Спрос на территории к востоку от города (расположенные вдоль Дороги жизни и Мурманского шоссе до Ладоги) — весьма неровный. Востребованные земли: Всеволожск, Мельничный ручей, Воейково, а также побережье Ладожского озера — чередуются с относительно малоинтересными для жилой застройки территориями.
На этом направлении можно насчитать 20 реализуемых проектов комплексной за-стройки разных ценовых категорий. Земли интересуют девелоперов прежде всего из-за близости к городской черте (здесь она почти совпадает с КАД), заметно подтянувшейся за последнее время торгово-развлекательной инфраструктуры, а также природы: красивых сосновых лесов здесь пока хватает.
«Спрос на дома в «стихийной застройке» перебивают организованные поселки, которых здесь в изобилии. Хотя владельцы сами виноваты: как правило, их цены выше, чем в малоэтажных комплексах. Они ссылаются, к примеру, на то, что предлагают постройки из кирпича, тогда как у конкурентов — материалы попроще. Дома бы уходили, будь цены равными», — сетует директор всеволожского офиса АН «Итака» Ольга Латыева.
И приводит показательный пример: за дом 1954 года постройки в центре Всеволожска на участке 15 соток владельцы требовали две «двушки» и одну «единичку» в Питере. «Мы даже не взялись за этот вариант», — говорит г-жа Латыева.
Однако в среднем с 2007-го дома подорожали незначительно: примерно вровень с ростом стоимости земли.
Правительственный фактор
По сравнению с прошлым годом цены на местные земли поднимались весьма неравномерно, чему способствовало сразу несколько «внешних» факторов.
Период с января по сентябрь 2008-го получился для загородного рынка весьма непростым: спрос и предложение то поднимались, то падали. В начале года дачникам пообещали прописку в садоводствах, и это сильно повысило привлекательность земель ДНП и СНТ.
Профессионалы без устали разъясняли горожанам, что муниципалитеты не захотят плодить социальные проблемы (прописанных жильцов придется обеспечивать инфраструктурой) и что юридических зацепок, позволяющих не признавать дачные домики жилыми, у них хватит.
Однако у граждан — свои соображения: к неисполнимости отечественных законов им не привыкать, главное, чтобы нашлась хоть какая-то юридическая лазейка. Продавцы немедленно отреагировали на москов-ские инициативы резким подъемом цен.
Чуть позже губернатор Ленобласти объявил о бесплатной раздаче земли аборигенам. Тут уже покупатели приостановили покупки, ожидая, что дареные земли будут выброшены на рынок, а значит — увеличится предложение и наделы подешевеют. Профессионалам опять пришлось заняться разъяснениями: раздавать в интересных местах просто нечего.
«Здесь все земли давно разобраны, выделять участки если и будут, то в дальних частях области. В Выборгском, Всеволожском районах земель просто нет», — уверена Елена Чиченова, руководитель всеволожского отделения АН «Прогаль». Но клиенты не прислушиваются к «неприятным» аргументам.
Наконец, загородный рынок придавило добравшимся с небольшим опозданием до России мировым финансовым кризисом: денег, особенно заемных, стало меньше. Продавцы затаились, сняв объекты с реализации «до выяснения», чтобы не остаться с деньгами на руках.
«Все чаще на продажу идут со встречной покупкой, к примеру, квартиры в Питере или всеволожске. А если доплаты не хватает на альтернативу, отказываются от сделки», — подмечает директор всеволожского филиала АН «Экотон» Светлана Пичурина. Хотя последние годы граждане привыкали все больше доверять рублю, однако как только на горизонте замаячил кризис, инстинкты «бегства от наличных» тут же проснулись.
Односторонний имидж
Сегодня сделки идут довольно вяло, цены предложения нередко не соответствуют запросам покупателей, продавцы не торопятся идти на уступки.
За год сильно подорожали самые близкие к городу земли, прежде всего окрестности Янино. Сегодня за сотку здесь просят до $10 000 (если участок ИЖС). Год назад ценовой максимум не превышал $6000.
По мнению продавцов, привлекательности территории добавляет ведущееся здесь строительство разрекламированного проекта «Янино» от Национальной жилищной корпорации. Правда, покупатели не торопятся отдавать запрашиваемые суммы за участок с видом на заводские трубы.
«Я лично не видел, чтобы кто-то покупал здесь землю. Пристроить надел по соседству с «не самым респектабельным» населенным пунктом при таких ценниках крайне непросто», — комментирует директор департамента загородной недвижимости АРИН Николай Никитин.
Участок среднего размера обойдется покупателю в $150 000-200 000. Потратив такие деньги на землю, покупатели, как правило, рассчитывают вложить в дом еще не меньше $300 000 (то есть общий бюджет строительства составит около $500 000). Обладатели такой суммы пока могут позволить себе более приятные ландшафт и соседство.
В окрестностях Всеволожска цены могут доходить до $20 000 за сотку, с прошлого года (тогда эти земли ощутимо подорожали) верхняя граница не изменилась. Зато нижняя продолжала подниматься: осенью 2007-го в окрестностях можно было взять участок по $10 000/сотка, сегодня дешевле $13 000-14 000 придется еще поискать (такие и даже более низкие цены встречаются лишь в соседних садоводствах — но там и природа совсем иная).
На покупателей и продавцов этих земель мало повлияли как обещания прописки в садоводствах, так и уверения о раздаче земель. Сделки как-то идут, лишь последнее время активность немного снизилась.
Как отмечают опрошенные «НП» эксперты, наделы в Бернгардовке по ценам постепенно догоняют земли во Всеволожске. «Застройка становится более однородной, разница в ценах нивелируется. К тому же сюда подтягивают коммуникации, отсутствие которых раньше негативно влияло на стоимость земли», — полагает Николай Никитин. На юг от районного центра участки ценятся еще дороже: земли вдоль дороги на Разметелево риэлторы называют «золотой зоной». Дороговизну определяют сосновые леса. Найти надел дешевле $16 000/сотка — непросто.
Дачные аппетиты
За Всеволожском цены резко снижаются. Расположенные дальше по Дороге жизни Ириновка, Романовка, Рахья интересуют покупателей куда меньше. Природа здесь уже не столь привлекательна: в местном ландшафте преобладают березы и осины, а то и вовсе кустарник. В изобилии — садоводства, такое соседство также не повышает спрос. Цены на участки ИЖС — $4000-5000 за сотку (год назад запросы начинались от $3000).
А вот садоводства в Дунае резко подорожали. Год назад эти земли были мало кому нужны, участки 8-10 соток, по данным агентств «Прогаль» и «Экотон», продавали по 250 000 — 300 000 рублей за надел (в пересчете сотка обходилась немногим дороже $1000), сегодня за такие объекты просят до 800 000 руб., за 500 000 уже ничего не подобрать. Как отмечают риэлторы, подъем цен на местную недвижимость стал заметен с начала года и не остановился после оттока спроса из-за заявлений губернатора области.
Кризис лишь подогрел аппетиты продавцов, которые попытались заложить в цену риски, связанные с нестабильностью.
С прошлого года заметно подорожали и земли на Ладоге. Тогда участки с видом на озеро предлагали в среднем по $5000-8000/сотка, сегодня продавцы за такой товар просят до $12 000, в отдельных случаях — до $15 000. По наблюдениям специалистов агентств «Экотон» и «Итака», интерес к таким объектам растет: гражданам все больше нравится жить возле крупнейшего озера Европы.
Мнения экспертов
Николай Никитин,
директор департамента загородной недвижимости АРИН:
– В Разметелево (7 км по Мурманской трассе) на участки выставляют примерно такие же цены, как в Янино: $10 000/сотка. И так же не могут продать. Думаю, чтобы заинтересовать покупателя, надо снизить ценник на $2000-3000. Но владельцы на это пока не идут.
За землю в Колтушах (примерно на том же удалении от города, но чуть южнее) просят до $14 000-15 000, и в данном случае это разумно. После того как привели в порядок центр этого поселка, интерес к нему заметно подрос.
Светлана ПИЧУРИНА,
директор всеволожского филиала АН «Экотон»:
– О реальных ценах сейчас говорить очень сложно. К примеру, за Всеволожском — в окрестностях Романовки или Ириновки — можно выставить участок по 80 000 руб. за сотку, можно по 300 000. Все равно не берут. Запросы продавцов встречаются самые разные.
Ольга ЛАТЫЕВА,
директор всеволожского офиса АН «Итака»:
– Хорошие участки в Дунае, которые в прошлом году продавались за 500 000 рублей, сегодня предлагают по 1 млн. Однако реализовать удается лишь те объекты, владельцы которых готовы умерить аппетиты. В Рахье летом продали участок 10 соток (правда, без электричества) за $12 500. Но разумные продавцы сегодня — редкость.
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 38(522) | 29-09-2008 | c.27