Предчувствие неприятностей Все новости
К осени нервозность на рынке недвижимости, связанная с чередой неурядиц в стране и за рубежом, достигла, кажется, апогея. Хотя основные показатели конъюнктуры вроде бы не предвещают особых невзгод. Кривая количества зарегистрированных сделок за неполные три квартала этого года почти полностью дублирует прошлогоднюю. Аналитики ежемесячно фиксируют устойчивый рост цен на жилье на уровне 1,5%. Но специалисты говорят о предстоящих трудностях.
На прошедшем две недели назад форуме PROEstate уже отчетливо зазвучало: «кризис». Правда, речь преимущественно шла о кризисе ликвидности банков, который угрожает заморозить многие девелоперские проекты. Президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский заявил, что «в ближайшие два месяца ситуация не улучшится, и кризис ликвидности отразится на всех рынках».
Здоровый пессимизм
Игроки жилищного рынка более оптимистичны в своих оценках и прогнозах и не склонны драматизировать ситуацию. По статистике «НП» (см. №36/2008), ГК «БН» и «Петербургской Недвижимос-ти» (см. рисунки) основные индексы рынка демонстрируют стабильную положительную динамику. Однако многие агенты утверждают, что уже несколько месяцев сидят без сделок.
«Рынок недвижимости реально стоит, причем с мая», — подтверждает руководитель АН «Элитные квартиры. Рысев Риэлти» Леонид Рысев. Последовавшее за финансовым кризисом ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов, а также увеличение ставок по ним должны были отразиться на показателях. Ведь еще в начале года, по данным разных экспертов, в общей массе сделок с жильем доля ипотеки оценивалась от 30% и выше.
Возможно, «ценовая коррекция» (этим словосочетанием многие специалисты заменяют «снижение цен») произойдет немного позже, ибо рынок недвижимости инертен. А может, и вправду у граждан есть деньги, как утверждает президент холдинга «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, и неудовлетворенный спрос способен нивелировать последствия снижения активности. В любом случае ситуация трудно поддается анализу.
Волны обрушившегося американского рынка накрыли не только часть Европы, но и наше ближнее зарубежье: Прибалтику, Казахстан. В этих странах жилье уже дешевеет. Последствия мирового финансового кризиса рано или поздно должны проявиться и у нас.
Однако, по словам директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Полины Яковлевой, специалисты фирмы, проанализировав глобальный индекс цен, пришли к выводу, что коррекция цен наблюдается на устоявшихся рынках, а рост — на развивающихся. Так что не все так плохо.
Скорее всего, запаса прочности нашего рынка недвижимости хватит для того, чтобы до конца года продержаться в положении «ровно». А дальше многое будет зависеть, прежде всего, от банковского сектора. Разумная государственная политика в сфере финансов может помочь выправить ситуацию. Есть, конечно, и другие факторы: неблагополучие на фондовом рынке, колебания цен на нефть. Но степень их влияния на рынок недвижимости просчитать практически невозможно.
Респектабельная выдержка
Положение дел в элитном сегменте внушает больше оптимизма. Причины очевидны. Дорогое жилье занимает не более 10% от общего объема, да и потребитель этого продукта не так зависит от ипотеки. Хотя и здесь чувствуются последствия перегрева, случившегося в начале года, когда стоимость «квадрата» за квартал выросла почти на 20%.
После небольшой коррекции цены на элитное жилье стабилизировались, и фиксируемый в дальнейшем ежемесячный рост в 1,5-2% аналитики списывали на инфляцию. В отличие от вторичного рынка на «первичке» ценовую динамику отследить труднее. «Общее» увеличение стоимости квадратного метра в элитных новостройках за определенный период — это не более чем фиксация цены на новый объект, выведенный на рынок.
Фактически в 9 из 10 сданных недавно в эксплуатацию (или готовящихся к сдаче) домах остаются непроданные квартиры — от 5 до 20%. И цены на них не только не росли с начала года, но в некоторых проектах и уменьшались — за счет различных маркетинговых приемов. В одном случае покупателю обещают бесплатно балкон, в другом — место в подземном паркинге.
Балкон вряд ли прельстит респектабельного гражданина, а вот место на парковке может заставить задуматься. Недавно компания RBI устроила аукцион, на который выставили места в подземном паркинге в жилом комплексе «Белые ночи».
Средняя итоговая стоимость паркинга составила 2,4 млн рублей, или порядка $96 000 (см. материал на первой полосе приложения). На эти деньги можно приобрести скромную «единичку» в спальном районе.
По мнению экспертов, финансовый кризис может лишь увеличить сроки экспозиции элитного товара. Хотя застройщики здесь также нуждаются в заемных средствах для реализации проектов. А получить кредит сегодня очень непросто, даже имея ликвидный актив в виде участка в собственности.
У корпорации «Строймонтаж» — четыре элитных проекта, но в активной фазе — только объект на набережной Робеспьера, 32. Аварийный дом застройщик купил год назад на торгах Фонда имущества примерно по $6000 за 1 кв.м.
По словам вице-президента корпорации Виктора Лебедева, здесь запланирован 8-этажный дом класса «де люкс» на 40-45 квартир с полузаглубленным паркингом на 86 авто. Общая площадь комплекса составит 17 000 кв.м, жилая — 8300, помещения на первых двух уровнях размером 1450 «квадратов» отдадут под коммерцию, соответствующую статусу дома и его обитателей.
«Недавно Градсовет единодушно утвердил концепцию размещения, генплан и фасадное решение проекта. Архитектурное сообщество отметило, что за последние десять лет не было столь тщательно проработанного проекта фасада, — говорит г-н Лебедев. — Мы старались совместить заданные параметры с комфортом проживания. Большие квартиры, единая входная группа с индивидуальным решением интерьера, лучшая УК и самые передовые инженерные решения. Мы хотим сделать его лучшим нашим домом».
Застройщик планирует продавать квартиры в среднем по $18 000 за 1 кв.м. На стройплощадку намерены выйти в конце первого квартала 2009 года.
По объекту на Малом проспекте Петроградки случилась заминка из-за протеста инициативной группы, компания пытается урегулировать ситуацию. Но два других пятна на Крестовском острове пока заморожены. О причинах не говорят, скорее всего, есть сложности с финансированием.
Последние шесть месяцев порадовали рынок сразу тремя неординарными элитными премьерами: открылись продажи в реконструируемом доме «Захарьевская, 41» от компании «ПАН» и комплексе «Леонтьевский мыс» от одноименной компании (см. «НП», №27/2008). А недавно был заложен камень в основание МФК «Петровский арсенал» в Сестрорецке (см. интервью на стр. 8).
Мнения экспертов
Вячеслав Заренков,
президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– Неприятности больше коснулись финансовой сферы, акции многих компаний падают. Часть инвесторов с фондового рынка, вполне возможно, перейдет на рынок недвижимости. Поэтому финансовый кризис на первых порах не вызовет серьезных последствий в недвижимости, будет небольшой застой. Человек будет долго думать: покупать или подождать.
Оптимисты сразу начинают вкладывать деньги, пессимисты последуют за ними через несколько месяцев. И тогда цены могут пойти не вниз, а вверх. Поэтому, уверен, никакого кризиса на рынке недвижимости в России не будет. Предвидится небольшой спад в коммерческой недвижимости, потому что там высока стоимость проектов.
Цены будут постепенно подниматься, до конца года прирост может составить 5-7%, а за следующий год — 10-15%. Но в 2010-м случится довольно ощутимый ценовой скачок — не менее 40%. Тому поспособствует нынешняя конъюнктура на рынке. Сегодня многие игроки уходят с него, потому что город практически перестал продавать землю под застройку. Пятно можно купить только у перекупщиков, но за бешеные деньги. И этот период «безземелья» к 2010 году даст о себе знать.
Нельзя сравнивать положение здесь с ситуацией в Европе. Там разгоняли цены в течение последних 16 лет, теперь все падает. Почему? Там вокруг недвижимости «пасется» множество посредников.
Если в России жилье у строителей покупают напрямую или через риэлтора, то в Европе между строителем и покупателем стоят до 12-15 организаций, которые пытаются ухватить свою долю в сделке. Это страховщики, посредники-девелоперы, управляющие, государство и многие другие. Теперь они уходят из этой цепочки, и глубина падения цен примерно соответствует той доле, которую получали все «посредники». В Англии, например, цены снизились на 30%.
Элитный сегмент не подвержен всем этим колебаниям. Если жилье высокого качества, его будут покупать, если есть изъяны — оно будет стоять. А цены продолжат плавно расти.
Виктор Лебедев,
вице-президент, управляющий проектами корпорации «Строймонтаж»:
– Мы работаем не только в России, но и во Франции, и знаем о ситуации не понаслышке. На наш взгляд, сегмент элитной недвижимости гораздо меньше подвержен влиянию кризиса, чем типовое жилье. Последствия здесь могут сказаться не на колебаниях цен, а на сроках продаж. Нам, как и другим застройщикам, стало сложнее привлекать кредиты. Но с финансированием своих элитных проектов сложностей не предвижу.
По всем разрабатываемым пятнам у нас есть необходимая документация, на все наделы оформлено право собственности, проработаны проекты. Нам есть что показать и что заложить. В дорогих проектах есть свои сложности, например с оформлением пятен, ограничениями КГА, КГИОП, инженерных ведомств и пр. В последнее время участились протесты общественности, зачастую необоснованные. Но эти факторы в большей степени влияют на сроки реализации проекта. А цены на «элитку» будут подниматься, в этом нет сомнений, вопрос только в темпах их роста.
В сегменте типового жилья не все так безоблачно. С одной стороны, на рынок выходят проекты-«миллионники», с другой — ужесточились условия выдачи ипотеки. У многих застройщиков есть трудности с привлечением займов. К этому прибавилось ужесточение федерального и местного законодательства. Теперь застройщики не могут допустить былой «легкой шалости», их обязали разрабатывать проекты планировки кварталов, появились новые правила землепользования и застройки… Все это станет проверкой на выживание, и победят, как в спорте, сильнейшие.
Я не думаю, что будет обвал цен, слишком высока доля неудовлетворенного спроса, именно этот фактор станет сдерживающим. Может быть корректировка на уровне «нероста».
член совета директоров Setl Group:
– Рынок жилья сейчас стабилен и останется таковым в ближайшее время. Предложение сокращается. Цены не падают. Продажи идут устойчиво, даже летом. Граждане осознали, что в результате кризиса их накопления обесцениваются, поэтому большинство вкладывает деньги в покупку жилья.
Такая картина наблюдалась и в 1998 году. Любой кризис оказывает как положительное, так и отрицательное влияние. У некоторых участников рынка не выдерживают нервы. Как правило, это представители небольших компаний, мнения которых не способны пошатнуть рынок.
С элитным сегментом вообще никаких сложностей. Это очень ограниченный рынок со своим устойчивым спросом, и вряд ли какие-то потрясения могут изменить конъюнктуру.
Владимир Гаврильчук,
генеральный директор корпорации «Адвекс»:
– Мы уже достаточно серьезно интегрированы в мировую экономику, а она переживает не самые лучшие времена. Тревожное состояние финансовых рынков, кризис ликвидности банков, обесценивание голубых фишек — все это вызывает ощущение нестабильности на рынке недвижимости. «Элитка» хорошо продается тогда, когда рынок стабилен и идет рост. На фоне ужесточения условий ипотеки мы наблюдаем значительное увеличение объема предложения и снижение спроса.
Рынок еще не сталкивался с подобными неприятностями. Вряд ли деньги с фондовых рынков будут перетекать в сферу недвижимости. Такой сценарий возможен в теории. Кроме того, насколько я понимаю, эти ресурсы пока уходят в никуда. Вполне возможно, что в итоге произойдет их отток в развивающиеся рынки, но не факт, что это будет рынок недвижимости России.
Не хватает «длинных» и «дешевых» денег, а это порождает проблемы в строительном секторе. Застройщикам становится все труднее сбывать товар. Это видно по многочисленным акциям, специальным предложениям и скидкам. А первичный и вторичный рынки — это сообщающиеся сосуды, точно так же, как и рынки аренды и ипотеки.
Например, нынешнее увеличение стоимости аренды жилья напрямую связано с ростом ипотечных ставок и ужесточением условий получения кредита. Если взять цены на жилье в валюте, то они давно не растут, а если вывести среднее значение между тремя валютами, то в каких-то случаях мы увидим даже некоторое снижение.
Поэтому я охарактеризовал бы ситуацию как непонятную. И ни один аналитик не сможет рассчитать единственно возможный сценарий развития событий. Чтобы рынок оживился, нужна определенная стабильность. Мне кажется, серьезных ценовых скачков не будет, тем более в элитном секторе. Здесь цены могут понизиться только на неудачные проекты. В типовом секторе число зарегистрированных сделок особенно не падает.
Сергей Бобашев,
главный аналитик ГК «БН»:
– Мировой кризис в меньшей степени повлиял на рынок недвижимости, нежели события внутри страны. По моим оценкам, в ближайшие полгода будут серьезные сложности с выдачей ипотеки. Цены отреагируют, но не сразу, потому что рынок очень инертный, ощутимые изменения произойдут через два-три месяца.
На первичном, может, чуть раньше, а на вторичном — уже к новому году. Сегмент элитной недвижимости менее всего подвержен негативному влиянию, в большинстве случаев покупателям ипотека не очень интересна. Цены на дорогое жилье в последние месяцы практически не росли, и такая ситуация сохранится, скорее всего, до конца года.
В любом случае общая нервозность скажется на настроении покупателей и продавцов. Если до последнего времени на вторичном рынке продавцы играли только на повышение, теперь их уверенность в неминуемом росте цен немного пошатнулась. Массовый сегмент во многом будет зависеть от того, как поведут себя застройщики и насколько им необходимы оборотные средства. В краткосрочной перспективе динамика цен не претерпит резких скачков. Сохранится такая же конъюнктура, как сегодня, положительной ее назвать можно, но с большой натяжкой.
Фиксируемый рост отражает уровень инфляции и колебания курса валют. В дальнейшем все будет зависеть от того, насколько затянется кризис в банковской сфере. Спрос не уменьшится, но переместится в более дешевые сегменты либо на другие рынки. Еще в начале года уровень цен поддерживался обильными кредитными вливаниями, и если сегодня они уменьшатся, то и рост цен прекратится, вполне возможно снижение до 10%.
Бытует мнение, что на рынок недвижимости польются деньги инвесторов с фондового рынка. Мне в это мало верится. Все, кто хотел вложиться в недвижимость, сделали это еще прошлой осенью, когда прозвенел первый звоночек. А сейчас нет смысла продавать обесцененные активы. Намного выгоднее переждать и реализовать тогда, когда этот рынок начнет расти. А это рано или поздно произойдет.
См. таблицы
Динамика средних цен предложения на первичном рынке элитного жилья в 2005-2008 гг., тыс. руб./кв.м
Данные ЦРП «Петербургская Недвижимость»
Динамика цен на дорогое строящееся жилье в Петербурге в 2002-2008 гг., у.е./кв.м
Данные ГК «Бюллетень недвижимости»
Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 37(521) | 22-09-2008 | c.26