такого не было даже в 2001 году. Впрочем, в данном случае участники рынка ждут ясности извне: небывалым интересом пользуются отчеты с иностранных фондовых бирж.
Полагаю, пока там ситуация не стабилизируется, все так и будет пребывать в подвешенном состоянии. Пристально следят клиенты и за заявлениями правительства: ждут, когда с высоких трибун объявят, что «дно достигнуто». Наши граждане традиционно верят чиновникам, хотя, боюсь, сегодня просто заявления о начале роста может оказаться недостаточно: надо, чтобы это подтверждала и биржевая статистика.
Отличие нынешней ситуации от кризиса 1998 года в том, что тогда у людей деньги кончились, рынок встал из-за того, что никто не мог заплатить запрашиваемые суммы. Теперь средства есть. Если клиент настроен купить, он даже не особенно торгуется. А значит, если не случится ничего экстраординарного в экономике, период спада будет менее затяжным, чем десять лет назад, а цены быстро восстановятся, как только покупатели поймут, что пришло время действовать.
К примеру, сегодня многие клиенты приостановили обмены с улучшениями, придерживая доплаты на черный день. Многие опасаются «провалов» по доходам.
Антон БАРАНОВ,
генеральный директор ООО «Авентин-Недвижимость»:
– Снижение цены на 5-10% делает квартиру ликвидной – но только на «нормальном» рынке. Однако в ситуации общего снижения уменьшение продавцами цены лишь укрепляет желание покупателей держаться за наличные.
Однако большинство владельцев скидывать цены не станут. Многие продавцы используют вырученные средства для приобретения альтернативного жилья или участков. Кто-то делает это, продавая квартиры со «встречкой», другие разносят продажи и покупки по времени (в этом случае отследить, куда идут деньги, риэлторам сложнее). По нашим оценкам, всего на рынке не больше 20% продавцов стремятся обратить квартиры в деньги.
А значит, продавцы не могут идти на уступки: они привязаны к стоимости альтернатив и согласятся уменьшить цену, лишь если им подвернется очень привлекательный вариант. Уверен, нас ждет долгий период неактивного рынка. Полагаю, после Нового года, как оптимистично предсказывают некоторые коллеги, активизации ждать рановато. Вряд ли рынок проснется раньше весны, а то и еще позже.
Из внешних факторов, конечно, на динамику будут влиять цены на нефть, а также то, какие экономические меры будут предпринимать власти. Также важна доступность кредитов, это серьезно сказывается не только на количестве обращающихся на рынке недвижимости денег, но и на макроэкономической ситуации в целом.
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Пока деньги уходят с рынка недвижимости — это очевидно. Я говорю не только о заемных средствах, которые сегодня все сложнее получить, но и о сбережениях граждан, которые те не торопятся тратить на квадратные метры.
Однако в отличие от благополучной Европы у нас кризис происходит на фоне серьезнейшей нехватки жилья. Вполне обеспеченной квартирами сегодня остается лишь небольшая часть самых состоятельных граждан. Немало людей с довольно высокими заработками пока не поменяли квартир, из которых уже «финансово выросли».
Не наблюдалось до сих пор, и чтобы малообеспеченные граждане приходили в компанию с желанием поменять квартиру на более скромную. Жилье питерцам по-прежнему нужно, поэтому его массового сброса не будет. Разве что ненадолго и только объектов, купленных с инвестиционными целями.
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 42(526) | 27-10-2008 | c.12