Треугольник недоступности Все новости
Интерес покупателей к квартирам в старом фонде в целом снижается, однако в «золотом треугольнике» антикварное жилье продолжает уверенно дорожать. Нерасселенных парадных здесь не осталось, даже жилье с явными недостатками при сравнительно высокой цене находит своего покупателя.
За 15 лет существования рынка «золотой треугольник» не стал сплошной зоной элитного жилья. В соседних домах можно встретить квартиры и за 6 млн, и за 100 млн рублей. Однако самый плохонький вариант здесь обойдется покупателю примерно вдвое дороже, чем сравнимое жилье в менее престижных кварталах исторического центра.
Первопроходцы из рантье
Понятие «золотой треугольник» возникло в 1993-94 годах. «В начале 1990-х в ценах на исторические кварталы не было большой разницы: везде было много коммуналок. Потом выяснилось, что жилье на пересечении Невского проспекта и Мойки можно очень дорого сдавать в аренду — особенно иностранцам. К примеру, апартаменты площадью 130 кв.м, расселенные в 1994 году за $55 000, после небольшого ремонта были сданы на пять лет по $8800 в месяц.
А где-нибудь на Колокольной улице такую же квартиру можно было пристроить максимум за $500-600», — вспоминает генеральный директор АН «Русский дом» Людмила Синьковская.
Окрестное жилье стали быстро выкупать с коммерческим прицелом. По оценкам специалистов агентства «Бекар», еще четыре-пять лет назад до половины квартир в «золотом треугольнике» приобретались для последующей сдачи в аренду. Инвесторы активно расселяли коммуналки.
Генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов вспоминает, что расселения активно продолжались до 2002-2003 годов, потом подходящие варианты закончились, остались лишь проблемные объекты. «Недавно мы завершили две сделки. В одном случае жильцы 130-метровой квартиры на Миллионной разъезжалась на три адреса (эта квартира была продана за 186 000 руб./кв.м).
В другом семья разменивала квартиру на Мойке (110 кв.м по 212 000 руб. за «квадрат»), чтобы родители и дети жили отдельно. Однако это редкий случай. Расселить объект в этом месте даже такой крупной фирме, как наша, доводится не каждый год», — говорит Сергей Дроздов.
«Сегодня все парадные в этом месте в основном выкуплены. Если на десять квартир осталось две «недорасселенных», и то считается много. Сейчас мы завершаем расселение подъезда на Большой Конюшенной улице, которое начали три года назад. Случай весьма редкий: полное запустение, лифта нет, почти все квартиры коммунальные. Но и таких здесь больше не найти», — говорит президент группы компаний «Любимый город» Александр Мошкалов.
Цена ощущений
Сегодня, по оценкам специалистов, в «золотом треугольнике» предлагается 100-120 квартир. «По ощущениям, за последние три года предложение здесь сжалось примерно в полтора раза, тогда как в остальных кварталах исторического центра вариантов меньше не стало.
Если человек купил здесь квартиру, должно случиться что-то весьма неор-динарное в его жизни, чтобы он ее продал», — полагает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. С этими оценками согласны в «Петербургской Недвижимости» и «Адвексе».
Квартир дешевле 10 млн рублей в «треугольнике» мало. Компактные объекты берут, к примеру, иногородние бизнесмены — чтобы во время наездов в Северную столицу не останавливаться в гостинице. Новые дома вдали от Невского проспекта им мало интересны.
«Для них важнее не наличие парковки, а ощущение, что они находятся в Петербурге», — делится наблюдениями директор департамента элитного жилья АН «Адвекс» Владимир Федоров. Да и владеть «историческим» жильем в двух шагах от Зимнего дворца куда престижней, чем новостройкой на Петроградке.
Из недорогих предложений в листингах можно встретить 34-метровую квартиру на Садовой улице за 5,6 млн рублей (по 168 000 руб./кв.м), 47-метровую «двушку» на Большой Конюшенной улице за 6,4 млн (136 000 руб./кв.м), 42-метровый вариант на набережной Мойки за 7,4 млн рублей (178 000 руб./кв.м).
В агентстве «Бекар» нашелся просторный объект на Миллионной улице, выставленный по 120 000 рублей за «квадрат». 80-метровая квартира предлагается за 10 млн рублей (окна во двор-колодец, деревянные перекрытия, стены в состоянии, близком к аварийному, единственный плюс — довольно ухоженный подъезд). Она стоит уже полгода без движения, хотя ее «умеренно смотрят».
Жилье без явных недостатков локации даже без ремонта обойдется около 250 000 руб./кв.м. Подобных примеров немало. В «Экотоне» предлагают 48-метровую квартиру на Большой Конюшенной улице за 10,5 млн; 92-метровая квартира на Миллионной улице в «Адвексе» стоит 22 млн; в «Итаке» в такую же сумму оценили 112-метровый объект на Итальянской...
Полмиллиона за «квадрат» и выше попросят за видовые квартиры с приличной отделкой. В агентстве «Элитные квартиры» приводят в пример 70-метровую квартиру-студию на набережной канала Грибоедова, 2б с окнами на Михайловский парк, которая недавно ушла почти по 400 000 руб./кв.м. Схожий вариант в том же доме выставлен по 630 000 рублей за «квадрат». «По-моему, это явный перебор, но продавец не торопится», — полагает генеральный директор компании Леонид Рысев.
В «Адвексе» рассказывают про квартиру на пересечении Мойки и Зимней канавки, которую собственник согласен отдать по 750 000 руб./кв.м.
В такую же сумму оценил каждый «квадрат» владелец квартиры на Дворцовой набережной, 16. «В этих кварталах четыре реконструированных дома: набережная Фонтанки, 1, Итальянская, 4 и 12а, Большая Морская, 4, с некоторыми натяжками можно добавить набережную Мойки, 11. Если бы в них сегодня продавалось жилье, думаю, оно стоило бы 900 000-1 000 000 рублей за метр.
Может быть, и дороже», — полагает Владимир Федоров.
На Мойку — хоть на такси
Последние год-полтора покупатели все меньше интересуются домами старого фонда, предпочитая покупать более удобные новостройки. «Сегодня решить проблему парковки у дома, а это одна из важнейших составляющих элитного жилья, можно лишь при комплексной реконструкции кварталов», — подчеркивает Леонид Сандалов.
Пристроить квартиру в старом доме на Васильевском или на Петроградской стороне, не уступая в цене, становится все сложнее. «Однако покупатели квартир на Мойке готовы хоть на такси домой ездить, чтобы жить именно здесь», — продолжает г-н Сандалов.
«В начале рынка жилье в «треугольнике» нередко покупали на «шальные» деньги. Затем, поняв, с какими сложностями столкнулись (ограничения по перепланировке и др.), хозяева продавали «золотые» метры и перебирались в другие места. Сегодня покупатель уже довольно четко понимает, чего ему надо и с чем он готов мириться. Приобретают квартиры те, кто хочет любоваться историческими красотами, для кого важна неповторимая аура этого места», — добавляет Сергей Дроздов.
По оценкам специалистов «Адвекса», сегодня средний вариант (не видовой, но и не с окнами во двор-колодец) в «золотом треугольнике» стоит примерно вдвое больше, чем сравнимый объект на Петроградке. Еще два-три года назад разница была не столь разительной.
Специалисты уверены, что спрос на местную недвижимость останется стабильно высоким вне зависимости от выброса на рынок предложения в крупных проектах («Парадный квартал», «Набережная Европы» и пр.). Предложение же, скорее всего, еще сократится.
Мнения экспертов
Владимир Федоров,
директор департамента элитного жилья АН «Адвекс»:
– На жилье с видом на исторические красоты всегда стоит очередь. А вот иностранных покупателей последнее время стало заметно меньше. Нередко они приобретали здесь квартиры, чтобы сдавать их в аренду, но рентабельность этого бизнеса сильно упала. Судите сами: объект площадью 200 метров по 15 000 евро за «квадрат» удается сдать всего за 5000 евро в месяц. «Отбивать» вложения придется 50 лет…
Леонид Рысев,
генеральный директор АН «Элитные квартиры»:
– Жилье в этом месте покупают наши соотечественники, но «европейского склада»: либо те, кто пожил за границей, либо имеющие обширные связи с Европой. Они по-другому ценят локацию. Для европейцев, к примеру, очень важно, чтобы квартира находилась в пешей доступности от работы, исторических красот, а также ресторанов и бутиков. У нас же большинство предпочтет современные удобства новостроек, хотя и любители «антиквариата» всегда будут.
Александр Мошкалов,
президент группы компаний «Любимый город»:
– Фасадные квартиры на Малой и Большой Конюшенных улицах весной уходили по $15 000-16 000 за метр. Сегодня аналогичные варианты предлагают по $22 000-23 000. Правда, сделок пока нет. Покупатели еще не привыкли к заявленной планке. Но если вдруг проскальзывает объект по $15 000, он тут же уходит — причем для последующей перепродажи по более высокой цене.
Дмитрий Сперанский
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 37(521) | 22-09-2008 | c.38