Паника на отечественном фондовом рынке практически тут же сказалась на российской ипотеке. Банки берут паузу и повышают ставки; брокеры успокаивают заемщиков и рекламируют «антикризисные» предложения. Участники рынка уверены: если ипотеке и суждено почить — произойдет это нескоро.
В несколько первых «кризисных» дней рынок ипотеки практически замер: кредиторы обдумывали, насколько ужесточать условия по ссудам, ждали действий конкурентов; брокеры пытались успокоить потенциальных заемщиков и хоть что-то узнать о работе банков. Руководители некоторых крупных кредитных компаний даже рассылали своим сотрудникам письма с лейтмотивом «спокойствие, только спокойствие».
По информации московских брокеров, в столице кредитование на неопределенное время заморозили восемь банков. В Питере ситуация была полегче. Официально лишь Московский банк реконструкции и развития приостановил выдачу ипотечных кредитов. Кредитор объясняет, что это лишь пауза на время пересмотра условий программ, а вовсе не проблемы с ресурсами. Несколько банков под разными предлогами вовремя не выдали уже одобренные потребительские ссуды.
Кошмарный сон
На 0,5-1% ставки повышают ВТБ24, «Сосьете Женераль Восток», Собинбанк, «Уралсиб», Еврофинанс Моснарбанк и др. В Альфа-банке рублевые кредиты подорожали на 1,6%, долларовые — на 0,2 (средний процент на 15 лет теперь составляет 15,5% и 12,9% соответственно). «Дельта Кредит» также повысил ставку по рублевым ссудам — на 1-1,5% (в зависимости от формы подтверждения дохода). Оргресбанк поднял рублевые проценты сразу на два пункта (теперь минимум — 13,5%), долларовые — на 0,9% (9,9%).
С 1 октября могут подняться ставки в Райффайзенбанке (предположительно на 1%). На открытии своего первого ипотечного центра в Петербурге 19 сентября руководители Сбербанка уверяли собравшихся, что ситуация не так уж драматична. По крайней мере, до начала октября кредитор обещал не менять условия программ.
Некоторые банки повысили размер первоначального взноса. До недавнего времени ВТБ24 был единственным банком, который в исключительных случаях мог выдать кредит вообще без него. Теперь и здесь требуют от 20%. Впрочем, по совместным программам с застройщиками этот минимум остался на прежнем уровне — 5-10%.
С 1 октября Абсолют Банк до 25% увеличивает минимальный первоначальный взнос по «первичке» и до 20% — по «вторичке». Новые условия распространятся и на ранее одобренных клиентов. Кроме того, с 17 сентября банк приостановил рефинансирование ипотечных ссуд, выданных другими банками. «Сейчас наша главная задача — минимизировать риски и поддерживать качество кредитного портфеля», — говорится в обращении «Абсолюта» к партнерам-брокерам.
Улучшая качество портфелей, кредиторы, скорее всего, готовятся таким образом и к откату цен на недвижимость. (По наблюдениям брокеров, в последние полгода почти половина кредитов выдавалась с первоначальным взносом около 10%. При коррекции цен такие займы могут оказаться недостаточно обеспеченными залогом.)
Банки стали чаще «резать» суммы, затягивают сроки рассмотрения заявок. Например, «Ренессанс капитал» увеличил этот период с трех дней до трех недель. Кредиторы принимают документы на одних условиях, выдают одобрения уже с другими параметрами. По словам брокеров, чуть ли не каждый день случаются истории, когда ранее одобренную ипотеку под 13-14% на нотариате заемщику предлагают взять под 18-19%.
«По крупным сложным кредитам срок действия одобрения сократился с 3-4 месяцев до двух. Банки чаще предлагают плавающую ставку либо процент, который могут менять в одностороннем порядке. Некоторые оценщики стали сильно занижать стоимость залога, уменьшая этим риски банков-партнеров», — констатирует Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства.
«Примерно 60% кредиторов пока не меняли условия выдачи ссуд с начала кризиса на отечественном рынке, но половина из них собирается поднять ставки уже с 1 октября», — говорит Юлия Туголукова, директор Центра ипотечного кредитования «Адвекс». Условия действительно ужесточили далеко не все кредиторы: в Городском ипотечном банке, GE Money ссуды выдают на прежних основаниях.
«Конечно, мы ввели дополнительный контроль кредитных и операционных рисков, скорректировали стратегию продаж и маркетинга. Работа в рамках группы Morgan Stanley, синдицированные заимствования и сделки рефинансирования — все это пока позволяет привлекать адекватный ресурс, предлагать интересные ставки и формировать ликвидный портфель», — говорит Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка.
Операция «Антикризис»
На кризис ликвидности оперативно отреагировали московские брокеры (с представительствами в Питере). Уже через пару дней после паники в банковском секторе компания «Фосборн Хоум» объявила о запуске совместной программы с банками-партнерами. Посредник готов переводить клиентов с одобренными (но не выданными) кредитами из банков, испытывающих трудности, в банки, продолжающие работать с ипотекой.
По оценкам экспертов компании, в течение месяца таким образом будет проведено 250-300 ипотечных сделок на общую сумму $40-50 млн (из них на Москву придется около 40%). Новые кредиторы обещают не проводить повторный андеррайтинг и не требовать от клиентов дополнительных бумаг. Заемщик не будет платить брокерам за подбор альтернативной программы.
Кредитный посредник «Кредитория» с 23 сентября по 30 октября проводит акцию «Антикризис»: клиентам, приобретающим квартиры на первичном и вторичном рынках, компания обещает обеспечить «отбор антикризисных банков».
О намерении «перехватить» несостоявшихся заемщиков у конкурентов заявили в «Дельта кредит»: «К нам уже пошли первые обращения отказников. Рассматривать документы по таким клиентам и их подобранным объектам будем в предельно сжатые сроки — за несколько часов. С момента обращения к нам и до сделки может пройти всего 1-2 дня», — говорит Ольга Бажутина, региональный директор банка по Северо-Западному федеральному округу.
Будущее самих кредитных посредников пока под большим вопросом: мелкие компании, вероятно, исчезнут с рынка; большие, напротив, упрочат позиции. «Количество брокерских контор сократится, останутся самые сильные и крупные. Причем работы у них будет немало: самостоятельно взять кредит заемщику становится с каждым днем все сложнее», — говорит Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию петербургского отделения Альфа-банка.
Проценты придавят не всех
Несмотря на стремительное ужесточение условий по ссудам игроки рынка пока не спешат ставить крест на ипотеке. Естественно, круг потенциальных заемщиков сузится, но ссуды еще долгое время будут доступны тем, кто хочет поменять старое жилье на новое с доплатой.
По статистике «Фосборн Хоум», на долю таких петербуржцев приходится практически половина всех заявок. Это подтверждается и тем, что сейчас в Петербурге средняя сумма ипотечного займа составляет 2,2 млн рублей (по статистике Сбербанка) — «с нуля» на такие деньги квартиру не купить даже при 20-30% взносе.
«Поднять» ипотеку по новым ценам будет под силу топ-менеджерам, владельцам собственного бизнеса, обладателям солидной «белой» зарплаты. «Требования к клиентам все суровее. Сегодня «стандартный» заемщик — это обычно наемный сотрудник, который может подтвердить весь свой доход; как правило, имеет положительную кредитную историю и минимум 20-30% первоначального взноса», — говорит Ирина Забродина, генеральный директор Центра жилищного кредитования.
По словам президента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, к выходу на российский рынок готовятся крупные западные банки. Причем они намерены — чтобы завоевать значимую долю клиентов — конкурировать по нижней границе сложившихся ставок.
Галина Стащак
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 38(522) | 29-09-2008 | c.15
