Крупные застройщики считают: если правила землепользования и застройки (ПЗЗ) будут приняты в нынешнем виде, это может привести к существенному сокращению ввода жилья и увеличению цен на первичном рынке. Власти с такой позицией не согласны и никаких поблажек строителям не обещают.
Городская комиссия по землепользованию и землеустройству приступила к рассмотрению поправок к проекту ПЗЗ, предложенных в ходе общественных слушаний, которые прошли во всех районах. Всего поправок набралось около 3000. «Многие из них дублируются, поэтому общее число надо разделить на два, а то и на три, — говорит Александр Аврутин, заместитель генерального директора ЗАО «Петербургский НИПИград». — На уровне районных комиссий предложено отвергнуть 14-15% (около 300) поправок как не относящихся к предмету обсуждения».
Больше всего замечаний относится к проблемам высотного регулирования (25%), карт зонирования (27%) и градостроительных регламентов (28%).
К 21 октября комиссия должна представить в ЗС проект городского закона. Глава КГА Александр Викторов пообещал отчитаться по каждой поправке.
Хотелось бы помучаться
Свои замечания к Правилам подавали и петербургские застройщики. По словам генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, только члены этого бизнес-сообщества предложили более 100 корректировок как в текстовую, так и в картографическую части: «Многие обнаружили несоответствие своих проектов Правилам. Есть расхождения по высотному регламенту, планировочным решениям и функциональным зонам.
Чтобы строить, нужны изменения в ПЗЗ». По данным Ассоциации, с 2005 по 2008 год компании разработали и согласовали более 30 ВРЗ, которые теперь противоречат Правилам. Из них в 18 случаях изменилась функциональная зона. Еще более 30 ВРЗ не соответствуют предлагаемому высотному регламенту, причем по 22 из них уже есть согласованные КГА объемно-пространственные решения.
Строители также предлагают изменить границы территориальных зон для 36 инвестиционных проектов по 56 участкам. Алексей Белоусов полагает, что многие из этих проблем отпадут, если сроки действия ВРЗ продлят.
«Пожалуй, главная поправка, предложенная строителями, касается переходного периода. От покупки земли до начала строительства проходит около двух лет. В это время разрабатываются и согласуются многочисленные документы, в том числе и ВРЗ. И они зачастую не совпадают с Правилами. Инвестор намерен построить жилой дом, а участок попал в деловую зону и т.п. Необходимо, чтобы утвержденные ВРЗ действовали хотя бы год после принятия Правил. Без этого реализация многих проектов отложится на год и более. Это может привести к сокращению предложения на рынке, а значит, и росту цен. По нашим оценкам, в 2009 году на рынок могут не попасть около 100 объектов», — говорит председатель совета директоров холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
По мнению президента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, не стоит забывать и о финансовом кризисе: «Многие небольшие компании могут уйти с рынка. Если строителям не дадут адаптироваться к новым правилам, если не будет переходного периода, то объем вводимого жилья в будущем может заметно сократиться». Сегодня предложение на первичном рынке жилья составляет около 6 млн кв.м. По оценке строителей, в 2009-м этот показатель может уменьшиться до 4 млн кв.м.
Кроме того, застройщики просят не повышать нормативы обеспеченности новостроек паркингами. «Они и сегодня явно завышены. Себестоимость создания одного машиноместа составляет около $30 000, а в двухэтажном гараже — уже $45 000. При таких ценах их мало кто может себе позволить. Нужно не только изменить нормативы. Возможно, стоило бы предоставлять участки под паркинги бесплатно или даже поощрять строителей, ведь это общегородская проблема», — полагает Вячеслав Заренков.
«По нормативу надлежит обеспечить одно машиноместо на 80 кв.м жилья. Во-первых, это крайне неудобно, поскольку мы считаем количество мест исходя из числа квартир. Например, для типовых домов, где квартиры в основном имеют площадь 55-60 кв.м, исходим из показателя 0,3 машиноместа на квартиру. У нас уже есть сложности с реализацией паркингов, зачастую мы вынуждены продавать их себе в убыток. Мы просим уменьшить норматив до одного парковочного места на 150 кв.м жилья», — говорит президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко.
Не дождетесь
Ждать поблажек от властей девелоперам явно не стоит. Об этом четко заявил вице-губернатор Александр Вахмистров, который призвал строителей не устраивать панику: «Кризисы в рыночной экономике были, есть и будут. В определенных областях они иногда полезны. Существуют способы выхода из критической ситуации: бюджетные займы, ипотечные кредиты, целевое субсидирование и так далее. Мы пережили кризис 1998 года и нынешний, уверен, переживем».
Он также философски посоветовал находить плюсы в сложившейся ситуации: «Это не только кризис, но и толчок к поиску новых решений, например вариантов сокращения издержек». Чтобы строители не расслаблялись, чиновник заявил: девелоперы, которые не будут справляться с заявленными проектами, могут лишиться участков.
Также вице-губернатор сообщил, что власти не планируют вводить период временного действия разрешительной документации. Значит, день принятия ПЗЗ может стать «черным» почти для 200 городских проектов, высотные и пространственные характеристики которых не соответствуют Правилам.
Свои поправки в ПЗЗ заявили и петербургские депутаты. Всего они подали 74 предложения, которые во многом расходятся с пожеланиями застройщиков. Например, парламентарии против легализации в высотном регламенте «градостроительных ошибок» — как прошлых, так и настоящих. Они считают, что застройщиков нужно обязать реконструировать такие здания, прописав соответствующую процедуру в ПЗЗ.
По мнению депутатов, предельная высота застройки должна быть регламентирована на всей территории города. Они настаивают на введении терминов «плотность застройки», «коэффициент использования территории» и на разработке соответствующих разделов ПЗЗ. Кроме того, размер отклонений от предельных параметров (по разрешению исполнительной власти) надо ограничить 10-20%. При этом депутаты не против переходного периода.
Евгения Иванова
Андрей Некрасов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 39(523) | 06-10-2008 | c.8
