Кризис перепроизводства отменяется Все новости
Одно из положительных последствий международного финансового кризиса уже очевидно: петербургскому офисному рынку больше не грозит тотальное перенасыщение, которое эксперты предрекали к 2011-2012 годам. Девелоперы синхронно приостанавливают новые проекты — до выяснения обстоятельств и в ожидании финансирования.
Пока кризисных явлений как таковых на городском рынке бизнес-центров не наблюдается. Темпы ввода качественных площадей в этом году выше, чем в прошлом. Если по итогам 2007-го предложение, по усредненным данным аналитиков, увеличилось примерно на 235 000 кв.м, то за три квартала 2008-го рынок, по расчетам специалистов Colliers International, уже пополнился 205 000 кв.м офисов категорий А и В (80 000 и 125 000 «квадратов» соответственно).
Смутные сомнения
Ввод с июля по сентябрь в Colliers International оценивают в 69 000 кв.м. Аналитики Maris Properties/CBRE дают близкую цифру — 72 000 кв.м. Эксперты Knight Frank приводят более высокий показатель: 92 200 «квадратов».
Среди наиболее значимых деловых комплексов, завершенных в III квартале, — «Арена Холл», I очередь «Парадного квартала», «Демидов Хаус» и др.
Конец года по прогнозам обещает быть ударным: в Colliers International приводят перечень из 28 объектов (общей площадью 320 000 кв.м), которые должны финишировать в IV квартале; в Maris Properties/CBRE оценивают возможный объем ввода в 200 000 кв.м; специалисты компании ASTERA ожидают сдачи 13 высококлассных БЦ общей площадью 176 590 кв.м.
Относительно того, сколько деловых комплексов по факту выйдет на рынок, можно устраивать тотализатор, поскольку в заявленные сроки в Петербурге не укладывается ни один офисный проект. Однако по крайней мере на 100 000 новых «квадратов» рассчитывать, видимо, стоит.
Рост арендных ставок, заметный в первом полугодии 2008-го, в III квартале фактически остановился. Если с января по июнь, по наблюдениям Colliers International, расценки на офисы категорий А и В увеличились в среднем на 12%, то в начале осени в некоторых БЦ свободные площади предлагались на 5-10% дешевле, чем летом.
Цены сделок аренды существенно расходятся с asking price. «Некоторые девелоперы осознали, что переборщили с ценником, и готовы идти на уступки», — отмечает Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений Maris Properties/CBRE. Актуальные диапазоны арендных ставок приведены в табл. 1.
В связи с увеличением ввода бизнес-центров класса А доля вакансий в этом сегменте подросла в III квартале до 8%. При этом объекты категории В по-прежнему демонстрируют очень высокую востребованность: средний уровень загрузки — 98%.
Можно сказать, что на жизни действующих офисных комплексов финансовый кризис пока не отразился. Раздаются лишь первые тревожные звоночки. «В сентябре один из арендаторов принес уведомление о досрочном расторжении договора, поскольку его бизнес связан с инвестициями. Через неделю вернулся и сказал, что, пожалуй, останется. Он-то, может, и успокоился, но мы — нет. Сейчас внимательно анализируем деятельность наших арендаторов, чтобы предвидеть возможные потери», — рассказывает Елена Черевко, генеральный директор «Би-Си-Эм Холдинг».
«Думаю, кризис докатится до нас примерно через полгода: снизятся арендные ставки и заполняемость. Но это нормально — законы рынка», — констатирует зам. генерального директора «АйБи ГРУПП» Елена Никуличева.
Управляющие полагают, что промежуточный момент истины настанет к декабрю — в период массового перезаключения арендных контрактов. «Призываю участников рынка не пугать самих себя и не нагнетать обстановку», — предлагает генеральный директор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин.
Новые офисные центры, которые вышли на рынок летом-осенью 2008-го, хотя и ощущают нервозность атмосферы, но находят своих клиентов.
Стоп, машина!
Зато буквально в течение пары месяцев кардинально изменились планы девелоперов. Первой о замораживании проектов объявила УК «Теорема». «Сейчас мы завершаем II очередь БЦ «Бенуа» и БЦ «Обуховъ-центр». Все остальные работы приостановлены, в том числе мы консервируем и начатые стройплощадки. Главная причина — отсутствие банковского финансирования», — комментирует генеральный директор УК «Теорема» Борис Жуков.
По этому же поводу на время отказался от своих офисных проектов и холдинг «Адамант». Отложено строительство МФК «Адамант-Парк» на Пулковском шоссе, высоток у ст.м. «Ладожская», бизнес-центра на ул. Марата.
Группа ЛСР по-прежнему планирует возвести офисный квартал «Электрик Сити» общей площадью около 340 000 кв.м на пр. Медиков. Однако сдаваться он будет не очередями, как предполагалось прежде, а целиком, и не раньше 2012-2013 гг.
ХК «Империя», которой принадлежит сеть бизнес-центров «Сенатор», тоже минимизирует девелоперскую активность.
«Мы ударными темпами завершаем проекты, где выполнено больше половины работ. Так, в ближайшее время финишируют II очередь комплекса на 18-й линии и III очередь «Сенатора» на ул. Профессора Попова, — рассказывает Андрей Пушкарский, генеральный директор УК «Сенатор». — Проекты, которые пока находятся на бумаге, или стройки на уровне котлована мы приостановили. К обсуждению их дальнейшей судьбы вернемся спустя несколько месяцев. В частности, заморожены работы на Большом пр. В.О., 80 и на ул. Кропоткина, 1.
Такое решение принято не столько из-за финансовых проблем, их у нас пока нет, сколько из-за общей неопределенности на рынке. Пока будем присматриваться к действующим БЦ, которые появятся в продаже. Если арендные ставки снизятся, то новые проекты станут нерентабельными. Но пока это лишь наши опасения: спрос на офисы активный, а поскольку некоторые девелоперы уже испытывают проблемы, их клиенты приходят к нам».
В компании «ЛС-Риэлти» (структура холдинга «Лен-СпецСМУ», специализирующаяся на коммерческой недвижимости) пока «изучают ситуацию». Решений о приостановке каких-либо проектов нет.
Барометр настроений
Дальнейшие сценарии развития ситуации расходятся. Однако по части позиций разногласий у экспертов нет. «Как и в 1998-м, последствия кризиса будут в большей степени ощущаться в сегменте БЦ класса А. При этом вряд ли кто из собственников пойдет на заметное снижение ставок. Скорее, заполняемость действующих комплексов несколько снизится — примерно до среднеевропейского уровня. Но это не критично. Наступает время выгодной покупки проектов, испытывающих проблемы с финансированием», — полагает Александр Гришин.
«Некоторые арендаторы будут отказываться от части площадей в связи с сокращением штатов или сдавать их в субаренду. Часть компаний покинет высококлассные бизнес-центры, чтобы найти более дешевые помещения», — предсказывает Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг компании ASTERA St.Petersburg.
«Пока снижение интереса к аренде офисов заметно только со стороны иностранных компаний. Я думаю, в полной мере последствия кризиса мы ощутим лишь начиная со второй половины 2009-го. В связи с тем что многие проекты уже заморожены, затоваривания офисного рынка не произойдет.
Однако в связи с сокращением спроса вполне возможно, что к 2011 году мы все равно получим избыток предложения, — рассуждает Алексей Федоров. — Что касается арендных ставок, они будут расти в среднем теми же темпами, что и инфляция. Возможно, в связи с кризисными настроениями, в I полугодии 2009-го ценник снизится в пределах 5-10%, но потом девелоперы наверстают упущенное. Наибольшим запасом прочности обладают проекты, связанные со строительством БЦ класса А в центре города, но не с заоблачными ставками, либо категории В — в пределах промышленного пояса».
«Большинство проектов, которые заморожены сегодня, по сути были «мыльными пузырями», — считает Алексей Чижов, директор по консалтингу компании Praktis CB. — Вот достался компании участок, что делать с ним — непонятно, поэтому давайте, как все, строить бизнес-центр, желательно — на 100 000 кв.м, раз места для него хватает, и пошикарнее. Будущее за теми комплексами, к которым девелоперы изначально относились серьезно.
По-прежнему, как и пять лет назад, будут востребованы локальные проекты, связанные, например, с реконструкцией особнячков в центре. Есть будущее и у квартальной офисной застройки. Поскольку эти долгоиграющие стройки рассчитаны на 3-5 лет, у них есть шансы выйти на рынок уже после кризиса — на волне нарастающего спроса.
Что касается действующих комплексов, ставки в них заметно не просядут, зато изменится структура спроса. Вряд ли тенденция к укрупнению арендуемых офисов сохранится, скорее, в моду снова войдет мелкая нарезка, а вместо open space станет актуальной коридорная система».
Анастасия Ясинская
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 41(525) | 20-10-2008 | c.31
