Предупредили по-хорошему Все новости
Росевробанк предложил своим заемщикам досрочно погасить до 30% от сумм задолженностей по ипотечным кредитам. В банке уверяют, что делают клиентам одолжение; конкуренты считают, что кредитор пытается решить собственные проблемы с ликвидностью.
На прошлой неделе сотрудники банка рассылали письма и выборочно обзванивали заемщиков с просьбой вернуть долги прежде времени. Кредиторы ссылались на грядущее снижение цен на недвижимость. (По договору в этом случае банк вправе потребовать полного досрочного возврата.)
Пока рекомендует
В банке утверждают, что просьба была обращена лишь к тем клиентам, которые в свое время внесли небольшой первоначальный взнос и чей долг сейчас ненамного меньше стоимости залога (кстати, банк до сих пор рекламирует ипотечные ссуды с 10%-м первоначальным взносом). И то, настаивают в банке, «это, скорее, не просьба, а рекомендация». Заемщикам «порекомендовали» последовать совету не позднее 15 ноября.
«Когда стоимость залога по кредитам упадет, по условиям ипотечных договоров мы вынуждены будем применять более жесткие меры», — поясняет первый зампред Рос-евробанка Дмитрий Суздальцев. Под «жесткими мерами» г-н Суздальцев подразумевал единовременное досрочное погашение ссуды либо реализацию залога — именно это прописано в контрактах Рос-евробанка. Никаких вариантов «помягче»: дополнительного обеспечения по кредиту либо частичного погашения дельты между долгом и стоимостью залога — не предусмотрено.
В Росевробанке уверены, что делают одолжение клиенту. Банкиры несколько опережают события: спрос на недвижимость сократился (по разным оценкам, на 10-30%), однако к обвалу рынка это не привело, заметна лишь незначительная коррекция.
Коллеги по бизнесу считают, что кредитор выбрал неверную тактику, которая может спровоцировать беспокойство среди заемщиков. «Должники, как правило, и так стремятся использовать все свободные деньги для погашения ссуды досрочно. Дополнительных средств на внеплановую выплату у них нет. Не стоит рассчитывать на то, что клиенты откликнутся на такую просьбу.
Она может свидетельствовать о том, что ипотечный портфель банка оценивается как рисковый, а также о текущих проблемах с ликвидностью», — говорит заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов. К слову, на днях Росевробанку предстоит выплата купона и погашение еврооблигаций на $150 млн.
Рисковые кредиторы
Остальные банки пока не ведут речи о досрочных выплатах. При снижении цен наиболее уязвимыми могут стать те, кто выдавал ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Например, ВТБ 24 совсем недавно заменил нулевой первоначальный взнос 20%-м.
«Кредитов с нулевым взносом мы выдали совсем немного. Кроме того, заемщики уже погасили часть основного долга, и, даже если жилье подешевеет, у них вряд ли возникнут серьезные проблемы. Если это все же случится, будем действовать в рамках договоров (потребуем дополнительного обеспечения или частичного досрочного погашения)», — говорит Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ 24.
В договорах Альфа-банка также предусмотрены «досрочка» и допобеспечение по кредиту. Однако, по словам директора по ипотечному кредитованию петербургского филиала банка Вячеслава Михайлова, прибегать к ним не придется: кредитор всегда запрашивал солидный первоначальный взнос, и заемщики довольно легко смогут пережить возможное падение цен на 15-20%.
«Мы не видим смысла в том, чтобы требовать с заемщиков досрочно крупные суммы. Тем более, у клиентов все ровно вряд линайдутсятакие дополнительные средства», — говорит г-н Михайлов.
В кредитных договорах «КИТ-Финанса», Городского ипотечного банка, «Дельта-Кредита» вовсе не прописана какая-либо ответственность заемщика в случае падения залога в цене — этот риск на кредиторах.
В ипотечных документах Сбербанка формулировка довольно расплывчатая: «тело» кредита должно быть не более стоимости залога плюс проценты за один год; однако не указана ответственность заемщика, если эта сумма меньше долга.
Еще один любопытный момент: банки по-разному подходят к вопросу о том, на какие данные об изменении цен на недвижимость им ориентироваться. Одни не скрывают, что мониторят «Бюллетень недвижимости» (допуская погрешность в 5-6%); крупные кредиторы держат собственные аналитические отделы; некоторые каждый квартал самостоятельно заочно делают переоценку залогов (если у кредитора есть основания полагать, что цена залога снижается, по условиям договора он обяжет заемщика заказать отчет об оценке за его же счет).
Чтобы в будущем избежать неприятных неожиданностей, юристы советуют всем ипотечным заемщикам перечитать свои кредитные договоры.
По мнению специалистов, наиболее высокие риски «принудительного погашения» относятся к тем ипотечным сделкам, стоимость залога в которых изначально была завышена. Таких немало.
«НП» досье
По данным на 1 апреля 2008 года, Росевробанк занимает 53-е место среди банков РФ по сумме чистых активов (46,8 млрд руб.) и 62-е по размеру капитала (5,5 млрд руб.). 84% акций банка принадлежит управляющей компании «Росеврогрупп», 6% — фонду DEG и 10% — фондам «Ренфин» и «Ренфин-2». На 1 октября портфель ипотечных кредитов составлял $110 млн (32-е место по объему среди банков РФ).
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 41(525) | 20-10-2008 | c.12
