Константин Шмелев: "Между старой и новой застройкой не должно быть резких контрастов" Все новости
Выборгский район занимает третье место по количеству новостроек. Активное строительство здесь началось на самой заре частного девелопмента. Об особенностях подведомственной территории и перспективах развития первичного рынка мы беседуем с главой районной администрации Константином Шмелевым.
– Константин Николаевич, когда стартовало массовое жилищное строительство в районе?
– Смотря, что называть массовым. Коммерческие новостройки здесь появились в начале 1990-х — одними из первых в городе. Однако все эти годы стройплощадки возникали, главным образом, в уже застроенных кварталах. То есть там, где при советской власти Генеральный план предусматривал возведение объектов, а построить их не успели.
Конечно, у нас были и пустующие территории, которые сегодня застроены или застраиваются. Например, в 9-м квартале Шувалово-Озерков реализуется проект «Лондон Парк» компании ЛЭК, есть квартал «М-Индустрии» «Поэма у трех озер» и т.п.
Если же говорить о массовом строительстве, то, наверное, первая такая территория в районе — «Северная долина». Это будет действительно массовая, комплексная застройка. Здесь разрабатываются проекты планировки и межевания, которые предполагают размещение не только жилых домов, но и объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и т.п. Плюс инженерная подготовка территории.
– Кстати об инженерии. У ваших соседей в Приморском районе проблемы с нехваткой мощностей — чуть ли не на первом месте.
– Приморский район действительно страдает из-за отсутствия мощностей. В первую очередь это электроснабжение и тепло. Это не позволяет району динамично и своевременно вводить объекты. В принципе у нас те же трудности. Однако такой массированной застройки целых кварталов в Выборг-ском районе не было.
Мощности выбирались постепенно, и это не приводило к торможению сдачи объектов. Конечно, проблемы есть, но они решаемы. Сейчас начинается строительство новой ТЭЦ в промзоне «Парнас», которая должна взять на себя нагрузку «Северную долину». Это даст некоторый запас мощности и всему району.
– С вводом жилья увеличивается нагрузка на социальные объекты, объекты торговли. Справляются ли они с потребностями новоселов?
– Не могу сказать, что у нас мало социальных и коммерческих объектов. Район обеспечен ими в достаточной степени. Мы уходим от ларьков, торговля перемещается в многофункциональные комплексы. И торгово-развлекательных центров у нас хватает. Их число регулирует рынок.
Что касается социальной инфраструктуры, то сегодня мы идем на пределе. Новые вставки в существующих кварталах не требуют резкого увеличения количества мест в детских садах и школах. Пока некоторый резерв сохранился, он покрывает потребности. Учитывая то количество объектов, которые строятся сейчас, через год-два начнет проявляться заметный дефицит социальных учреждений.
В сложившихся зонах застройки мы зарезервировали пятна под школы и детские сады. Эти объекты учтены в адресной программе на 2010-2011 годы, средства на них предусмотрены в городском бюджете. Стараемся избежать этой проблемы и при освоении новых территорий.
Например, в квартале 25А Шувалово-Озерков при проектировании уже предусмотрены две школы и два детских сада. Когда достроят жилой комплекс, будут готовы и образовательные учреждения, построенные за счет бюджета. Если есть утвержденный проект планировки, то в квартале уже предусмотрены пятна под социальные объекты, и они сразу закладываются в адресную программу Комитета по строительству.
– Зачастую стройки в сложившихся кварталах начинаются на площадках, зарезервированных под социальные объекты…
– Еще раз повторюсь — пятна под поликлиники мы сохранили. Поликлинику на улице Симонова уже достроили. Участки под школы также сберегли. Свободные участки, на которых строили дома, в основном предназначались под бытовые и торговые нужды. Были запланированы два бытовых комплекса в 31-м квартале — там появился дом. На пересечении улиц Есенина и Луначарского стоял недостроенный бытовой комплекс — теперь жилье.
Новые вставки в кварталах, конечно, дают дополнительную нагрузку. Но они заселяются наполовину. Остальные квартиры приобретены как вложение денег, для последующей продажи. Пока существующие социальные объекты способны взять на себя эту нагрузку. Хотя, если в застроенном квартале вводят 4-5 новых домов, это, конечно, тяжело. Приходится перераспределять нагрузку на объекты социальной инфраструктуры соседних кварталов.
– Рассматривается ли возможность реконструкции, расширения существующих школ?
– Реконструировать школы, например, с целью расширения, крайне сложно в силу действующего законодательства. Сейчас под детский садик нужен земельный участок из расчета 40 кв.м на ребенка. Если чуть-чуть земли не хватает, то приходится вместо садика на 160 мест делать на 140. Стоило бы выйти с законодательным предложением по снижению нормативов. Сегодня основные усилия направлены на капитальный ремонт школ. В нашем районе в этом году войдут в строй три школы — 584-я, 475-я и 104-я.
– Район довольно протяженный. Есть ли транспортные проблемы, как они решаются?
– Транспортные проблемы присущи всему городу, наш район не исключение. Ситуация опять же чуть проще, чем в Приморском, который отделен железнодорожными ветками. Основные сложности возникают в южной части района в часы пик. В будущем серьезные транспортные проблемы могут возникнуть и на севере, где идет активное строительство.
Однако их должна решить трех-уровневая развязка на Поклонной горе. Это самый крупный транспортный узел в районе. Развязка объединит несколько крупных магистралей. Проект уже готовится, проведены общественные слушания.
Идет реконструкция Суздальского проспекта. Это также заметно облегчит дорожную ситуацию.
– Сейчас много говорят о перехватывающих парковках как о возможном решении транспортных проблем. В районе есть места для их размещения?
– Для этого метрополитен должен развиваться так же динамично, как и застройка. Свободные участки у нас есть. Зарезервирована территория у станций «Парнас», «Удельная». На площади Мужества даже теоретически нет места. Надо выкупать участки или у торговых баз в Калининском районе, или у заводов. Та же ситуация и у станции метро «Лесная», но это в любом случае слишком близко к центру. Перехватывать надо транспорт, который идет из пригородов.
– Как за эти годы изменилась география строительства?
– Новая застройка смещается на север. Осваиваются кварталы буферной зоны между Шувалово-Озерками и промзоной «Парнас». Сейчас эта территория занята плоскостными гаражами, недостроем. Она вызывает особый интерес у инвесторов. Здесь запланированы многоуровневые паркинги, автоцентры и т.д. По Генплану — это зона общественно-деловой застройки. Высок интерес девелоперов к созданию малоэтажных жилых комплексов в районе Парголово.
– Район вокруг Суздальских озер всегда считался престижным. Закончилось ли формирование этой зоны или еще остались свободные участки?
– Государственной земли там почти нет, хотя идет перепродажа частных наделов. Там сложилась усадебная застройка, а многие застройщики хотят делать блокированные дома. На прошедших общественных слушаниях Правил землепользования и застройки звучали предложения об изменении разрешенного использования: с ИЖС на малоэтажку, чтобы можно было строить таун-хаузы. Это очень спорное мнение, поскольку Суздальские озера — территория с особым статусом, это рекреационная зона, и мы должны ее сохранить.
– Застройщики предлагают много жилья с видом на озера. Остались ли резервы земли восточнее Выборгского шоссе?
– Фактически нет. Последний крупный надел — это 9-й квартал Шувалово-Озерков, ограниченный Выборгским шоссе, проспектом Просвещения, улицами Композиторов и Хо Ши Мина. Инженерную подготовку вел Комитет по строительству. Квартал разделен на несколько лотов и уже проведены торги. Сейчас там ведут строительство «ЮИТ Лентек», «Пионер», «Прагма» и «Элис».
– Какие территории район готов предоставить под застройку?
– Фактически только в районе «Северной долины». Торги по этой территории уже состоялись, ведется разработка проектной документации. Остались еще северные земли сельхозназначения — владения совхоза «Пригородный». В районе еще есть резервные участки в сложившихся кварталах, однако они должны быть направлены на создание инфраструктуры — социальной и бытовой.
– Район изыскивает новые территории?
– Этим все же должен заниматься профильный комитет. Именно КГА на этапе разработки планировочной документации должен определять необходимость перепрофилирования территорий, которые нужны для развития города. В районе, например, таким потенциалом обладают земли в районе Парголово и Осиновой рощи. В том числе это и участки Минобороны. Кстати, сейчас там ведется разработка проектов планировки для строительства жилья для военно-служащих.
Рано или поздно город будет развиватьпериферийные территории. Лет через десять и Парголово будет активно застраиваться, но планировать нужно уже сейчас, чтобы новые жилые кварталы были обеспечены социальной инфраструктурой в полном объеме.
– Архитектурный облик района за последние несколько лет сильно изменился?
– Если бы не было новых домов, новых вставок в существующих кварталах, чисто с архитектурной точки зрения район выглядел бы обветшалым. Может и есть не очень удачные решения, но в целом район выглядит хорошо. Когда инвестор возводит новый дом или торговый центр в существующем квартале, он обеспечивает и благоустройство прилегающих участков. За счет этого и окрестности начинают оживать.
– Тяжело находить общий язык с застройщиками, договариваться о дополнительном благоустройстве, можно ли корректировать архитектурные решения?
– Проект приходит к нам уже согласованным с главным архитектором города. Сейчас предпочтения застройщиков смещаются в сторону бетона и стекла. У нас есть кварталы, которые строились в 1950-1960-х годах, есть «сталинские» кварталы. Девелоперам стоит учитывать сложившийся контекст в своих проектах. Старые и новые объекты должны сочетаться, избегая резких контрастов. Это не всегда получается. У застройщиков сложился круг поставщиков, подрядчиков, выработаны типовые архитектурные решения. Им не до изысков.
Хотя проекты стали более продуманными. Например, единое фасадное остекление, благодаря которому все лоджии выглядят одинаково. Нет такого, что один жилец делает так, а другой иначе.
Инвесторы понимают, что привлекательность дома зависит и от инфраструктуры. В целом они прислушиваются к районным властям, хотя многие выполняют наши условия скрепя сердце. Но если раньше застройщиков приходилось упрашивать или требовать с них дополнительных работ по благоустройству, то сейчас рынок их сам заставляет.
– Как обстоят дела в кварталах промышленной застройки?
– Они исторически располагались в южной части района, на Выборгской и Пирогов-ской набережных (завод им. Климова, «Компрессор», «Гидроприбор», «Двигатель» и др.).
Сейчас практически на всех промышленных участках ведется работа по выкупу земель и объектов недвижимости, выводу производств из города. Туда приходит либо внешний инвестор, либо само предприятие задумывается о более выгодном использовании земель. Район заинтересован, чтобы эти территории как можно быстрее пришли в движение, получили хозяина.
Как только мы видим компанию, у которой есть финансовые ресурсы и желание развивать площадку, мы оказываем ей всяческую поддержку. Особенно активными инвесторы стали за послед-ний год.
Территории на набережных относятся к общественно-деловой застройке, где можно возводить и жилье. Уверен, нельзя создавать кварталы, «вымирающие» после окончания рабочего дня.
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга" | № 37(521) | 22-09-2008 | c.24
