Банки готовятся к удорожанию «длинных» денег и стремятся переложить будущие риски на заемщиков. Более половины кредиторов уже предусмотрели в ипотечных договорах возможность менять ставки без согласования с должником.
В брокерской компании «Фосборн Хоум» отмечают, что к такой практике сегодня прибегают уже практически все банки. Правда, многие открыто в этом не признаются и уверяют, что проценты закреплены на весь период погашения. Правду заемщик узнает лишь за один-два дня до подписания кредитного договора, а то и в момент выдачи ссуды.
«Сегодня во многих договорах банкиры указывают следующее: если подорожают средства, которые привлекает банк, — увеличится и ставка для заемщика», — рассказывает Юлия Туголукова, директор центра ипотечного кредитования корпорации «Адвекс».
У должника есть один-два месяца, чтобы начать платить по новому графику. Если он не согласен с такими условиями, ему остается либо погасить заем досрочно, либо продавать залог и рассчитываться с банком.
Обычно в таких случаях спасает перекредитование. Но ситуация становится безвыходной, если внезапное повышение ставки приходится на период моратория на досрочное погашение: заемщику придется ждать, пока банк разрешит рефинансирование. Впрочем, мораторий редко составляет больше одного года. К тому же, по словам брокеров, некоторые банки закрепляют за собой право корректировать ставку не ранее чем через 3-5 лет выплат по ссуде.
Правда, неизвестно, сколько банков лет через пять будут позволять себе вольности со ставкой (возможно, все). Заемщикам придется либо постоянно менять кредиторов, выплачивая заем до первого повышения, либо смириться с непредсказуемыми скачками процентов.
Юристы агентства «Итака» считают, что, даже если в договоре и прописана возможность повышения процентов в одностороннем порядке, должник может оспорить требования банка в суде, причем есть шансы выиграть. Генеральный директор компании «Кредитный и финансовый консультант» Александр Гребенко не соглашается: «У истца практически нет шансов, если в договоре есть оговорка о повышении». Специалисты «Адвекса» уверены, что, как только банкиры начнут активно поднимать стоимость уже выданных кредитов, заемщики начнут подавать иски.
Коррекция ставки — лишь один из спорных пунктов кредитных договоров. По информации брокеров, банки уже готовы «повесить» на заемщика и более серьезные риски: например, предусмотреть ответственность неплательщика всем имуществом, а не только заложенным жильем.
Такое требование противоречит закону «Об ипотеке», хотя предпосылки понятны. Кредиторы учитывают американский опыт: опасаются, что недвижимость подешевеет и средств от реализации квартиры не хватит для погашения долга.
На этом фоне кредиты с плавающей ставкой (индекс Libor/MosPrime + фиксированный процент) кажутся довольно безобидными, хотя пока и вызывают недоверие потребителей. Отследить колебания индекса в кратко-срочной перспективе куда проще, чем внутренние проблемы банка с привлечением ресурсов.
К тому же при оформлении кредита по плавающей ставке заемщик осознанно идет на риск и надеется на собственную финансовую грамотность. Подписывая договор, предусматривающий изменение процента в одностороннем порядке, он может полагаться разве что на удачу.
Александра Никанорова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 40(524) | 13-10-2008 | c.22
